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시골 농가주택. 현재는 폐가에요 이주택도 1가구 2주택에 해당되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 보유하고 있다면 폐가여부와 관계없이 당연히 주택수에 포함이 됩니다, 다만 각 세금별 예외요건에 해당되는 경우 해당 세금등에 대해서 주택수에 산정이 안될수도 있습니다. 이는 각 세금별로 해당여부를 보시고 주택수 산정예외에 해당되는지를 판단하셔야 할 부분입니다. 앞에서 말한듯 원칙상 주택을 소유하고 있다면 주택수에는 포함이 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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전세 입자가 깨뜨려 놓은 유리 때문에 문제가 생겼습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전 임차인에 대한 부분은 임대인이 별도청구를 하여야할 부분이며, 질문자님은 최초 중개사의 약속대로 중개사에게 수리비용을 청구하시면 됩니다. 상황상 연락이 잠시 안된것일수 있기 때문에 문자등을 남겨서 내용과 견적서 계좌번호등을 남겨두시면 될듯 보입니다. 중개사가 질문처럼 말하고 나몰라할 정도로 금액이 큰것도 아니기 때문에 특별한 문제없이 처리를 해줄것으로 보입니다. 그리고 위부분은 전임차인과 임대인의 문제이면서 사적계약관계의 문제이기 떄문에 본인이 고소를 하거나 손해배상을 전 임차인에게 할수는 없습니다. 그리고 이해관계자가 목적을 가지고 전화를 계속한다고 이게 법에 걸리는지는 처음 듣긴 합니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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분양권 전매 또는 증여 후 디딤돌 대출 가능 유무 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권을 전매 또는 증여하게 되면 무주택자가 되기 때문에 대출신청요건에는 해당이 됩니다. 다만 각 대출의 자격조건이 있는 만큼 해당조건에 맞아야 하며, 대출과정상 심사과정에서 반려가 될수 있기 때문에 확실히 가능할지는 장담하기 어렵습니다. 그리고 전세대출의 경우는 주택이 있더라도 불가한 것은 아니며, 한도등에서 제한이 있을수는 있습니다. 상황에 따라 달라집니다. 전매의 경우는 양도차익에 따른 양도소득세에 부담이 있고, 증여시에는 증여세부담이 있을수 있습니다. 각 상황에 따라 세금을 판단하여 유리한쪽으로 하셔야 합니다. 무조건 어느게 유리하다고 보기는 어렵습니다,네, 보통 두분(매수자, 매도자)이 방문하여야 하는 것으로 알고 있습니다,세금적인 부분을 잘 판단하시고, 원래 목적인 디딤돌대출이나 전세대출을 위한 만큼 해당 대출가능여부까지 판단하시고 진행하셔야 나중에 생각치 않은 문제가 발생될 가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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전세보증금 은행에 돌려주는 경우에 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 파손등으로 인해 보증금 차감이 필요한 경우라면 임차인과 해당 부분에 대해 협의를 하셔야 합니다. 임대인임의대로 차감할수는 없으며, 해당 이유로 보증금 반환을 하지 않을 경우 미반환으로 볼수 있기 때문입니다. 보통은 전세보증금중 일부는 임차인 개인자금이기 떄문에 은행에는 대출금액 그대로 상환하고, 나머지 임차인에게 직접돌려주는 금액에 대해서 차감여부를 협의하시는게 맞을듯 보입니다. 은행 상환금액은 은행에서 직접 연락이 와서 알려주기도 하고, 임차인에게 문의해서 금액을 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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월세 묵시적 계약기간 두달정도 남았는데 월세 안내고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사는 관계가 없고 임대인과 협의를 하셔야 할 부분입니다. 원칙상 보증금에서 임차인이 임의대로 월세차감을 요구할수는 없기 때문에 임대인에게 상황을 설명하고 합의를 하셔야 합니다. 그리고 직접적으로 말하기 어려운 상황이라면 중개사에게 부탁하여 대신 전달해줄수는 있지만, 직접하시는게 전달과정상이 문제가 없기 때문에 해당 방식으로 하시는게 더 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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금리가 내려갈 수 밖에 없고...