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부동산 펀드의 운영방식에 종류는 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 펀드는 투자자의 요구와 목적에 따라 다양한 종류로 구분됩니다, 크게는 공모 부동산 펀드, 사모 부동산 펀드, 상장부동산 펀드(리츠)로 구분할수 있습니다. 보통 공모부동산 펀드는 공개모집을 통해 투자자를 모집하는 펀드로 누구나 투자를 할수 있습니다. 주로 대형프로젝트나 안정적인 수익이 기대되는 부동산에 투자하며, 투자의 투명성이 높습니다. 사모부동산펀드는 소수의 투자자를 대상으로 비공개 모닙하는 것으로 투자규모가 크고 리스크 또한 높은 편입니다. 다만 하이리스크에 따른 하이리턴이 가능하고 주로 고수익 고위험 부동산에 투자를 하는 경우가 많습니다. 상장부동산 펀드는 흔히 알고 있듯 주식시장에 상장한 부동산 펀드로 해당 주식을 구매함으로써 간접참여를 하게 되고 배당을 통해 부동산 임대수익을 나누어주는 것으로 보통 개인이 참여하기에 유리하고 현금환급성이 높은 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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입주권과 분양권의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권은 기존 개발구역내 토지등소유자로써 조합원으로 참여하여 받게 되는 입주권리이고, 분양권은 청약을 통해 당첨되어 부여받은 입주권리입니다. 입주권은 앞에서 말했듯 기존 구역내 토지등소유자로써 사업개발의 주체이자 건설비용을 부담하게 되는 시행사입니다. 여기서 기존 구역내 토지,주택의 가치를 권리가액, 그리고 발생한 건설비용등에 대해서 분담하여 지급하는 돈은 분담금이라고 보시면 됩니다. 결국 공사지연이나 물가상승등으로 건설비용이 증가하면 사업주체인 조합은 해당 비용에 부담하게 되므로 분담금이 늘어날수 있습니다. 입주권 매매시에는 어느시점에 매수를 하는지에 따라 조합원 승계가 가능할수도 현금청산대상이 될수도 있습니다. 그러므로 시점에 따른 지위인수가능여부와 청산시 지급하게될 분담금의 수준으로 잘 파악하여 거래를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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중도퇴실 중개수수료 금액봐주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일조건으로 새로운 임차인을 구하였다는 전제하에 발생되는 중개수수료는 환산보증금 9700만원 요율은 0.4%을 적용하면 대략 38만원 정도 발생하지만 한도액에 따라 30만원이 될듯 보입니다. 다만 앞에서 말했듯 중도해지의 경우 임대인이 다음 임차인에 대해 조건변경을 할 경우 해당 조건에 따라 중개수수료가 변동될수 있기에 이러한 점은 참고를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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서울 구축 아파트들도 집값이 계속 오를까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 시장이 상승하게 되면 우선적으로 서울지역내 부동산 가격이 오르게 됩니다, 그에 따라 전반적으로 구축아파트가격들도 상승세가 나타날수는 있습니다만 문제는 최근 주택 양극화가 심화되고 있기 때문에 그 상승률은 구축아파트라고 해도 위치한 지역에 따라서 달라질수 있고, 동일지역내에서는 신축아파트에 비해 제한적일수 있습니다. 물론 별도 재건축 이슈등이 있는 구축아파트의 경우는 별도 상승여지가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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대구의 아파트값이 폭락을 했던 이유가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구의 가격하락의 이유는 대표적으로 과잉공급으로 볼수 있습니다. 2021년부터 입주물량이 서서히 증가하다가 23년 급격하게 증가하게 되면서 공급앞에 장사없다고 전반적이 주택가격 하락세가 나타나게 되었습니다. 거기에 2020년도에 거의 전지역이 조정대상지역으로 묶이면서 부동산 시장이 경직된 부분도 하나의 원인이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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시골집 가격은 어떻게 책정 해서 구매하는게 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 기준이 없는 만큼 공시가격을 기준으로 해서 주변시세에 따라 협의로 결정하셔야 할듯 보입니다. 