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아파트에 대한 HF전세보증보험은 KB시세의 일반평균가를 적용한다고 알고 있는데, HUG는 KB시세의 상한가+하한가의 산술평균을 적용하는 것인가요? 아니면 HUG도 일반평균가
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허그의 경우 주택가격산정은 kb시세 또는 부동산원 시세 가격정보를 이용합니다. 그리고 위에서처럼 일반평균가격을 적용하게 됩니다. 다만, 최하층인 1층의 경우는 하위평균가를 기준으로 판단하며, 오피스텔의 경우도 하위평균가을 기준으로 산정하는 것으로 알고 있습니다. 그리고 이러한 kb시세등이 없는 매물에 대해서는 공시지가 126%(임대사업자 140%)을 적용하는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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농지는 왜 국가의 허가를 받아야 살 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 경자유전의 원칙때문에 그렇습니다. 경자유전의 원칙은 헙법 121조에 기재되어 있는 부분으로 쉽게 농지생산선의 최적화를 위하여 농민만이 농지를 소유할수 있다는 원칙이 있기 때문입니다, 이러한 부분을 헌법에서도 명시한이유는 식량의 확보차원입니다. 쉽게 식량자급률이 일정수준까지는 유지되어야 비상상황등에서도 자급자족이 가능하기 때문입니다. 일반적으로 현 시대에서 농사를 짓는 사람들이 줄고 농지는 그만큼 돈이되지 않는토지입니다. 그렇기에 각 소유자들이 개발행위를 통해 해당 토지를 개발하면 그만큼 식량 생산자체가 줄어들게 되고 이에 따라 나라전체의 식량부족등으로 인해 식량을 수입해야되고 이럴 경우 수입국가에 대한 의존도가 높아지면서 해당 나라에 대한 협상력이 낮아질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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건물을 구입할 때 확인해야 할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서류적인 부분은 공동주택과 다르게 토지와 건물을 분리하여 각각 매수하는 것이기 때문에 각 부동산별 공적장부를 확인하셔야 합니다. 쉽게 토지와 건물 별개로써 각각의 토지대장, 토지등기부, 건축물 대장, 건축물 등기부등본을 모두 확인하셔야 합니다. 그리고 건물 내부적인 측면에서는 시설상태에 따른 비용, 하자여부, 그리고 현재 임대차에 따른 수익성여부, 각 임차인별 계약보증금과 계약기간등을 전부 확인하셔야 합니다. 또한 상가건물의 경우 의도치 않게 확인되지 않은 불법건축물이 있을수 있기에 이에 대한 확인도 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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부동산 가계약 후 입주일 연기 시 연기한 기간만큼 월세 부담해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서는 계약서상 계약기간과 잔금일에 따라 월세부담시기가 달라집니다. 잔금일이 실제 주택을 인도받는 날이고 해당일자부터 월세가 청구되는 것이기에 임대인과 정한 잔금일이 12일이고 계약시작일이라면 입주가 늦어지더라도 월세는 부담하시는게 맞습니다. 문제는 아직 계약서를 작성하지 않았고, 구두상 협의를 한 부분인데, 무조건적으로 8일치 월세를 부담하라고 하는것은 조금 과한 부분이 있다 판단이 됩니다. 물론 법적으로 구두협의도 계약의 성립으로 볼수 있기에 계약서작성이 없더라도 법적 효력이 있다고 할수 있기 때문에 이게 틀리다라고 하기는 어렵지만 , 일반적으로 계약서 작성전까지는 충분히 서로간 조정을 하는게 통상적이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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주담대 실행 조건 관련(전세낀집 매매)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 구매목적으로 인정되는 기준이 소유권등기일로부터 3개월이내 대출 신청건인지 실행건인지?-> 말그대로 소유권을 이전등기한 등기접수일로 부터 3개월이내 신청을 하셔야 합니다. 기존대출의 실행이나 신청과는 관계가 없습니다, 쉽게 말해서 시중은행대출을 통해 주택을 구매하고 잔금을 치루면 소유권이전등기를 하게 되는데, 해당 등기접수일로부터 3개월이내에 신생아특례대출로 대환신청하셔야 합니다. 질문2. 실행일이 기준이라면 대출을 3개월이내인 6월중순으로 미리 실행일 지정하여 받을 수 있는지?-> 1처럼 실행일이 잔금일이고, 해당일자에 등기이전을 하셨다면 6월중순내로 대환신청을 하셔야 합니다. 질문3. 전세낀 상태인데 이런게 가능한지?-> 신생아 특례대출의 경우 대출받은날로부터 1개월이내 전입신고를 해야합니다. 