답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 기사에 실린 내용으로 알고 있습니다. 물론 얌체족이라는 기사와 함께 라떼로 재테크를 한다는 등의 비판적인 의견이 많은 사항으로 알고 있습니다. 참고로 해당 요청은 있었으나, 매장에서 이를 허용하지 않았기 때문에 현실적으로 결제가 되지는 않았습니다. 사실 능력이라는 표현보다는 꼼수라는 표현이 맞을 듯 보이며, 지극히 이기적인 행동으로 볼수 있는 부분입니다. 하여튼 한국사람들의 머리는 기발하고 영리한건 인정가능한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러 이유가 있겠으나, 보통 매매가격이 급등하면 시장은 매도자 중심으로 흘러가게 됩니다. 일반적으로 주택보유자들은 주택가격이 오르게 되면 추가인상을 예상하여 기존 매물을 다시 걷어들이게 되고 시장내 매물수가 급격하게 줄어들게 됩니다. 이럴 경우 수요는 있으나 공급이 없어지는것과 동일하기 떄문에 거래량도 감소하게 되는 상황이 나타나게 됩니다. 반대로 주택가격이 하락세를 보이면 매수자중심시장으로 변하게 되고, 매물은 늘어나는데, 구매하고자 하는 수요자가 줄어들어서 이때도 거래량은 감소하게 됩니다. 즉, 가격상승과 하락시점에 초기 거래량은 둘다 늘어나지만 상황이 계속될수록 거래량은 감소하게 되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 후순위가 되는 게 권리관계상 맞습니다. 현재 등기부에 따른 권리관계만 보면 1순위는 선순위 임차인 보증금 2순위는 7월 받게되는 후순위 대출 근저당이 될것으로 보입니다. 만약 전세보증금 증액이 8월에 되는 경우 증액분에 대해서 확정일자를 통해 우선변제권을 부여받게 되는데, 근저당보다는 시간상 이후가 되기 떄문에 3순위가 된다고 보시면 됩니다. 물론 등기부상에서는 임차권이 등기되지 않기에 근저당 외에 임차권은 표기되지 않습니다. 정리하면 경매등에 따른 배당순위는 1순위 현임차인 보증금 -> 2순위 후순위대출 근저당 -> 3순위 현 임차인 보증금 증액분이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.82㎡의 아파트 입니다. 매매가는 2억에 올라와있고kb시세는 2억 1천입니다. 다만 부동산공시가격은 1억 3천이더라구요이렇게 되면 어떤걸로 기준으로 대출이 나오게 되는걸까요?? -> 은행별로 차이는 있겠으나, 보통은 kb시세를 담보주택 가액으로 하는 경우가 일반적입니다. 내생애 첫 + 신혼부부로 받으려고 하는데 얼마 받을 수 있을지 알려주시면 감사하겠습니다! -> 생애최초 디딤돌대출의 경우 한도가 3억, 신혼부부.2자녀의 경우 최대 4억으로 알고 있으며,. 담보비율 ltv80%까지 가능합니다. 주택가격이 2.1억기준이라며 대략 최대 1.6억정도로 보입니다. 다만 본인의 소득등에 따라 이보다 낮아질수 있기에 은행을 통해 정확한 확인이 필요해 보입니다. 계약금 반환특약의 경우는 일반적으로 주담대는 매수자 본인의 상황이기 떄문에 상대방이 동의하지 않으며 반환특약을 넣기 어려울수 있습니다. 그렇기에 계약전 은행을 통해 사전심사를 받아보신뒤 대략적인 대출금액을 확인하고 자금조달계획을 세워 계약을 진행하시는게 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 확인은 필요하겠으나 질문처럼 재개발 예정지역의 주택을 실물로써 구매하는 경우에는 모두 주택수에 포함이 됩니다. 일반적으로 주택수 제외가 되는 경우는 관리처분에 따라 실제 주택이 철거되어 멸실된 경우와 이미 개발이 완료되어 신축된 빌라등에 대해서 일정금액이하의 경우 보유주택수 제외되는 경우는 있을수 있습니다. 단순히 두 개발예정지 주택을 구매한다고해서 무조건 주택수에서 제외되는 것은 아닙니다. 