답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 혹은 만기시 보증금미반환사고는 계약시점에서 100% 확실하게 막을수는 없지만, 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 갖추고 보증보험에 가입을하면 어느정도 안전하게 보호가 가능합니다, 그리고 계약시 해당 주택에 대한 시세와 전세보증금의 차이 즉, 전세가율이 80%을 초과하지 않는 주택매물을 선택하고 중개사를 통한 계약을 진행하시면 그나마 전세사기의 피해를 줄일수 있기에 무조건 전세사기를 피하고자 월세를 선택하는건 오히려 주거비용부담이 가중될수 있습니다. 보통 전체 전세계약건들중 전세사기는 비중은 실제 5%내외로 크지 않기 떄문에 이슈화되었다고 해서 모든 전세계약에 대해서 두려움을 가질 필요는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.작년말부터 시행된 비라에 대한 청약시 무주택인정에 따라 1~3번 모두 해당 조건에는 충족이 되는 것으로 보입니다. 다만 해당 부분은 여러채가 조건에 충족되더리도 단 1채에 대해서만 인정이되기 때문에 청약시 무주택으로써 청약은 불가합니다, 소형주택에 소유에 따른 무주택 특례에서도 1호 또는 1세대만 소유하고 있을 경우 무주택으로 인정하기 떄문에 질문자님의 경우 청약시 무주택자에 포함되지 않습니다. 취득세 관련 중과세 예외 대상주택기준에도 저가주택의 경우 공시가격이 1억 이하인 주택이 주택수제외가 되기 때문에 현재 3번 주택은 주택수 제외되고 나머지는 주택수산정에 포함되기 때문에 신규주택 구매시 2주택자에 따른 과세기준이적용될것으로 보여 중과세가 적용될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중앙 냉난방시스템의 경우는 개별조절이 불가한 것으로 알고 있습니다. 그리고 관리사무실에서도 안된다고 하였다면 불가할것으로 보입니다, 다만 중앙에어컨시스템의 경우 에너지효율성이나 관리효율성등이 좋아 최근 많이 설치되고 있는 추세로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농지를 구매하기 위해서는 농취증 발급과 그에 따른 농업계획서를 제출하셔야 합니다. 질문처럼 주말농장이 아닌 실제 농업을 영위하기 위한 구매라면 농지를 구매하는데에는 문제가 없으나, 질문에서 아내분 명의로 구매하고 본인이 농업을 하는 구조라면 사실상 농취증과 토지구매에 제한이 될수 있습니다. 알기로는 토지소유자 본인명의의 농취증이 필요하가 떄문에 본인 명의로 토지구매도 진행하셔야 문제없이 진행이 될것으로 보입니다. 또한 농지를 구매하고 농업을 하는 경우 토지로부터 일정거리내 거주를 해야하는 것으로 알고 있기에 이점도 참고를 하셔야 합니다. 최근에는 귀농에 대한 지자체 지원프로그램이 워낙 많고 다양하기 때문에 귀농지역이 정해지셨다면 해당 지자체를 통해 도움을 받으시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울시는 크게 5권역으로 나뉘는데 기준은 시설물이나 자연환경적 요소를 기준으로 하는게 아닌 행정구역에 따라 구분을 하게 됩니다. 서울 5권역은 도심권, 동북권, 서북권, 서남권, 동남권으로 구분하는데, 각 권역내 포함되는 행정구역(각구)가 있습니다. 도심권은 종로구, 중구, 용산구가 되고 실제 입지상 서울중심부에 위치하고 있다고 보시면 됩니다, 이를 기준으로 동북권에는 성동구, 광진구, 중랑구, 동대문구, 성북구, 강북구, 도봉구,노원구가 포함되어 있으며, 서북권에는 은평구, 서대문구, 마포구 / 서남권에는 겅서구, 양천구, 영등포구, 구로구, 금천구, 관악구, 동작구가 포함됩니다. 