전문가 프로필

답변 내역

신혼집을 공동명의로 매매?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세임대차의 명의와 주택구매시 공동명의와는크게 관련이 없습니다. 그에 따라 전세명의를 변경할 필요는 없을것으로 보입니다. 다만 본인 소유의 주택이 있거나 할 경우에는 주택담보대출등에서 문제가 발생할수 있고, 현 주택의 전세대출등이 잇는 경우 한도산정시에 영향을줄수 있기에 이러한 부분에 대한 확인만 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

자신의 주택이나 토지의 정확한 가치를 평가 받기 위해선 어디에 문의해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 문의를 통해 정확한 시세확인은 사실 어렵습니다. 일반적으로 개별공시지가를 통해 대략적인 가격대를 가늠해볼수는 있어도 실제적인 가치에 대한 판단은 감정평가를 통해서 확인하는게 정확하다고 할수 있습니다. 특히 토지의 경우 지목과 입지, 현이용상태등 가치 판단에 크게 영향을 주는 요인들이 많기 떄문에 사실상 감정평가를 통한 가격판단이 필요하다고 보실수 있습니다. 간단하게는 주변 부동산을 통해 문의하는 방법도 있을수 있겠으나, 말그대로 대략적인 수준으로만 보실수 있습니다
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

전세 계약 갱신 요구권의 5% 올리는 것은 어떻게 결정되는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약갱신청구권은 임차인 동일주택에 대해서 1회사용이 가능하고 이를 사용한 경우 임차료는 5%상한으로 제한이되고 임대인은 실거주 및 법적요건에 해당되는 사유로만 거절이 가능합니다. 즉, 의견이 충돌이 되어도 특별법에 따라 연장 거부는 위사유외 불가하다고 보시면 되고 인상이 경우에도 5%이내 인상은 협의를 통해 정하는 부분이며, 임차인이 끝까지 인상을 거부한다고해도 임대인이 퇴거를 주장할수 없습니다. 결국 임차인은 만기 6~2개월전 갱신청구권을 사용하게 되면 매우 유리한 상황으로 연장이 가능하다고 보실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

보유주택으로 실거주 목적으로 주담대 예정 시 세입자가 거주중이라면 주담대 실행 가능여부 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 전세퇴거자금대출을 통해 진행하셔야 하는데 해당 부분은 6.27시행된 정부규제에 따라 1주택자의 경우 1억원한도로 제한되고 다주택자는 전면 금지가 되었습니다. 다만, 질문처럼 올해 6.27이전에 구매와 임대차계약을 체결한 경우에는 위 규제가 적용되지 않기 때문에 기존 전세퇴거자금 대출 기준이 적용될것으로 보이고, 이때는 LTV70% 한도로 신청가능한것으로 알고 있습니다. 즉, 본인 소득과 신용도등 개별적인 사항만 충족이 된다면 전세퇴거자금대출에는 문제가 없을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

부동산 공시가와 실거래가가 다른 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 정부가 세금부과를 위해서 조사, 공시하는 가격으로 보통 세부담을 줄이기 위해 시세보다 낮게 책정하는게 일반적입니다. 주로 시세대비 60~70%정도 입니다. 실거래가격은 거래를 통해 형성된 가격으로 말그대로 시세라고 보시면 됩니다. 즉, 사람과 사람이 거래를 통해 형성된 가격이 시세이자 실제 거래가 된 가격이 실거래가이고, 공시지가는 세금을 위해 정부가 산정한 가격이라고 이해하시면 됩니다. 앞에서 말한 것처럼 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 정해지기에 실거래가격보다 당연히 낮은 게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

제가 월세 거주자인데, 재계약 시 임대료 인상률이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 5%인상은 무조건적으로 제한되는게 아닌 임차인이 계약갱신청권을 사용하였을 때나 임대인이 등록임대사업자로써 1년내 5%인상제한이 적용되는 경우에만 해당이 됩니다. 그러므로 갱신청구권이 없거나 임대인이 개인인 경우에는 5%인상제한없이 인상요구가 가능하게 됩니다. 만약 5%이내 인상이라면 보증금과 월세 모두에서 5%인상을 하게 되며, 보증금을 동일하게 하는 경우 보증금에 대한 인상분은 전환율에 따라 월세로 전환하여 더해지게 됩니다. 단, 관리비에 대해서는 인상이 적용되지 않지만, 이를 통해 인상제한을 우회하여 추가인상을 하는 경우도 있기에 실제 협의를 해보셔야 합니다. 그러므로 질문에서 최악의 경우에는 인상제한없이 임대인 마음대로 인상이 가능할수 있는 경우와, 5%이내 제한이 된다면 500 /30은 보증금 동일하게 할 경우 500 / 31만5천원정도로 정해질듯 보입니다. 다만 앞에서 말한듯 인상폭이 크지 않기 때문에 임대인이 관리비에 대해서 추가적인 인상을 할수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.09
5.0
1명 평가
0
0

주택청약에서 당첨되어 주택을 분양받은 경우에
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 분양당첨후 정당계약을 체결하고 이후 과정에서 분양사로부터 공동명의변경에 대한 기간이 정해지고 해당 기간에 진행을 하시면 됩니다, 이때 선택에 따라 공동명의등으로 전환이 가능하지만, 지분 이전에 따른 증여문제등은 사전에 고려를 하셔야 합니다. 질문처럼 부부간 증여시에는 6억한도까지 비과세 되기에 보통은 크게 별다른 문제없이 진행되는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

서울에 위치한 오래된 주택 단지들은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정상 점차 노후화되어 슬럼화되는 과정으로 이어되지만, 서울이라는 지역 특성상 소규모개발사업이나 골목길 재생사업등을 통해 주거여건 개선을 하는게 일반적이긴 합니다. 다만 재개발등을 위한 정비구역 지정이후에 다시 해제가 되는 구역에서는 이주등으로 인해 빈집이 늘어나고 사람들 발길이 더 빠르게 끊기면서 슬럼화가 급속히 진행되기 때문에 이에 대한 문제해결은 필요한 상황입니다.
경제 / 부동산
25.11.09
0
0

전매제한기간의 시점이 궁금합니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매제한의 기준시점은 "입주자로 선정된날"이 됩니다. 쉽게 분양계약을 체결한 날로부터 기산된다고 보시면 됩니다, 그에따라 입주시점부터가 아닌 분양계약을 체결한 날로부터 1년이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.08
0
0

오피스텔 매매가 대비 전세가 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 시세대비한 전세금을 전세가율이라고 하고 전세가율이 높을수록 주택가격하락에 따른 깡통전세위험이 높아지게 됩니다. 특히나 시세 판단이 어려운 오피스텔이나 단독주택의 경우 부동산 하락시기에는 크게 하락하는 특징이 있기에 위처럼 전세가율이 80%을 초과하는 경우에는 만기시 전세보증금 반환이 어려울수 있습니다. 쉽게 말해서 다음임차인을 이전 전세가격에 받을수 없고, 주택을 팔아 전세금을 다 돌려줄수 없는 경우에 포함될수 있기때문입니다. 특히나 위와 같은 전세가율의 경우는 보증보험도 가입이 불가하기에 사실상 매우 위험한 임대차라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.08
0
0