보통 홍보상 이미 개발이 완료된 곳에 6억이하의 신축빌라로써 25년 12월까지 취득할 경우 주택수에서 제외되는 특례를 질문과 같이 말하시는게 아닌지 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재개발 아파트에 조합원을 참여하여 조합원 자격으로 주택을 공급받는 경우에는 실거주 의무를 적용하지 않습니다. 다만, 해당 아파트가 분양가 상한제가 적용된 아파트라면 이때는 실거주 의무가 부야될수 있습니다. 그러므로 해당 분양주택에 따라 실거주의무가 부여되어 있는지는 별도로 확인을 하셔야 할 부분입니다. 이에 해당되지 않는다면 말그대로 2년보유만 해도 1가구 1주택 비과세요건에는 해당되나, 질무처럼 기존 1주택이 있는 경우 별도의 일시적 2주택 특례등의 적용을 위해서는 종전주택을 매도할때 비과세가 적용되는 만큼 분양주택을 먼저 매도하게 되면 2년이상 보유를 하더라도 양도소득세 과세 대상이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민간임대 분양전환의 경우는 주택임대사업자가 자율적으로 분양전환 자격을 결정하룻 있기 떄문에 반드시 현 임차인에게 우선권이 주어질지는 확답하기 어렵습니다. 그에 따라 분양전환 요건에 대해서 먼저 확이을 하셔야 합니다, 만약 임차인에게 우선권을 주어지는 경우 분호나전환시점에 무주택등의 자격요건을 갖추어야 하는데, 질문처럼 기간 중 다른 주택을 구매한 경우에는 자격이 주어지지 않을수 있고, 전환이 되지 않고 임대가 연장되는 경우에는 임대주택 자격요건에 해당되지 않기 때문에 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 즉, 임대주택거주중 타 지역주택을 구매하는 것은 여러가지로 불리한 상황이 발생할수 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 무주택상태에서 분양전환을 받아 유주택자가 되는 경우 해당 주택의 처분권을 제한하는 매매제한이나 실거주 제한은 없습니다 다만 양도소득세 비과세등을 받기 위해서는 2년보유는 하셔야 합니다. 양도차익이 없는 경우라면 단기매매를 하여도 과세대상에 해당되지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여, 매매의 구분은 거래하고자하는 사람들이 정하는 부분입니다. 증여로 할 경우 무상증여로 볼수 있기에 대출을 포함한 부담부증여를 하시면 되고, 매매로 할 경우 질문처럼 본인이 매매대금을 지급하고 해당 대금을 받아 어머님이 기존대출을 상환하시면 됩니다. 단순히 질문의 내용만 가지고 어느게 유리할지는 판단할수 없습니다. 일단 부보님으로부터의 증여는 5천만원을 제외하고는 모두 증여과세가 되기 떄문에 이러한 점을 고려하셔야 하고, 매매의 경우는 거래금액에 따라 어머님이 양도소득세과세 대상이 될수 있기에 각 세금을 비교하여 유리한쪽으로 선택하셔야 합니다. 다만 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 일반매매로 하실거라면 반드시 계약서 작성 및 이체기록등을 확실히 남겨두셔야 합니다. 즉 자금흐름의 근거를 남기셔야 합니다. 대출의 경우도 가족간 거래에대해서는 거절되는 경우가 많기에 이또한 사전에 확인을 해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 일수계산은 간편하게는 월세를 30일로 나누어 산정하지만, 해당 부분에 대해서는 임차인과 임대인간 의견마찰이 있을수 있기 떄문에 정확한 일할 계산은 월세x12를 한뒤 365일로 나누시면 됩니다. 즉, 1년을 기준으로 일세를 산정하면 가장 정확합니다. 질문에서 23일이 만기일이라면 15일치 또는 16일 (넘어가는 달이 31일인지 30일인지)에 대해서 일세를 곱하여 나오는 금액을 월세로 지급하고 퇴거하시면 됩니다.