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최근 부동산 투자 트렌드의 경우 어떤 방식으로 접근해야 안전할지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자에 있어 안전한 투자방법이란게 사실상 없기 떄문에 원하시는 좋은 글은 거의 없다고 보시면 됩니다. 다른 투자종류에 비해 부동산이 안전자산으로써 상대적 안전성이 있다는 의미이지 그 자체가 안정한 투자방식은 아니기 떄문입니다. 늘 리스크가 존재하고 경우에 따라 고가특성상 손실금액이 커질수밖에 없는게 부동산입니다. 보통 부동산투자를 시작하실때 중개사, 법무사등의 도움이 받아 실질적인 계약,등기를 진행하기 떄문에 사실상 스스로 주의하셔할 부분은 계약상 문제보다는 투자대상의 선정과 투자방식과 투자목표, 특히 자금의 조달 및 운영에 대해서 신중하게 세세하게 판단해보셔야 리스를 줄일수 있습니다. 보통 이전 초보투자자들이 흔히하는 방식은 가장 시세가 안정적인 아파틍에 대한 갭투자방식이 였는데 최근에는 부동산 시장침체로 이또한 리스크가 커진 상태이기에 적합한 투자방식은 본인 스스로 찾으셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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세안고 매매시 확인설명서는 임대차확인사항은 어떻게 쓰나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도인에게는 기존 임차인과의 임대차계약서만 받으시면 됩니다. 그리고 해당 계약서를 통해 인수되는 전세보증금과 계약기간을 확인하시면 되고, 임차인 사인은 매매계약시 필요하지 않습니다. 이미 이전 임대차를 그대로 인수받기 떄문이고 최근 임차인의 전세승계거부권이 있기 떄문에 현 매도인에게 해당 부분에 대해서 동의를 받았는지를 확인하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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원룸 계약 만기시 월세관련질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약기간 만료가 13일까지라면 13일까지 납부를 하시는게 맞습니다. 다만 , 합의된 만기종료이고 다음임차인이 있는 경우 임대인에게 임대수익에 대한 손실이 발생하지 않으므로 해당하루치는 월세를 지급하지 않아도 됩니다. 질문의 경우 후자의 경우로써 기간을 조정하여 퇴거를 하는 것으로 보이고 그 차이가 하루이므로 실제 퇴거일이후 월세에 대해서는 지급을 하지 않아도 될것으로 보입니다. 그리고 선불이라면 14일에 지급을 하시면 만기일 월세을 내지 않아도 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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부모님 땅에 자녀이름으로 단독주택건설 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다. 건물을 지을때 부속토지의 경우 반드시 소유권이 있어야 하는 것은 아니며, 전세권이나 지상권등의 용익물권을 확보하였다면 문제가 되지 않습니다. 그리고 어머니 명의 땅에 대해서는 본인명의의 대출은 불가하며, 질문처럼 증여를 받아 소유권이전을 하신뒤 본인 명의로 대출을 받으시는것은 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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계란 등급의 차이는 어떻게 결정되는 걸까요???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계란의 등급은 신선도와 파각률, 난각상태, 중량등에 따라 1+등급부터 1~3등급으로 총 4개의 품질등급으로 나뉘게 됩니다. 그리고 계란 중량에 따라서도 5개의 규격인 왕란, 특란, 대란, 중란, 소란으로 구분하게 됩니다. 최근에는 사육환경번호를 기준으로 좋은 계란여부를 구분하기도 하는데 흔히 계란에 보시면 일정한 숫자등이 기재되어 있는데, 이를 난각번호10자리라고 하고 해당 숫자 맨끝자리는 사육환경번호로써 1~4에 따라 등급이 다르다고 보시면 됩니다. 보통 낮은 숫자일수록 등급상 좋은 계란으로 구분할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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월세계약시 전입신고 불가는 왜그런건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이유는 각 상황에 따라 있을수는 있는데 ,보통 전입신고 불가특약이 있는 경우는 해당 목적물이 주택이 아닌 오피스텔로써 주거용이 아닌 업무용인 경우가 많습니다. 