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엄마가 자식들에게 토지를 증여 받을때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존속의 경우 10년간 5000만원까지 증여비과세가 적용됩니다. 자식1의 경우 이미 5000만원을 비과세 받았기에 해당 자녀에게 2000만원 추가증여시 10년이 되지 않은 경우 해당 금액에 대한 증여세가 자식에게 부여 됩니다. 어머니는 증여자이기에 당연히 세부담이 없고 증여를 받는 수증자인 자녀들이 내셔야 합니다. 자녀2의 경우는 이외 증여가 없다면 2000만원에 대해서는 증여세가 비과세 될것으로 보입니다. 상관은 없는데 농지이기 떄문에 농취증발급문제와 직접경작등 여러요인들이 증여문제외 있을 것으로 예상이 됩니다. 즉, 해당부분을 알아보시고 진행을 하셔야 합니다. 증여가액의 경우는 시가를 기준으로 하나, 알수 없을 경우 공시지가를 활용하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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청약 당첨 시 잔금 및 중도금 처리 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.60일이내 잔금 5.5억을 내야 한다는 게 잘 이해는 되지 않는데 아무래도 무순위 청약등을 하신듯 보입니다. 이럴 경우 공사진행에 따라 순차적으로 지급하는 중도금의 의미가 없습니다. 계약금과 잔금으로만 구성이 된다고 볼수 있습니다. 결국에는주택담보대출을 통해 부족한 잔금을 채우셔야 하는데, 이럴 경우 LTV의 경우 70%까지하기에 6억을 기준(주택가격은 은행에 따라 산정이 다름) 4.2억까지 다만 방공제가 있을 경우 대략 3.5억수준까지만 될 가능성이 있습니다, 그러므로 나머지 2.5억은 자기자금으로 마련을 하셔야 합니다. 결국 부족한 9천만원은 알아서 주담대 외 방식으로 구하셔야 합니다. 우선 은행을 통해 대출최대 한도를 판단하시고 그에 따라 자금계획을 설정하시는 게 필요해 보입니다. 현 상태라면 사실상 영끌에 가까운 주택구매이기 떄문에 개인적판단으로는 당첨이 되지 않거나 당첨시 포기를 하시는게 손해면에서 나은 선택이 될수도 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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업종에 맞지않는 부동산소개료 줘야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 다툼이 있을 법한 사항으로 보입니다. 일단 중개과정에서 사전에 업종을 고지하였고 그에 맞는 매물중개를 요청하였음에도 이를 할수 없는 매물을 소개해주었다면 이는 중개사고로써 계약해지에 따른 계약금 손실등은 중개인에게 보상을 요구할수 있을듯 보입니다. 반대로 사전에 업종고지가 없었다면 이는 의뢰인의 과실일수 있기에 중개사고에 대한 책임을 묻기 어렵습니다. 즉, 단순히 중개보수를 지급하냐 안하나의 문제는 아닌것으로 판단이 됩니다. 그리고 어떠헌 경우에 해당되더라도 잔금을 치루시면 절대안되고 우선 잔금전에 해당 계약금계약상태를 일방적으로 해제하고 지급한 계약금은 포기를 하신 상태에서 이에 대한 책임문제를 중개사와 협의를 하셔야할 부분입니다. 결국 계약상대방에게는 과실이 없기 떄문에 잔금을 지급하시게 되면 해당 계약을 임의해지할수 없어 손해가 더 커질수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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신혼부부 가기 괜찮은 동네 추천이요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 지역인지도 기재없이 위 조건만 가지고 거주지를 추천드리기에는 범위가 너무 넓습니다. 사시는 곳이 지방인데 서울,수도권지역을 추천드릴수도 있고, 반대로 수도권인데 지방도시를 소개하개 되면 의미가 없기때문입니다. 보통 34평형 10억대면 서울주변 지역 및 서울하급지역에는 모두 거주가 가능해보이고, 질문처럼 신혼부부로써 아이가 있다면 장기거주를 고혀해서 일반적으로 대단지 아파트 주변으로 매물을 찾아보시면 도움이 될듯 합니다.
