답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH는 정부의 운영하는 국가 기업으로 국가의 정책을 실질적으로 진행하는 공기업입니다. 즉 질문처럼 주택건설도 하지만 그외 부동산 관련한 많은 업무를 진행하게 됩니다. 최근 LH가 미분양 아파트를 구매하는 것은 정부의 임대주택공급관련한 정책으로써 미분양 아파트를 매입해서 임대주택으로 활용하기 위해서입니다. 즉, 정부의 정책을 실질적으로 시장에서 진행하는 중으로 보시면 되고, 해당 자금등도 원칙적으로 LH 자체 보유자금으로 진행을 하지만, 해당 자금역시도 결국 국가재정 즉, 우리의 세금으로 운영된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기계약도 가능하지만, 일단 이 기간을 수용해줄 임대인을 찾으셔야 합니다. 일반적으로 단기계약의 경우 임대인들이 선호하지 않기에 매물자체가 많지 않고, 협의를 진행하도 거부하는 경우가 많습니다. 우선적으로 단기임대계약을 원하시면 주변부동산에 이러한 요구사항을 전달하시고 이에 맞는 매물을 찾아주길 먼저 의뢰하셔야 하고, 계약이 진행될 경우 당사자간들간 합의에 따라 진행에 차이가 있는데, 정상적인 임대차 계약을 통해 기간을 위처럼 설정하고 계약서를 작성할수도 있고, 이와 다르게 보증금을 소액받고 4개월치 월세를 한번에 지급하고 거주하는 연세방식으로 진행할수도 있습니다. 즉, 당사자간 합의에 따라 계약방식등은 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 하시게 되면 주로 세제혜택이 있으며, 취득세와 재산세에서 감면혜택이 있고, 종합부동산세에서도 과세표준 합산 대상에서 배제혜택등이 있습니다. 그외 양도소득세 있어서 일정조건에 해당될 경우 거주주택에 대해서는 1회에 한해 비과세를 적용해주기도 합니다. 자세한 사항은 주택의 가격과 평형 , 주택유형에 따라 다르므로 임대사업자등록을 하시려면 이에 대한 자세한 확인을 먼저 하시고 어떤게 유리할지 판단해보셔야 합니다. 참고로 이러한 혜택도 있지만 의무기간의 이행, 재계약등에서 임차료 제한등의 의무사항이 있기에 이러한 부분도 잘 보고 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자시에 임차인이 주택을 보여주기를 거부하면 사실상 볼수 있는 방법은 없습니다. 다만 아파트의 경우는 동일매물이 있을수 있기에 이를 대체해서 보는 경우가 있고, 빌라나 주택처럼 비교대상이 없는 경우에는 사실상 답이 없습니다. 다만 갭투자의 경우 목적자체가 향후 가치상승을 노리고, 기존세입자를 인수받아 전세가와 시세간의 차익만을 지급하고 소유권을 가져오는 것이기에 실거주를 하지 않는 특성상 내부구조를 보지 않고 계약을 진행하는 경우도 흔합니다. 매수자가 반드시 매물내부를 봐야 한다고 한다면 이는 매도자가 임차인을 설득해서 보여주는 방법밖에는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자나 다수의 오피스텔을 보유한 소유자가 아니라면 별도 의무가 있는 임대사업자 등록이 유리할것으로 보이지 않습니다. 물론 개별상황에 따라 달라질 부분이겠지만 1주택자나 오피스텔 하나만을 보유한 사람에게 세금적 부담이 커질 가능성은 높지 않기 떄문입니다 . 임대사업자를 하는 가장큰 이유는 절세와 종전주택에 대한 의무면제혜택등인데 , 위의 경우는 그렇게 필요한 부분은 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 시장내 호재보다는 악재가 더 많은 상황이고, 전체적인 경기상황도 좋지 않기 떄문에 당장은 상승이나 가격회복을 기대하기에는 무리가 있습니다, 일단 작년말 터진 계엄으로 인해 정치적 불확실성도 높은 상태이고, 대출규제나 그밖에 부동산 관련정책에 대해서 결정할수 있는 주체가 공석이나 다름이 없기에 더욱 어려운 상황으로 보입니다. 일단 탄핵이 마무리되고 혹 조기대선이 치루어지고 정국이 안정화되면 금리인하의 방향성과 정책방향에 따라서 조금은 회복가능성이 있지 않을까 싶습니다. 그에 따라 올해 상반기에는 현 상황이 이어질 가능성이 높고, 하반기에는 조금은 변동이 생기지 않을까 예측해봅니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료는 모르겠고, 1986년부터 2024년까지 연평균 수익률은 6.73%입니다. 대부분 높은 수익률일거라 판단하겠지만 사실상 처음과 끝 기준이 아닌 연평균으로는 높지 않습니다. 다만 매해 평균적으로 상승하였기에 결국은 복리효과로 인해 10년정도가 지나면 대략 처음가격의 2배정도라고 보시면 되고, 20년을 기점으로 한다면 대략 4배가 올랐다고 볼수 있습니다. 물론 임대수익을 제외한 단순히 가격상승을 기준으로 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능하세요. 중개의뢰를 하였더라도 계약상대방을 직접 구하신다면 직거래를 하더라도 문제는 되지 않습니다. 다만 계약이 될 경우에는 중개사무소에 매물을 내려달라도 요청하시면 됩니다. 법무사를 통해서도 계약서작성 및 등기이전에 대한 도움은 받으실수 있습니다. 다만 중개사처럼 중개에 대해서 도움을 받거나하지는 않고 단순히 계약서 작성과 등기이전과 관련된 부분에서만 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 성립되기 어렵겠지만, 전세금에 대한 협의가 만기전까지 이루어지지 않은 만큼 전계약과 동일조건으로 연장되었다고 판단이 됩니다. 그에 따라 보증금 인상을 강제할수 없고, 이를 거부한다고해서 퇴거를 요구할수 없습니다. 아마 법적으로도 내가 버틴다고 해서 임대인이 어찌할 방법은 없어보이기에 일단 좋게 협의를 진행하시되, 위 상황을 고지하고 퇴거는 거부하시면 될듯 보입니다. 만약 퇴거를 원한다면 중도해지로써 이사비용 및 중개보수등을 요구하시어 협의를 진행하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래를 하시면 중개수수료는 부담은 없습니다 ,말그대로 양쪽 모두 중개사를 거치지 않고 계약을 진행하시면 되고 ,필요에 따라 계약서작성에 대해서만 부동산을 통해 대필료를 지급하고 작성하시면 됩니다. 그리고 해당 계약상대방은 그동안 매물관련해 노력해준 부동산이 의뢰인을 찾아준것이 아니기에 별도 중개보수나 기타 관련한 비용을 지급할 이유는 없다고 볼수 있습니다.