원칙적으로 업무용 오피스텔은 주거용으로 사용할수 없으며, 소유주는 상가용 건물로써 부가세환급을 받게 됩니다 , 그런데 세입자가 주거용으로써 전입신고를 하게 되면 받았던 부가세환급금에 대한 환수가 될수 있고, 해당 용도역시도 주거용으로써 구분되어 주택수 산정에 포함되기 때문에 임대인 입장에서는 전입신고 불가 특약을 제시하게 됩니다. 그리고 임차인 입장에서는 전입신고를 하지 못하면 대항력을 얻을수 없기에 보증금 보호에 매우 불안정한 상태가 되게 되어 임대인이 말없이 교체되거나, 보증금 미반환시 임차권등기등의 법적조치 및 권리보를 하기 어려워질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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부동산 호가, 실거래가 어떤것을 보고 판단하나요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 실거래가가를 기준으로 판단하게 됩니다. 이유는 질문에서 말하는 것처럼 호가는 매도를 원하는 사람들의 희망가격에 불과하고 실제 매수자가 이에 동의하고 계약을 하지 않는이상 시세라고 판단하기는 어렵기 떄문입니다. 즉, 매도자와 매수자가 동의한 가격인 실거래가격이 시세의 기준으로 판단하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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전세로 들어가서 살고 있는데 중간에 도배를 해달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도배를 해달라고 의사를 통보하는 것은 가능하겠지만 이에 대해서 동의여부는 임대인 선택사항입니다. 즉, 임대인이 해당 도배를 반드시 해줄 의무는 없으며, 오히려 벽지등의 파손이나 찢김등이 있을 경우 퇴거시 본인의 원상복구의무에 따라 본인이 비용을 지불하셔야 할수도 있습니다, 일반적으로 거주중에는 특별한 사항 예를 들어 누수로인해 벽지가 훼손되거나 한 경우가 아니라면 임차인 선택에 따라 도배지교체를 요구해도 임대인이 들어주는 경우는 거의 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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요즘 지방도 똘똘한 한채가 인기를 끌고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.똘똘한 한채라는게 기준이 명확히 나와있는것은 아니며 일반적으로는 가치가 지속적으로 상승할 가능성이 높고 안정적인 수익을 기대할수 있는 부동산을 의미합니다. 그렇기에 각 지역마다도 이러한 가능성이 있는 똘똘한 한채가 있다고 판단을 하는 경우가 있으나, 장기적으로 이를 유지하기 위해서는 해당 입지나 지역자체에 충분한 수요가 유지되어야 하고 현 우리나라부동산에서는 사실상 서울 중심부인 강남3구나 마용성등이 이러한 요건을 충족하기 떄문에 대부분이 똘똘한 한채수요는 해당 지역으로 집중되게 됩니다. 그에 따라 지방내 똘똘한 한채라도 인기가 있을 수 있지만 그 기간이나 정도는 일시적, 단기적일 가능성이 있고, 인기의 정도도 한계가 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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집주인의 동의가 필요한 전세대출이름이 먼가요 이걸안한다고 할려고요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금의 원래 목적은 질문과 같지만, 그렇다고 해도 임대인이 임의대로 임차인의 보증금을 차감하거나 적게 반환할수 있지는 않습니다. 일반적으로 밀린월세에 대해서 차감후 반환은 가능하지만 ,시설물파손등에 대해서는 임의대로 차감후 반환을 할수 없습니다, 당사자가 협의에 따라 정리가 필요한 부분입니다. 그리고 은행에서 임대인에게 대출시 받는 동의는전세보증금 반환채권에 대한 질권 설정동의 입니다. 즉 쉽게 말해서 전세보증금을 반환할떄 임차인이 아닌 은행에게 반환하도록 하기 위함이고 그 금액이 위와 같은 사유로 감소하게되는 경우에는 해당 부족분은 임차인이 은행에게 상환하여야 할부분입니다. 즉, 전세대출유무나 전세대출 동의와는 관계없이 위와 같은 보증금에 대한 차감을 못하는 것이 아니기에 임대인에게는 해당 동의를 한다로고 해서 불이익등은 전혀없습니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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