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내가 가지고 있는 부동산도 경매신청이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가합니다. 소유자 스스로가 경매를 신청할수는 없습니다. 경매신청의 경우 목적자체가 담보처분을 통해 채권회수이므로 합법적인 권리가 있는 채권자 또는 권리자가 법원 절차에 따라 신청하는 진행되는 것이고, 소유자 스스로 법원 경매를 선택할수 있는게 아닙니다. 그리고 채권자마다 경매신청을 하는 기간이나 자체 기준은 다르기 떄문에 꼭 3개월 연체하였다고 해서 바로 경매를 신청하지는 않습니다 . 최근에는 전세사기등으로인해 임차인이 권리를 부여받아 경매신청하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매시 낙찰자는 제일 높은 금액을 쓴 사람인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 낙찰자는 말그대로 최고가 매수인입니다. 여러명이 입찰에 참여하였다고 하였을때 참여자중 최고가를 써서 낸 사람이 낙찰자가 됩니다, 그래서 경쟁이 치열한 매물에 대해서는 단돈 100원이 낙찰여부를 결정할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매에서 유찰은 어떤경우에 생기는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유찰은 말그대로 해당 매물 경매시 아무도 입찰을 하지 않는 경우에 발생되게 됩니다. 그외 입찰자가 한명~두명이 있었으나, 해당 입찰자가 첨부서류가 미비하거나 보증금을 잘못 넣어 부족해서 낙찰자 선정이 불가할 경우 발생되게 됩니다.즉 유효한 입찰자가 없는 경우에 발생한다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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청약통장이 있으면 좋은 점이 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 아파트 분양에 대한 청약을 하기위해 반드시 가지고 있어야 하는 필수요건입니다, 즉 청약시에 자격요건에 해당된다고 보시면 됩니다. 물론 청약통장 보유기간과 납입횟수, 최소예치금등에 조건이 충족되어야 하지만 아예 없는 경우에는 무순위청약을 제외하고는 청약자체가 불가합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매에서 유찰은 최대 횟수가 정해져 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제한되거나 법으로 정해진 것은 없습니다. 다만 한번 유찰시 20~30% 할인된 금액으로 최소매각대금이 정해지기 때문에 채권자 입장에서 매각을 해도 채권 회수가 어려울 정도에 이르렸다면 경매을 할 이유가 없어지게 됩니다. 이런경우에 법원에서 미리 채권자에게 경매계속진행여부등에 대한 내영을 발송하고 채권자가 동의하지 않을 경우 경매는 중단되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매에서 이런물건은 무조건 낙찰받아야한다하는 물건이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 매물마다 차이가 있을수 밖에 없습니다. 그리고 시세보다 낮은 가격에 매입할수 있는 게 최대 장점인 경매에서 시세보다 높게 써서 낙찰을 받는 경우는 거의 없습니다. 보통 낙찰경쟁률이 높아지면 낙찰가가 상대적으로 높아지는 경우의 매물은 권리관계상 추가적인 문제가 없고, 낙찰가격과 시세간의 차이가 어느정도 확보가능한 매물에 대해서 발생하게 됩니다. 그리고 질문처럼 향후 입지적 호재가 있는 지역내 매물이라면 당연히 시세와 비슷한 수준으로 낙찰을 받을 가능성도 있지만 이에 대한 입지판단은 본인판단 기준으로 하는 것이고 이게 곧 경매투자의 수익과 연관된 부분이기 때문에 하나의 이론으로만 설명드리기도 어려운 부분입니다. 결국 본인의 경험과 노하우가 쌓여야 낙찰확률과 투자수익에 대한 판단이 가능하다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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경락잔금대출시 낙찰가와 감정가중에서 결정되는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 경락대금대출에서 기준이 되는 주택가격은 일반 주택담보대출과 같이 KB시세등을 기준으로 합니다. 즉 본인이 입찰에 적어서 낙찰받은 낙찰가격을 기준으로 판단하지 않습니다. 그래서 매매대금과 KB시세가 같다고 봤을때 일반매매를 통해 구매를 하면 LTV가 최대 70%로 대출이 되지만 낙찰대금의 경우 일반매매가보다는 낮게 낙찰을 받기 때문에 실제 낙찰대금대비해서는 LTV가 높아지는 효과가 있을수 있습니다. 그리고 본인스스로 그 기준올 한도가 낮게 되는 낙찰가로 선택할 이유가 없기에 보통은 대출자가 선택을 할 이유가 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매를 하는 이유는 적은 금액이라도 대출을 해준 은행이 받기 위해서인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매가 진행되는 이유는 질문에서 처럼 담보처분을 통해 채무를 회수하기 위한 과정입니다. 다만 질문처럼 낙찰금액이 채권금액보다 낮아지는 경우에는 법원이 채권자에 대해서 경매의 진행여부를 통보하게 되고 채권자가 진행을 거부하면 경매는 진행은 멈추게 됩니다. 또한 일반적으로 은행에서는 최초 대출을 해줄때 5억짜리 주택에 대해서 일정한도까지만 대출을 해주게 되고 시세하락의 경우 추가담보를 요청하여 채무의 담보를 유지하게 됩니다. 그래서 질문과 같이 대출금액보다 배당을 너무 적게 받는 일은 잘 발생되지 않고, 만약 이러한 일이 발생되더라도 배당으로써 회수하지 못한 채무금액에 대해서는 그 반환의무가 사라지는것은 아니기 떄문에, 채무자에 대해서 상환에 필요한 소송이나 채권추심을 계속하게 됩니다. 경매를 통해 해당하는 주텍에 대한 담보물권만 사라지는 것이지 채무관계자체가 아예 사라지는것은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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요즘처럼 미분양이 많을때는 경매보단 미분양을 노리는게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 현명하다고 확정적으로 말하기는 어렵습니다. 이유는 경매도 입지상 유리한 매물에 대해서는 경쟁이 있기 떄문에 시세와 크게 차이가 없이 낙찰받을수도 있고, 저렴한 가격에 낙찰을 받을수 있는 만큼 각 경매매물마다 낙찰가의 차이가 있기 떄문입니다. 그리고 미분양의 경우도 할인분양이 아니라면 사실상 금액적으로 유리한 부분이 없는게 일반적이고, 할인분양을 받더라도 기존 수분양자와 입주시의 마찰등 여러 문제가 있을수 있기 때문입니다. 다만, 향후 가치상승을 고려하면 악성미분양은 구매당시에 싸게 구매를 했더라도 가격자체가 추가상승이 어려운게 일반적이기 떄문에 경매에서 입지가 유리한 매물을 낙찰받는게 더 투자가치는 높다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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한국에서 땅값이 가장 비싼 동네는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.땅가격이라면 보통 공시지가를 기준으로 판단할수 있는데, 12월18일 국토부가 발표한 2025년도전국 표준지 공시지가에 따르면 서울 중구 명동에 위치한 "네이버퍼블릭" 부지가 22년째 전국 토지가격 1위입니다.해당토지는 169.3제곱미터로써 제곱미터당 공시지가 1억 8050만원으로 2004년 이후로 22년 연속 가장 비싼토지로 공시되고 있습니다, 토지전체 가격은 306억원정도로 추정됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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