경제 / 부동산
25.03.04
4.0
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상가 대항력이 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 건물의 대한 말소기준권리는 2019년 5월 설정된 근저당이 될듯 보입니다, 그리고 질문자님의 대항력은 사업자등록증을 통해 발생하기 때문에 해당 시점보다 늦게 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 후순위 권리가 되므로 낙찰이후 임차권은 소멸하게 됩니다. 반대로 이보다 빠른 시점에 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 대항력있는 선순위 임차인으로써 낙찰이후 인수가 되게 됩니다. 현재 질문상 말소기준권리는 2019년 본인의 대항력은 2020년으로 보이므로 결국 낙찰자의 퇴거요청에 따라 퇴거를 하셔야 할것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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월세 세입자인데요.계약 끝나기전에 이사나갈시 정산방법 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재 상황이 묵시적갱신이 성립되었는지에 대한 판단이 우선되어야 할듯 합니다, 그래야 이후 상황에 대한 대처가 달라질수 있기 때문입니다. 묵시적갱신은 최초 계약시점부터 2년미만일떄는 성립되지 않습니다. 질문의 시점이 최초 1년계약후 자동연장하였다면 묵시적갱신이 성립되지 않기 떄문입니다. 어찌되었던 질문에서 5만원 인상된 세입자를 구하는 것은 별개의 문제로 본인 현 월세그대로를 계산해서 지급하시면 되고, 관리비의 경우는 중도해지 협의시 별다른 말이 없었다면 본인 거주시점까지만 부담하시고 퇴거이후에는 부담하지 않으셔도 됩니다. 다만 다음 임차인이 없고 그에 따라 다음 임차인 주선 요건에 충족이 되지 않았다면 이때는 관리비, 월세모두 부담을 하셔야 할수 있습니다. 즉 정리하면 1. 묵시적갱신의 성립여부 2. 중도해지시 다음임차인 주선조건이 있는지 3. 중도해지 협의에 대한 입증근거가 있는지를 판단하시고 대처를 하셔야 할 부분입니다. 참고로 묵시적 갱신이 성립된 것이라면 1월 중순 이사통보를 하셨다면 4월중순에 계약은 자동종료가 되므로 퇴거이후부터는 월세든 관리비든 납부할 의무가 없습니다. 당연히 보증금도 4월중순에 퇴거와 함께 돌려받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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미분양 아파트가 전국적으로 많이 발생하는 까닭이 무엇때문이죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양아파트가 발생하는 이유는 수요가 없기 때문이고 이러한 수요가 없는 이유는 1. 과잉공급이 발생하는 경우 2.분양가가 주변시세보다 높은 경우 3.지역입지상 인기가 없는 경우등이 있을수 있습니다. 우리나라의 경우 지방은 사실상 인구감소와 과잉공급이 겹치면서 미분양이 발생하는 이유가 많고 수도권에서는 말그대로 고분양가 및 지역입지상 인기가 없는 경우가 많습니다. 그리고 전반적인 부동산 시장상황과 금리, 정책등에 따라서도 수요가 변동되기 떄문에 이러한 요인까지도 이유가 될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.03.04
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고층빌딩은 몇층 이상을 고층빌딩이라고 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리니라 건축법상에서 고층건축물은 층수가 30층이상이거나 높이가 120미터 이상은 건축물을 말합니다, 앞선 초고층건물 질문처럼 해당기준 역시도 도시나 국가에 따라 달라질수 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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초고층빌딩은 몇층이상을 초고층빌딩이라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 초고층건물의 경우 높이가 150미터 이상인 건물을 의미합니다. 다만 그 기준에 대해서는 국가나 도시마다 차이가 있을수 있고 일부도시등에서는 200미터 이상이여야만 초고층 빌등으로 구분하는 경우도 있습니다. 우리나라 건축법에서는 초고층 건축물이란 층수가 50층이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말합니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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어떤 장점이 있길래 자꾸 더 높은 초고층빌딩을 만드는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 초고층 건물은 해당 도시의 랜드마크의 역할을 하게 됩니다. 이러한 랜드마크는 용도에 따라 이용도 가능하지만 관광객을 유입시키는 효과가 있고 해당 도시를 홍보하는 효과도 있기 때문에 다양한 장점이 있다고 볼수 있습니다. 또한 이러한 관광객 유입은 해당 국가의 고용창출 및 지역경제발전에 연쇄적인 도움을 줄수 있습니다. 다만 초고층 건물을 건설할 경우 건축비용이 매우 크고, 공사기간이 길다는 점, 건설을 하고 싶어도 해당 건축기술이 없다면 쉽게 건설이 어렵다는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.04
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