마지막으로 동남권에는 서초, 강남, 송파, 강동구가 포함됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 기사에도 토지보상에 대한 구체적인 사항은 나와있지 않습니다. 보통 개발에 따라 토지보상이 이루어지는 경우 법에 따른 기준으로 보상절차가 이루어지기 떄문에 해당 지역도 이와 크게 다르지 않을것으로 보입니다. 보통은 현황을 토대로한 감정평가를 통해 이루어지는 것이기 때문에 질문의 사항만을 가지고 예측하기는 어려우나, 농지의 경우는 감정평가에서 상업용토지보다는 감정평가가 낮게 나올수 있습니다. 현재 기사에는 해당 개발지역 전체면적에 대해서 토지보상비용은 총3조원으로 사업비는 7조원으로 나와있긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자는 단순히 지표나 데이터분석으로만 리스크를 줄이기는 어렵습니다. 결국에는 입지에 따른 분석능력과 경험이 투자 성공의 중요한 요소가 되기 떄문입니다. 초보투자자의 경우에는 무엇보다 부정확한 정보에 따라 투자진행을 하는 것을 피하셔야 하는데 이를 위해서는 본인이 거주하거나 잘 알고 있는 지역내 투자매물을 선택하시는게 이러한 리스크를 줄일수 있고, 부동산의 경우 고가로써 큰 자금이 동원되기 때문에 자금에 대한 조달계획 및 운영계획을 잘 세우시고 접근하셔야 합니다. 그리고 기본적으로 투자의 목적에 따른 투자대상 선별등을 신중히 하셔야 합니다. 예를 들어 임대수익을위한 투자라면 주거용 시설보다는 상업용시설이 유리할수 있고, 장기간 투자를 통한 시세차익확보라면 임대차 거래가 잘 되는 지역내 호재가 있는 주거시설이 더 유리할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제로 매물이 줄어들고 있습니다. 강남3구와 용산구처럼 상급지역에서는 토지거래허가구역 재지정에 따른 매물 감소영향이 있고, 마포,성동, 동작지역등에서는 2~3개월 동안 매물이 크게 감소되고 있습니다. 이는 규제이 따른 영향일수도 있지만 정치적상황 특히 정권교체등의 이슈와 추경등을 통한 시장 유동성 증가등으로 추후 부동산 가격상승이 예상되면서 일단 매도시기를 늦추고 관망하는 매도자들이 많아진 영향으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 1주택자 양도소둑세 비과세요건은 1가구 1주택 2년보유, 12억이하 일때 적용되고 있습니다. 그리고 규제지역내에서는 실거주 2년 요건이 존재하고 비규제지역은 위 조건만 충족되면 비과세 됩니다, 해당 부분은 개정되지 않고 현행유지중이며, 2025년도 개정에는 혼인합가 특례기간을 5년에서 10년으로 확대, 상생임대주택 특례적용기한 연장, 인구감소지역 주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례 신설등이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매하려는 목적이 실거주인지 투자인지에 따라서 임장시에 주요하게 볼 요인들이 달라질수 있습니다. 보통 실거주를 목적으로 가신다면 해당 아파트이 입지조건을 우선적으로 보셔야 하는데, 교통편의성과 학군등이 중요한 요소일수 있습니다. 그리고 현재 목적물의 시설상태와 시세, 그리고 관리비등의 수준을 판단하시는게 필요할수 있습니다. 물론 중개사를 통해 여러 매물을 둘러보시는게 필요할수 있습니다. 투자목적일 경우라면 위 사항들도 봐야 하지만 주로 임대차 거래가 활발한지, 해당 지역이 향후 지가상승이 가능한 호재등이 있는지, 그리고 해당 목적물이 그 영향을 받을수 있는 입지인지등을 우선적으로 고려하셔야 합니다. 결국에는 모든 부분을 만족시키는 매물은 많지 않기 때문에 본인의 상황에 따른 우선순위를 정하시고 해당 부분을 중점으로 해서 임장을 하시는게 팁이라 할수 있습니다