답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2015년 삼성전자 유입에 따라 호재가 생긴 평택의 경우 8년이 지난 현재까지도 공실이 매우 많은 것으로 나와 있습니다. 심각한 곳은 건물의 70%까지 공실인 건물이 있고, 그외 건물도 상당수가 공실로 남아있는데, 이러한 이유로는 기대감에 따른 꾸준한 부동산 가격상승이 상가에서도 높은 분양가로 나타나면서 임대차 역시 높은 임대료가 형성되면서 이를 감당가능한 업종이 없는 상태입니다. 그리고 상권이 지역전반에 효과를 미치지 못하고 삼성캠퍼스 주변 일부에만 집중되면서 더욱 심화된 듯 보입니다. 다만 상권이 무너졌다기 보다는 형성되어 가는 과정으로 이해가 되며, 향후 교통과 국제도시 개발등 추가적인 개발이 예정되어 있는 만큼 해당 시기 도래시에는 또다른 변화가 나타날수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.많은 재테크 방법이 있지만, 결국은 자금이 일정한 수준까지 모이면 안전자산에 해당하는 부동산 투자를 하지 않을수 없습니다. 즉, 투자대상에 대한 분산투자가 리스크를 줄이고 안정적인 수익창출에 유리한 것처럼 주식을 하던 코인을 하던 결국은 안전자산과 위험자산을 비율에 맞추어 유지하는게 일반적이기에 부동산 투자는 필수적인 부분으로 볼수 있습니다. 그리고 자산을 어느정도 구축하는 나이대가 30~40대가 많기 때문에 질문에서처럼 30~40대 부동산 투자비중은 높은 편입니다. 다만, 경기가 안 좋기 때문에 신규투자에 대한 수요가 줄어들수는 있지만 부동산투자도 방식이나 종류가 다양하기 때문에 꾸준한 투자수요는 존재하고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격이 과거부터 지금까지는 오르고 내리는 파동은 있지만 추세적으로는 우상향하였기에 가격은 올랐다고 볼수 있습니다. 다만, 지금은 인구가 점차 줄고 있고, 지방과 수도권, 그리고 주택유형별 양극화가 심화되고 있기 때문에 아무리 역세권이라도 묻지마 투자는 손실로 이어질수 있습니다. 결국에는 이전보다 실질적인 투자대상이 줄어들게 되었고 지역도 한정적으로 변화되고 있기에 반드시 입지분석과 시장분석을 통해 매물을 선택하여야지만 가치상승에 따른 수익을 기대할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 보통 매매시세와 전세보증금간의 차이를 말합니다. 방법은 크게 이미 전세세입자가 거주하는 주택에 대해서 매매를 통해 임차인을 인수받고 주택소유권을 가져오는 방법과 주택을 매매하면서 동시에 임대차계약을 진행하는 방법 두가지로 볼수 있습니다. 만약 매매계약을 체결하게 된다면 임대차를 위한 세입자를 모집하여 각 계약의 잔금일을 맞추어 진행하게 됩니다, 그리고 잔금일에 전세세입자의 보증금을 받아 매매대금을 치루고 주택을 매도자로부터 인도받아 다시 임차인에게 인수하는 것인데, 보통은 자금이동만 복잡해 보이지 실제 세입자가 잔금일에 이사를 하면되기 때문에 그렇게 과정이 어렵지는 않습니다. 다만 잔금일 맟출수 있는 세입자를 구하는 부분등이 과정상 어려움이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.준공 후 미분양(악성미분양)에 대한 통계는 현재 전국 2만 1480가구 있고, 지난해 11월대비해서 15.2%가 증가하였습니다. 2014년 7월 이후 10년 5개월만에 2만가구를 돌파하였으며, 23년 8월이후 17개월 연속 상승세가 나타나고 있습니다. 지역별 현황은 대구가 전국 최대이고, 대구, 경북지역에서만 전체 증가분의 60%가 발생되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.버팀목대출시에는 기본적은 주택에 따른 대출조건이 있고, 개인에 따라서 버팀목대출 가능여부가 달라집니다. 그리고 대출전에 사전심사를 통해 대출가능주택 및 대츌가능여부를 판단하라는 의미로 보셔야 합니다. 실제 대출신청시에는 임대차계약서가 첨부되어야 하나, 사전심사는 이 서류가 없더라도 조회는 가능합니다. 알반적으로 중개사무소도 매물에 대해서 버팀목대출이 가능한 주택인지정도는 아는 경우가 많은데 해당 중개사의 경우 이러한 부분이 아쉬울수는 있지만 중개과정에서 대출에 대한 부분까지는 사실상 중개사가 아닌 본인스스로 확인하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 등기가 없는 분양아파트의 경우 경매를 넘길수 없습니다, 그리고 질문의 상태는 아직 잔금을 치루기 않은 상태로 소유자로써 계약이 끝난게 아니므로 경매에 넘어갈 부분은 아닌듯 보이고, 계약상 의무불이행에 따른 위약이나 손해배상에 대한 부분이 문제가 될것으로 보입니다. 일반적으로 중도금까지 지급된 상태에서의 중도해지는 분양사의 동의가 필요하고 분양계약서상의 이에 대한 위약사항이 있을 것으로 예상되기에 이를 확인해 보시기 바랍니다 , 개인적으로는 지급한 계약금은 물론이고, 중도금대출에 따른 이자, 그외 추가적인 위약금이 발생될수 있는 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무상임대차라면 전입신고에 따른 대항력은 크게 의미가 없지만 주민등록법상 원칙적으로 거주지가 변경되면 입주한 14일이내 전입신고를 하는게 맞습니다. 물론 해당기간을 초과하여 전입신고하거 미신고를 할 경우 과태료가 부과될수 있지만 실제 부과되는 경우는 적은 편입니다. 원칙상 전입신고를 하여야 하지만, 꼭 하지 않더라도 위 부분을 제외하고는 별다른 불이익은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일 이후에는 주택을 인도받는 것이기에 전입신고는 하셔도 괸계가 없습니다만 현 거주하는 임차인이 있는 경우 추가적인 전입신고가 되지 않을수 있습니다. 원칙상 잔금이후에 주택을인도받는게 당연하기 떄문에 임대인에게 전입신고가 가능토록 현세입자를 잔금일인 3월4일에 퇴거할것 요구하시거나, 잔금일 자체를 현 세입자 퇴거일에 맞춘 3월14일에 치룰것으로 협의하시는 필요할듯 보입니다. 가장 좋은건 잔금을 치루고 주택을 빈상테로 이잔받는것이고, 위와 같이 현 세입자 퇴거문제등은 임대인에게 해결할것으로 요구하는게 맞을듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇게 하셔도 문제는 크지 않지만, 단기계약을 다시 체결하시면 해당 계약만기전까지 10%에 대한 반환기간자체가 지연될수 있기에 좋은 선택으로 보이지는 않습니다. 일단 90%을 돌려받고 대출을 상환하신뒤에 계약을 다시할게 아니라 보증금반환전까지 점유를 하시면서 이사를 준비하시는게 반환과정에서 더 수월해질듯 보입니다. 만약 임대인이 반환을 계속지연한다면 그때는 임차권등기명령신청등을 바로할수 있고, 이는 임대인에게 압박효과가 있기 떄문입니다. 다시 단기계약을 체결하면 반환시점에 또 다른 분쟁의 소지도 있을수 있기 때문입니다.