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요즘 집값이 계속 오르는데, 지금 집 사는 게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요즘 주택가격은 전반적으로 보합세 또는 하락세로 전환되고 있습니다, 그리고 이전까지의 상승세도 전체적인 부동산시장내 가격상승세가 아닌 서울 상급지 중심의 일부지역내에만 나타나는 모습이였습니다. 이는 서울상급지에 대한 토지거래허가구역 해제와 그린벨트 해제등의 이슈가 있으면서 나타난 부분이였고, 다시 토지거래허가구역이 확대 재설정되면서 거래량이 주춤됨에 따라 가격상승세도 다소 진정된 모습이 나타나고 있습니다. 문제는 지방이나 수도권 비인기지역에서는 아직도 가격에 대한 상승세가 나타나지 않았기에 몇년전 전체 부동산시장 상승시기와는 차이가 있습니다. 현재시점에서 주택구매시점을 판단하기 위해서는 사실상 어느지역에 주택을 구매할지, 구매하는 목적이 무엇인지에 따라 판단이 달라질수 있어 보이며, 실거주목적의 주택구매라면 당연히 시기보다는 구입자금의 조달가능성과 재정상황을 중심으로 판단하셔야 할 부분이고, 투자의 경우라면 지역과 운영계획에 따라 시기를 보셔야 하는데 , 현재시장분위기에서는 서울 상급지에 대한 투자가 제한되고 있다는 점과, 세종과 같은 별도 호재가 있는 지역이 아니라면 투자시기로는 보기 어렵다 판단됩니다 .
경제 / 부동산
25.05.08
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과거에 비해서 집값의 상승속도는 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격상승률은 과거 지표상 특정시기에 급격한 상승세가 나타난 경우가 있고 대체적으로는 완만하게 상승되는 모습니다, 물론 하락시기도 겪기 때문에 일정한 파동에 따라 우상향하는 모습을 나타내고 있고, 전반적인 우상향기울기는 점차 완만해지는 모습니다. 이는 주택가격상승이 나타나더라도 이전보다는 상승세가 크지 않아진다는 의미인데, 지속적인 인구감소추세와 주택공급의 증가등으로 인한 이유가 있기 때문입니다. 또한 현재 서울 상급지와 다른 지방도시내의 주택가격 양극화에 따라 서울 상급지에서는 상승세가 더 뚜렷하고 높게 나타내는 반면, 지방도시에서는 점차 보합세로 이어지는 모습을 나타내거나 일부지역에서는 우하향하는 모습을 나타내고 있습니다. 즉 전체적인 상승속도는 둔화되었지만 지역간, 매물간 상승속도는 점차 차이가 커지고 있다고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.05.08
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오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 오피스텔은 업무용시설로 주택이 아닙니다 그에 따라 오피스텔을 보유하고 있더라도 다른 주택을 구입하였을때 생애최초 대출신청은 가능합니다. 다만, 오피스텔도 거주용으로써 사용하는 경우나 용도상 주거용으로 되어 있는 경우에는 주택으로 보아 주택수산정에 포함이 되게 됩니다. 그에 따라 각종 세금을산정할때 주택수에 포함되어 세금이 부과될수 있습니다. 보통 용도상 주택용으로 되어 있다면 전입신고등도 문제가 되지 않고, 해당 오피스텔에 대해서 주택담보대출도 가능하지만 업무용으로 되어 있는 경우 전입신고를 할수 없고, 주택담보대출도 되지 않습니다. 그런데 전입신고자체는 불가한 것은 아니기에 만약 업무용 오피스텔에 전입신고를 하시게 된다면 이때는 용도와 관계없이 주택용으로 보아 주택수에 포함이되게 된다는 내용으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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실적을 미리 전망해서 제공하는건 기업인가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 예상실적에 대해서는 기업들도 일정시점마다 예상을 하지만, 실제 주식시장등에서 기업 예상실적은 주로 증권사나 평가기관들이 제시하게 됩니다. 그리고 실제 실적은 분기별로 각 회사에서 공시를 통해 발표하게 됩니다. 오차율은 클수도 있고 적을수도 있게지만 주로 비슷한 수준으로 나타나게 되며 예상치를 상회하는 실적발표를 하면 어닝서프라이즈라고 표현하고 반대로 예상치를 하회하는 경우에는 어닝쇼크라고 표현하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 지목이 전,답,과수원처럼 농지로 되어 있다면 해당 토지를 건축을 할수 있는 "대"로 지목변경을 하기위해서는 매우 복잡하고 어려운게 현실입니다. 