즉, 전세낀매매의 경우라면 6월중순내 기존임차인이 퇴거를 하고 본인이 입주하는 게 아니라면 사실상 이용하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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경매에 배당되는 금액이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 경매를 통해 낙찰된 금액으로 권리배당을 모두 한뒤에도 자금이 남아있다면 본래의 소유자에게 돌려주게 됩니다.다만 이러한 경우는 잘 발생되지 않습니다. 이유는 시세보다 낮은 경매를 통해 권리배당이 다 되고 남을 정도이면 소유자입장에서는 급매를 하여 매도하지 경매가 되도록 놔주지는 않기 떄문입니다. 쉽게 질문처럼 시세10억 주택을 가지고 근저당이 5억이면 급매를 통해서 8억에 매도한다면 3억은 남게 되지만, 경매를 통할 경우 경매비용등을 제외하면 사실상 3억보다는 덜 받게 되기 떄문입니다. 경매에 넘어간다는 것 자체가 이미 해당주택을 매도해도 권리권계 전부를 정리할수 없는 상태이기에 소유자는 그대로 경매가 진행되도록 놔둘수 밖에 없는 상황이 많습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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우리나라 부동산이 예전의 일본처럼 박살날 가능성?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성을 수치화하기는 어렵겠지만, 개인적 판단으로는 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 이유는 주변국가가 겪었던 위기 상황등은 간접경험치가 되기 때문에 같은 아시아권으로 인접성과 문화, 사회가 비슷한 우리나라도 이를 참고하여 정책적운영을 할 것으로 보이기 때문이고, 또한 그 당시의 현재 그리고 주변상황과 내부적인 상황도 크게 다르기 때문에 그대로 적용될 가능성도 적은 편입니다. 다만 , 일본의 잃어버린 30년 만큼은 아니더라도 우리나라도 부동산거품에 따른 대출증가와 부동산 pf대출 위기등의 문제가 나타나고 있는 상황이기에 이와 다른 방향으로 위기가 찾아올 가능성은 있다 판단됩니다,
경제 / 부동산
24.12.24
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아파트 경매시 대지권미등기는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 신축아파트의 경울아면 이해가 되지만 구축 아파트에 대해 대지권 미등기일 경우 그 원인을 확인하셔야 합니다, 대지권없음의 경우라면 토지에 대한 사용권한이 아예 없다고 보시면 되기에 경매초보라면 패스를 하시면 되나, 대지권미등기의 경우는 실소유자가 과거 분양당시 토지에 대한 금액을 납부하지 않은 경우가 있을수 있고, 이런 경우에 낙찰이후 대지권에 대한 비용을 들여야 하기 때문에 비용이 발생할수 있습니다. 또 다른 경우로는 소유자가 대지권에 대한 비율을 늦게 납부를 하고 가져왔으나, 굳이 등기만 하지 않은 경우일수 있습니다. 이런경우라면 낙찰이후에 크게 문제될 부분은 없습니다. 그러므로 그 원인을 확인하시는게 우선적으로 필요할듯 보입니다
경제 / 부동산
24.12.24
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부동산 규제가 완화되고 있는게 사실인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 정부의 정책방향은 부동산 규제보다는 완화쪽입니다. 그래서 공공대출이나 각 세금에 대한 중과세 배제등 부동산 수요증가를 위한 정책을 많이 운영하고 있습니다, 이유는 현 정부시기에 부동산 가격하락이 너무 심했기 떄문에 시장 회복이 가장중요한 목적이였기 때문입니다. 문제는 이러한 공공대출등으로 인해 가계부채와 주택담보대출이 급증하면서 위기감이 커지면서 현재는 대출에 대한 규제를 강력하게 하고 있는 상황입니다. 즉, 이전까지는 부동산 완화정책중심이였다면 현재는 급한 불을 끄기 위해 대출규제를 강력하게 함으로써 부동산 시장의 가격상승을 막고 있는 상황입니다. 결국에는 질문과 반대되는 상황으로 현재는 대츌규제를 강력하게 하고 있는 상태입니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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서울에 9억 미만 한강뷰 아파트 있을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 한강뷰가 가능한 지역에서 매매가격 9억이하는 서울에서는 찾기 어려울것으로 예상됩니다. 물론 전세가격이라면 잘 찾아 볼 경우 매물이 있을수 있지만 이 역시도 입주가능한 한강뷰 아파트는 찾기 힘들지 않을까 생각됩니다. 서울의 경우 한강뷰가 아닌 주택도 평균가격이 11억을 호가하는 경우가 많고, 한강조망권의 경우는 프리미엄이 붙어 더 비싼가격대로 매매가 되기 때문입니다. 물론 서울 전 지역내 매물의 시세를 알지 못하기 떄문에 100%없다라고 하기는 어렵겠지만 쉽게 찾을수 있는 가격대는 아닙니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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