다만 현재 시골빈집주택문제와 귀농에 대한 정책이 지자체별로 다양하기 때문에 이주를 원하는 지자체등에 별도 지원가능한 정책이 있는지를 보시고, 토지와 주택구매를 고려하시는게 도움이 될듯 보입니다. 사실상 지자체를 통한 경우 가격설정등에서 개인이 알아볼때보다 저렴하게 구매가능한 부분이 있을 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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용산 대통령 집무실과 한남동 관저에 속한 동네는 부동산 시장에 악영향이 있을것 같은데요. 이런 피해를 받을경우 정부를 상대로 소송을 할수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분들은 장기적인 입지변화나 상황은 아니기에 주택가격 하락으로 이어질 가능성은 높지 않습니다.기본적으로 단기적인 악재로 보시는게 맞을 듯 보입니다, 그리고 혹시라도 진짜 해당부분으로 주변 시세가 하락한다고 해도 이를 정부상대로 보상을 요구하는 것은 가능해 보이지 않습니다. 물론 현재 거주시 생활에서 발생하는 문제(소음등)으로 육체적 , 정신적 피해가 발생하였다면 손해배상 소송등은 고려해볼수 있겠지만 인정가능여부는 법적 판단이 필요해 보입니다,
경제 / 부동산
25.01.05
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부동산 가격이 상승할 가능성이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상승 가능성도 없진 않습니다. 현재 금리의 추가인하 가능성이 높아져 있는 점과 향후 몇년간 공급이 줄어들것으로 나와있는 점은 가격상승의 요인이 될수 있습니다. 물론 현재의 정치적 불확실성으로 인한 경제적 어려움과 경기침체가 장기화되면 이러한 호재가 미칠 영향은 제한될수 있지만, 문제가 생각보다 빠르게 해결되고 경기부양을 위한 정책등이 진행되면서 대출규제가 완화되면 상승가능성은 있다 판단됩니다. 물론 앞에서처럼 이러한 우리나라 문제들이 얼마나 빠르게 해소되는지는 지켜보야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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채찍효과라는 용어는 어디에서 유래되었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.채찍효과는 간단하게 공급망 관리에서 수요변동이 공급만 상위 단계로 갈수록 증폭되는 현상을 말합니다. 채찍효과의 유래는 말그대로 채찍의 효과를 빗대어 경제에서 공급망설명을 표현하것으로 나비효과와도 유사한 현상을 말하고, 쉽게 설명하면 미미하고 사소한 요인으로 인해 엄청난 결과를 가져온다는 것과 비슷합니다. 간단하게는 주문의 변동, 정보비대칭, 운송비용의 증가등으로 인해 채찍 효과가 발생할수 있는데, 쉬운예로 하루평균 라면 100개를 판매하는 매장에서 부족함을 없애기 위해 매일 110개의 라면을 주문하게 되면 생산자는 주문된 110개만 만드는게 아닌 추가여부분으로써 150개를 만들게 되고 이와 관련된 원자재 공장에서도 해당 수량을 맞추기 위해 추가적인 여유분을 만들게 되면서 각 부분별 재고가 증가하고 이는 곧 실제수요와 예상수요의 차이가 공급망 상위로 커지면서 공급사슬 전반의 비효율성이 심각해 질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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전세와 월세에 대해서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세의 경우는 매월 임대료수익이 발생하기 때문에 안정적인 수익확보가 가능할수 있습니다. 다만 주택구매에 필요한 자금투입이 전세에 비해 높기 때문에 주택에 묶이는 자금이 커질수 있습니다. 그외 대출을 이용하였다면 그에 따른 이자비용과 월세를 잘 산정하여야지 수익형성이 가능합니다. 전세의 경우는 임대수익은 없지만 전세금을 통해 주택구입에 필요한 자금투입이 낮기 때문에 주택에 묶이는 자금이 적을수 있습니다. 다만 수익은 결국 시세상승에 따라 발생하기 때문에 시세가 하락하거나 시세변동이 낮을 경우 수익성이 낮아지는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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