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세입자인데 임대인이 2년후에 매도한다고 하면 2년 더 못사나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아니요 사용가능하세요, 즉 임대인이 2년뒤에 집을 매도할려는 목적으로는 임차인이 행사한 계약갱신청구권을 거절하지 못합니다. 계약갱신청구권에 대한 거절은 법적 요건에 따라서만 가능하고, 대표적으로 임대인 실거주목적일떄 거절이가능하고 임차인이 임대기간중 차임을 2기연체하거나 목적물등을 파손,훼손한 경우등 중대한 계약해지사유가 있을때 거절이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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상속주택 3명이 동일하게 나눠서 보유할경우 각 3명은 기존에 1주택자였는데 다주택자가 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 원칙적으로는 지분을 소유하더라도 1주택을 소유한 것으로 보기 떄문에 상속지분을 받으신 세분 모두 2주택자가 되게 됩니다. 물론 질문에서처럼 세금이나 각 특례에 따라 주택수에 산정배제가 되는 경우가 있지만, 어떠한 부분을 고려할떄 문제가 될지는 세부적인예외 규정에 따라 판단을 하셔야 합니다. 즉 청약이든 대출이든 취득세든 양도세든 적용되는 기준에 약간씩 차이가 있습니다. 참고로 2주택자의 경우 별도 중과세는 없습니다. 이미 상속세 취득세를 내셨더라도 해당 세금 산정시 중과세는 배제되나, 다만 기존주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례등에서 제외될 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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고금리 시대라는데 2030 청년층의 내 집 마련은 어떻게 계획해야 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격만 보면 사실상 자금이 부족할수밖에 없는 청년층에서 자가주택구입은 어려운 희망일수도 있습니다. 정부가 제공하는 주거정책도 결국은 임대차나 저금리 대출정도 이기에 모든 비용적 부담을 줄여주기는 어렵기 떄문입니다. 개인적으로 이를 해결하기 위한 방법은 사실 보이지 않습니다 . 예전처럼 일단 풀대출을 통해 주택을 구매하고 버티면서 주택가격상승효과와 매달 원리금상환을 통해 대출금과 이자를 줄이면서 점차 내집으로 만드는 방법이 가장 효율적일수밖에 없는데 지금은 주택가격 자체가 우상향하는 그림도 아니고 양극화가 심해진 상황에서 이전과 같은 영끌도 방법이 되기는 어렵기 때문입니다. 가장 효율적이라면 일단 열심히 자금을 모으시면서 정부혜택중 신혼부부청약이나 특공등을 통해 내집마련을 하시는게 가장 확률적으로 저가에 주택을 매수하는 방법이 될수 있고, 부동산 경매등을 통해 저가 매입을 하는 것도 방법이 될수는 있습니다. 다만 답변을 드리는 저 역시도 어떤게 답에 가깝다고 말하기는 어려운게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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집 주인이랑 집 계약을 하기로 했는데요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 구두협의도 계약의 성립으로 볼수 있고, 질문처럼 합의후에 일방적으로 해지를 할수는 없습니다 다만 계약서도 없고 작성하기로 하였다는 문자나 기타 근거가 없다면 대응하기 애매한 부분은 있습니다. 만약 가계약금을 지급하셨다면 상대방에게 계약금지금과 구두합의의 근거로 계약금계약성립을 주장하고 이에 받은 가계약금의 배액 상환을 요구할수도 있는 부분으로 보이긴 하는데, 상대방이 이를 인정할 가능성은 낮아 보이긴 합니다, 법적으로 진행하시면 당연히 유리하실수는 있으나 실익은 없지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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월세 가계약 후 다시방문 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 임대인에게 양해를 구하고 방문하시거나 중개를 담당한 중개사에게 전달하여 임대인동의를 받도록 부탁한뒤 방문하여 보시면 될듯 보입니다. 크게 문제될부분은 없으므로 임대인이나 중개사가 거절할 것으로 보이지는 않습니다,
경제 / 부동산
25.02.05
