답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 디딤돌 대출상품은 다른금융기관의 주택담보대출에 대한 대환은 불가합니다. 다만 소유권이전등기를 후에 3개월 이내라면 디딤돌대출로 변경신청은 가능하기 떄문애 질문에서 처럼 분양주택의 등기가 생성되기 이전애 보유주택을 매도하고 등기부가 생성된 이후 디딤돌대출을 신청한뒤 기존대출을 상환하는 방식으로 진행은 가능할것으로 보입니다. 이럴 경우 기존대출에 대한 중도상환수수료등은 발생할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축아파트가 희망이 없다기보다는 지방지역 자체의 몰락이 심화될수 있습니다. 이럴 경우 구축이나 신축모두 수요가 발생되지 않아서 주택가격하락을 맞이할수 밖에 없습니다. 물론 동일한 지역과 동일요건에서는 구축보다는 신축이 가격방어가 유리하나, 이또한 상대적인 비교일뿐 전반적으로는 해당 지역 부동산 전체가 하향평준화 되게 됩니다. 그리고 최근처럼 건설비 상승으로 인해 분양가자체가 높아지는 상황에서는 시간이 지남에 따라 신축에 대한 가격하락분도 커질수 있기에 지방지역 활성화가 되지 않으면 신축이든 구축이든 모두 희망은 없다고 보는게 맞을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 학원등은 교육에 관한 부분으로 교육부에서 관리,감독하게 됩니다. 그에 따라 학원과 관련된 문제나 규제등은 교육부가 주채라고 보시면 됩니다. 보통 학원의 허위광고 및 거짓광고가 확인되는 경우에는 시정명령과 함께 과징금이 부과되는 게 일반적이고 , 행정처분으로는 1년이내의 기간을 정하여 교습과정의 전부또는 일부에 대한 정지나 심할 경우 등록말소등의 처분을 할수 있고, 이는 벌점제를 통해 벌점이 일정기준으로 초과함에 따라 영업정지 기간 및 등록말소가 정해지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1가구 1주택 양도비과세의 요건은 2년 보유라는게 기본전제이지만, 해당 조건에는 주택가격이 12억을 초과하지 않는 12억이하 주택에 대해서 적용되게 됩니다, 즉 고가주택의 경우로써 12억을 초과하는 경우에는 1주택자라도 비과세는 되지 않고 양도차익에 따른 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 실제 건축을 하는 건설사는 시공사에 불과합니다. 시공사는 시행사로부터 공사를 수주받아 건설에 대해서만 진행을 하는 것이기에 질문처럼 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 시행사 입장에서는 건물이 지어져야 어떻게든 매매를 통해 자금을 충원하여야 하기에 사업이 마무리 되는게 가장 중요할수 있지만 시공사 입장에서는 공사비증가등이 발생한 경우 이에대한 조정을 시행사에게 요청하여 공사비를 증액하는게 맞기 떄문에 협의가되지 않을 경우 공사를 중단하고 버티는 경우가 종종 발생하는 것입니다. 결론적으로 건설사가 시행,시공사 모두를 하는 경우라면 빠르게 건축하여 분양이 유리할수 있지만 조합이나 다른 주체가 시행사이고 건설사가 시공사의 역할만 한다면 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.평균가격 기준일과 현재일자와 기간차가 있는 이에 따른 시세차가 있을수는 있습니다. 우선 서울내 전용 84제곱(33평)의 평균가격은 12억 3천, 전용59제곱(23평형)은 8억 6천정도입니다. 서울지역을 등급으로 구분하면 상급지에 해당되는 1,2급지를 제외하고 3급지인 영등포구, 종로, 동작, 중구는 평균 8억중후반, 4급지 서대문, 강서, 동대문등은 7억초반대 그리고 질문의 예상금액으로 매매가능한 5급지의 경우는 6억초중반대에 형성되어 있으며, 대표적인 노도강(노원,강북,도봉)이 해당됩니다. 단, 해당 가격은 비아파트를 포함한 가격이므로 아파트의 경우 해당 평균가격보다는 조금더 높게 보셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아래와 동일한 질문으로 보이고, 전입신고를 하지 않으시는 부분은 주민등록법상 14일이내 전입신고를 위반하게 되는 만큼 정식으로써 전입신고를 하시고 거주를 하시면 될듯 보입니다, 직계존비속간 무상 임대차에서도 해당 주택가액상 법적, 세금적 문제는 발생되지 않기 때문에 걱정없이 전입신고하시고 무상거주 하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 문제 되지 않습니다 . 다만 경우에 따라 세금문제등이 발생할수는 있는데, 직계존비속간 무상임대차시 5년연금현가가 1억이상인 경우에는 증여세관련 문제가 될수 있긴 합니다. 보통은 부동산 가액에 2%을 곱하고 여기에 3.79을 곱한 값을 말하는데 이는 사실상 13억 이상의 주택일떄 발생될수 있는 문제로 질문에서 시세 2억주택에 대해서 부모님에 대한 무상임대차는 세금상 문제가 되지 않고, 전입상 문제도 없을 것으로 보이기에 원하시는대로 진행하셔도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전세가율이 80%을 초과하는 경우에는 임대차 계약자체를 피하는 게 좋습니다. 질문처럼 시세와 전세보증금이 몇백차이라면 주택가격에 따라 다르겠지만 전세가율이 90%을 넘는 경우가 일반적일것이고 이러한 주택은 거주중 주택가격하락시 깡통전세가 될 가능성이 높은 만큼 퇴거시에 보증금 미반환 가능성이 높아 피하시는게 맞습니다. 그리고 이러한 주택에 대해서 보증보험은 일반적으로 가입이 불가한 경우가 대부분입니다 가입이 가능하다는 것과 실제가능한지는 다른문제이기 때문에 정확한 확인이 필요해 보입니다. 만약 임대사업자 주택인경우에는 부분보증을 말하는 것일수 있으므로 이에대한 확인까지도 필요할듯 보입니다.