일반 토지와 다르게 농지의 경우는 지목변경을 위해서는 토지형질변경 및 농지전용허가등을 받으셔야 하고, 해당 허가를 받기까지는 많은 절차를 수행하셔야 하고 허가자체도 매우 까다롭습니다. 즉, 불가능하지는 않지만. 다른 토지에서의 지목변경보다는 허가자체가 매우 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세는 우선 취득가와 매도가간의 차익 즉 양도차익이 있어야 부과되는 세금입니다. 그리고 본인의 주택보유수에 따라서도 과세여부가 달라질수 있습니다, 예를 들어 1주택자이고, 12억이하의 주택으로써 2년보유를 하셨다면 양도차익이 있더라도 양도세는 비과세 됩니다. 그리고 다주택자라도 취득가와 동일하게 또는 이보다 낮게 매도를 하여 양도차익이 없다면 양도소득세는 발생하지 않습니다. 즉, 본인의 상황과 양도차익 여부에 따라 세금과세여부와 낼 세금의 정도는 차이가 생기게 됩니다. 그외 추가로 발생하는 세금의 경우는 지방소득세와 지방소비세가 있고, 인지세등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단으로 투자에 있어 가장 중요한 5가지는 개인적인 요소로써 자금조달 계획과 투자목적 및 방법설정이라고 볼수 있고, 시장상황에 따른 중요한 점은 부동산정책과 시장 방향성, 매물 자체에 대해서는 입지조건과 수요가능성이라 판단할수 있습니다. 즉 여러요소등의 복합적인 작용이 가격으로 나타나는 만큼 종합적인 분석을 통해 투자결정을 하셔야 합니다. 그 중에서도 투자목적과 투자방식에 대한 설정은 가장 우선하여 이루어져야 하는 기준이라 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제가 불안전한 시기에는 전반적으로 주택수요도 줄어들게 됩니다. 여러 이유가 있을수 있겠지만 가장 큰 이유로는 향후 추가적인 가격하락에 대한 불안감이 커지기 때문입니다. 이럴때 자금적 여유가 있다면 주택을 구매하는 것도 투자의 방법이 될수는 있지만, 자금조달계획 없이 영끌등을 통해 구입을 할 경우 주택가격회복시기까지 주택을 장기보유하기 어려울수 있기 때문에 신중하게 판단하여 선택하셔야 합니다 , 일반적으로 장기적 거주 목적의 실거주와 구입자금조달이 용이하다면 현 시기도 주택을 구매하기에는 나쁘지 않은 시점이라 판단을 할수 있지만, 투자목적으로써 레버리지를 통한 구입목적이라면 부동산 시장의 회복되는 시점에 투자를 하시는게 시간적인 면이나 수익성에서는 더 나을수 있습니다, 즉 같은 시기라도 주택을 구매하려는 목적과 해당 입지, 정보등에 따라 구매시기는 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 피부양자가 되려는 사람은 몇가지 소득요건에 해당되어야 합니다. 사업자등록자로 사업소득이 없는 경우, 사업자등록이 없고사업소득이 연간 5백만원 이하 , 모든소득(사업, 금융, 연금, 근로, 기타소득)을 합하여 연간 2천만원 이하입니다. 다만, 주택임대소득자의 경우에는 사업자 등록유무에 관계없이 소득이 있는 경우에는 건상보험 피부양자 자격상실요건이 됩니다. 중요한건 보유중인 주택을 전세나 월세로 임대하면 무조건 과세가 되는 것은 아닌데, 주택수에 따른 비과세요건이 있다면 자격상실은 되지 않습니다. 보통 2주택자 이상이고 월세를 받는 경우에는 자격상실요건이 되기 떄문에 질문자님의 경우라면 자격상실요건에 해당될 것으로 보이며, 이를 피하시려면 월세가 아닌 전세로 임대차하실 경우 2주택자까지 전세보증금에 대한 비과세가 가능하기에 자격상실사유를 피하실수 있어 보이긴 합니다. 자세한 사항은 건강보험공단등에 문의를 해보시는게 도움이 되실듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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전세금 보증보험 확인 방법이 궁금합니다ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당하는 은행에 방문하여 가입한 전세보증보험 기관을 우선 확인하셔야 합니다. 은행을 통해 가입을 한 경우에도 허그나 HF등 가입기관은 차이가 있을수 있기 때문입니다. 기관이 확인되면 해당기관을 통해 가입여부 및 설정된 보증한도등을 확인하실수는 있을듯보입니다. 그리고 전세보증보험은 말그대로 만기시에 전세보증금 미반환시 임대인을 대신해 보증금을 돌려주는 안전장치이기 때문에 만기시에 보증금 반환이 되지 않았을 경우를 제외하고는 가입기간중에 확인할 부분은 거의 없다고 보시면 됩니다. 그리고 보증한도의 경우는 전세보증금 100%가 일반적이나, 부분보증만 되어 있을수 있는 만큼 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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