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등기부등본 보는법 알려주세요!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 채권최고액만 보고 대력적인 원금의 규모는 판단할수 없습니다. 질문처럼 2억후반정도가 남아있을수도 있고 중도상환등을 일부한 경우라면 그보다 작게도 남아 있을수도 있습니다 . 그리고 주담대라도 근저당을 설정한 채권자가 다를수 있기 때문에 한번에 잡지 못할수도 있습니다. 즉, 채권자의 명의가 다를수도 있습니다. 아니면 보통 동일한 은행과 채권자로부터 받더라도 순위에 영향을 주는 임차권등이 있었다면 순위에 영향을 주지 않아야 하기에 질문처럼 등기가 되어 있을수도 있습니다. 중요한건 1~5번까지는 모두 효력을 상실한 등기이기에 크게 의미가 없습니다. 결국 남아있는 6번 근저당만 고려하시면 될뿐입니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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혼인신고 전 청약이 되서 분양권이 있습니다 여기서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.답변은 드리지만 정확한 내용은 청약홈 홈페이지등에 문의의 해보시는게 맞을듯 보입니다. 보통 혼인신고를 할 경우 신청자의 배우자가 혼인전에 소유한 주택이력은 배제를 하여 생애최초 청약등이 가능하나, 질문의 경우 배우자분은 이에 대한 적용이 가능하므로 관계가 없지만 문제는 질문자님이 이미 분양권을 보유하고 있고 이력이 있기 떄문에 이를 매도한 후라도 생애최초 특공등은 불가할것으로 판단됩니다. 반대의 경우라면 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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많은 신혼부부들이 혼인신고를 일부러 뒤로 미루는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 다르긴 한데 주택가격이 높은 상황에서 정첵 특성상 혼인신고가 그렇지 않은 경우보다 불리할수 있기 때문입니다. 특히 공공 저금리 대출이나 정책혜택을 위해서는 소득기준이 있는데, 혼인신고를 할 경우 부부합산으로 산정하기 때문에 소득이 초과되는 경우 이러한 불이익을 피하기 위한 이유가 크다고 볼수 있습니다. 또한 근로소득이나 사업소득 기준이하인 가구를 대상으로 근로장려금을 세금 환급방식으로 지급하는 근로장려세제는 1인가구일때 더 받기 쉽다는 점도 이유가 될듯 보입니다, 그외 청약시에도 기혼자 보다는 미혼자가 차라리 더 유리할때가 많은 점도 질문과 같이 혼인신고를 미루는 이유라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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분양가 상한제 적용된 아파트라는 건 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 나라에서 건설사들에게 분양가를 일정 금액이하로만 설정하도록 상한선을 규정하는 것을 말합니다. 즉 해당 상한선 이상으로는 분양가를 높일수 없습니다. 물론 이러한 부분은 모든 분양권에 적용되는 게 아닌 공공택지에 지어지는 주택이나 규제지역내 주택등 일부에만 적용이 되게 됩니다. 이러한 분양가상한제 주택은 건축비와 토지가격+ 기타비용을 규정에 따라 산정하기 떄문에 시세반영이 전혀 되지 않습니다. 그래서 분양가가 주변 시세보다 크게 낮아질수 있고 이는 청약을 통해 당첨될 경우 시세차익을 얻을수 있는 투자대상으로 몰리게 되면서 로또분양이라는 말이 생겨나게 된 이유이기도 합니다,
경제 / 부동산
25.02.05
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매매계약 후 소유권이전등기 늦게해도 되나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 매매계약을 체결한 자는 잔금청산일로 부터 60일이내 관할등기소에서 소유권 이전등기를 신청하여야 합니다. 만약 해당기간을 경과하는 경우 부동산등기 특별조치법에 의거 과태료 처분이 부과될수 있고, 등기신청이 장기간 지연되면 과징금이 부과될수 있습니다. 질문의 경우 시간상 두달이내로 보이기 떄문에 상대방의 동의없이도 등기이전에 필요서만 받아두시고 등기접수는 6월2일에 하셔도 될듯 보입니다. 다만, 등기이전이 완료되지 않으면 당해 재산세(6월1일기준)가 등기상 명의자인 매도인에게 부과될수 있는 시기이기 때문에 이에 대한 분쟁이 있을수 있으로 매도인과 협의를 하시는게 맞을듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.02.05
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