그러면 부동산 가격이 올라갈 꺼라고 하는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양가는 토지비용과 건축비용으로 구성되기 때문에 시세가 올라간다고 해서 바로 분양가가 오르지는 않습니다. 문제는 현재 환율이 너무 높기 때문에 수입물가의 상승과 전체적인 물가가 인상될 경우 이 영향으로 인해 건축비가 상승하여 분양가가 올라갈수 있습니다. 그리고 금리인하는 주택구입자금 조달에 유리한 상황으로 볼수 있기에 수요증가가 나타나고 그에 따라 가격도 상승되는게 일반적입니다. 문제는 현 정부의 대출규제가 한도자체를 막고 있기 때문에 금리인하에 따른 수요증가가 시장내 가격상승으로 나타날지는 정확히 판단하기 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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중기청 임차권등기 신청 전 후 단기 대출 연장
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 묵시적갱신은 인정될 여지가 없는 부분이고, 중요한건 본인이 2년 연장을 합의하면 그 기간동안 임차권 등기신청은 불가합니다. 현재 계약이 종료된 상태라면 현시점에 그대로 임차권 등기를 신청하시면 되는 부분입니다, 문제는 본인이 임대인과 2년연장에 합의를 한것인데 이부분으로 인해 계약연장으로 볼 경우 임차권등기는 당연히 계약기간중에 해당되기 때문에 신청할수 없습니다. 해당부분은 중기청대출은행등에 확인을 해보셔야 할 부분인데, 개인적 판단으로 계약연장을 하게 되면 임차권 등기가 불가하기 떄문에 위 단기대출연장도 어렵습니다. 앞에서 말했듯이 계약연장을 합의할게 아니라 반환을 요구하고 임차권 등기는 별도로 진행하셔야 하는 부분입니다,결국에 최초 본인이 합의한 2년 연장이 어떻게 적용될지에 따라 상황이 꼬여갈수 있습니다. 처음부터 계약연장이 아니라 만기시에 임차권 등기를 바로 신청하고, 임대인에게는 연장이 아닌 반환을 요구하는게 맞았을 것으로 보입니다. 5번에서 합의가 된 이후라면 하나의 구두계약이 성립된 것이기에 본인이 이를 다시 취소하려고 해도 상대방이 5번의 구두합의로 인해 연장이라고 주장하면 애매해질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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1주택자(주담대O) 와 1분양권자의 혼인으로 인한 합가 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로는 부부는 동일세대로 보기 때문에 혼인신고를 하기 전에 주담대를 신청하시어 받은 신뒤 혼인신고를 하시는게 유리해 보입니다. 혼인신고이후에는 1세대 2주택이 되기 떄문에 주택담보대출시 제한을 받을수 밖에 없습니다. 그리고 혼인으로 인해 일시적 2주택이 되더라도 특례에 따라 혼인날로부터 5년이내 22년도에 취득한 주택을 먼저 매도할 경우 1주택자와 같은 양도비과세 적용이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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1주택자(주담대O) 와 1분양권자의 혼인으로 인한 합가 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로는 부부는 동일세대로 보기 때문에 혼인신고를 하기 전에 주담대를 신청하시어 받은 신뒤 혼인신고를 하시는게 유리해 보입니다. 혼인신고이후에는 1세대 2주택이 되기 떄문에 주택담보대출시 제한을 받을수 밖에 없습니다. 그리고 혼인으로 인해 일시적 2주택이 되더라도 특례에 따라 혼인날로부터 5년이내 22년도에 취득한 주택을 먼저 매도할 경우 1주택자와 같은 양도비과세 적용이 가능합니다.
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농지를 매입하려면 어떤 요건이 필요하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 농지 구매를 위해서는 농지취득자격증명을 신청 발급받으셔야 등기 이전이 가능합니다. 농지취득자격증명의 경우는 신청시 농업경영계획서도 함께 첨부를 하여야 하는데, 해당 서류에 농사에 필요한 노동력 ,장비, 그리고 농사운영계획등을 모두 기재하셔야 합니다. 즉 위 서류를 형식에 맞게 잘 기재하시고 신청을 하셔야 하며 ,발급후 토지를 매입하면 위 경영계획에 따라 운영하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.29
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