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경매에 나와았는 아파트를 잘못사면 거기에 걸려있는 대출들도 다 갚아야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 가능성은 없습니다. 보통의 근저당은 말소기준권리가 되기 떄문에 어떻게든 경매후에 모두 소멸되는 권리이기 때문입니다. 그에 따라 근저당, 저당, 압류등이 경매이후에 남아있을 가능성은 없습니다. 반대로 인수되는 권리로써 리스크가 있는 것은 크게 대항력 있는 선순위임차권입니다. 이러한 권리는 말소기준권리보다 우선순위이기 떄문에 배당을 통해 전액배딩을 받지 못하면 주택인도를 거부하고 버틸수 있기 때문에 남은 보증금등을 지급하여야 명도가 가능하기 때문에 결론적으로 낙찰가격외 추가적인 비용지출이 발생할수 있습니다. 그밖에 유치권등도 인수되는 권리라고 보시면 됩니다. 그외 등기부상 기재되는 권리들은 모두 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지에 따라 인수여부가 달라집니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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아파트1층은 왜 선호하지않는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 1층도 장단점이 있지만 일반적으로 단점이 더 크게 부각되는 편입니다. 이러한 부분은 가격에도 나타나는데 ,동일한 건물에서 1층 매물 가격이 가장 낮게 나타납니다. 가장 큰 이유라면 1층의 경우 일단 조망권, 일조권이 제한적입니다. 쉽게 말해 전망에 따른 가치상승을 기대하기 어렵고, 외부 소음이나 각종 병충해등의 유입가능성이 높습니다. 그리고 통행사람들의 시선과 큰 차이가 없기에 커튼등이 없는 경우 사생활 보호등이 어려울수 있어 커튼을 열어두는게 제한적일수 있습니다, 물론 장점도 있는데 비상상황시 대피가 유리하고, 아이들이 있는경우 크게 뛰어 놀아도 층간소음유발이 되지 않는 장점은 있어 , 특별히 이러한 이유가 있는 경우가 아니라면 스스로 1층주택을 매수하는 경우는 크지 않습니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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경매를 통해서 돈을 버는 방법은 무엇인가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 설명드리면 시세보다 싸게 사서 시세대로 매도하거나, 시세보다 높게 매도하여 수익을 발생시키는 것으로 보시면 됩니다. 보통 경매시에는 감정평가가격보다 낮은 매각대금이 결정되고 이에 대해서 입찰가를 제시하여 낙찰을 받는경우 대부분은 현 시세보다 낮은 금액에 소유권을 가져올수 있고, 해당 주택을 어떻게 이용하여 수익을 창출할지는 낙찰자마다 방식이 다르게 됩니다. 말그대로 중과세가 안되는 2년간 임대차를 통해 보유를 한뒤 매도하여 그 차익을 얻을수 있고, 반대로 월세등의 임대수익을 통한 수익을 만들어 낼수도 있습니다. 결국은 시세보다 저렴하게 매입을 하였기에 어떠한 식이든 수익이 창출은 가능하게 되는 구조이고, 다만 이후 부동산 가격이 크게 하락하거나, 반대로 경매시 잘못된 권리분석등으로 인해 인수권리에 따라 비용이 추가발생하는 경우가 있다면 오히려 손실이 나올수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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부동산 시장이 침체 되었을 떄 매수를 고려해야 할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격은 우리나라 주식시장처럼 상한선과 하한선이 없습니다. 그러므로 하락시기에 구매시점보다 더 하락할수도 있고, 그 폭이 생각보다 클수도 있습니다. 또한 고가인 특성상 하락률이 낮더라도 실질적인 하락금액은 매우클수 있습니다. 결국에는 안전자산이라고 해도 하락리스크는 있다고 보셔야 합니다. 그리고 현재부동산 시장은 경제,정치전반의 불확실성이 커져가고 있고, 대출규제라는 벽에 막혀 상승추세가 나타나지 않고 있습니다. 실거주가 아닌 투자목적이라면 아직은 구매를 서두르실 단계는 아니라 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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아파트에 시범단지가 붙은 단지는 어떤 특징이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 어떠한 사업이 진행함에 있어 지역내에서 우선적으로 해당 사업을 진행하는 단지를 말합니다. 보통 정부정책에 따른 부동산 정책등이 나왔을때 특히 재건축,리모델링등 해당 사업에 대해서 우선사업진행을 하게 됨으로써 다른 단지등에 대표성을 가진 모범을 보여주기 위한 목적이며 ,그만큼 시범단지등에 선정이 되면 행정절차나 각종 완화등이 적용될수 있어 유리하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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부동산 투자는 어떻게 하는 건가요.?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자는 그 투자대상과 방식, 유형에 따라 다양합니다. 보통 부동산 투자의 범위역시 매우 넓은데, 토지를 구매해서 형질을 변경하고 건물을 건축하여 매도하거나 임대차를 하는 일련의 과정도 투자가 될수 있고, 이미 구축부동산을 낮은 금액에 구매해서 비싸게 파는 방법도 부동산 투자가 될수 있습니다. 그리고 구축부동산을 어떻게 싸게 구매할것인지에 대해서 재건축을 노린 투자방식이 있을수 있고, 경매투자를 통한 저가 매수방식, 특정지역 급매를 노린 매수, 그리고 갭투자까지 많은 방식이 존재합니다. 그리고 주택이 아닌 상가등을 구매하여 임대수익을 노리는 투자도 있을수 있구요, 결국 토지, 건물, 그외 부동산으로 볼수 있는 매물에 대해서 투자를 진행하는 일련의 과정은 모두 포함이 된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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커뮤니티 시설을 이용할 때 발생할 수 있는 관리비나 추가 비용은 어떤 방식으로 부과되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대부분의 운영비는 관리비로써 주민들이 부담하게 됩니다. 물론 편의시설인 만큼 이용자에 대해서 일정금액을 추가적으로 받게 되지만 입주민들만 이용하는 시설이기 때문에 일반적인 동일시설이용료에 비해 낮은 금액을 받아 운영하기에 나머지 필요비용은 관리비를 통해 주민들에게 청구가 됩니다. 관리방식은 위탁관리와 직접관리방식이 있는데 방식의 차이일뿐 자금조달 방법에는 사실 차이가 없습니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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신축 아파트의 커뮤니티 시설 중 가장 인기 있는 공간은 무엇이며, 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.커뮤니티 시설의 종류는 아파트마다 다릅니다. 보통 이전까지는 양로원이나 어린이집등의 편의시설이 많았으나, 최근에는 주민들 생활편의시설에 대한 요구가 높아지게 되면서 신축아파트등에서는 독서실, 실내골프장, 피트니스 센터등이 있으며, 프리미엄급으로 단정하는 경우 클럽하우스를 운영하면서 해당 곳에 식사나 간단한 다과,음료등을 제공하는 경우도 있습니다. 다만 커뮤니티시설도 결국은 주민들의 관리비로 대부분 운영이되는 만큼 주민간 비용부담에 대한 마찰이 있는 경우도 적지 않습니다. 인기도만 보면 아무래도 어린이집이나 유치원등과 같은 시설 선호도가 여전히 높은데 이는 장기거주 및 육아등을 고려할때 주택구매시 영향을 크게 미치기 때문입니다. 나머지 커뮤니티시설대부분은 사실 있으면 편한건 맞지만 없어도 생활하는데 있어 크게 불편하지 않기 떄문입니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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부동산 상가 계약기간중 건물주가 바뀌면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따른 계약갱신청권 10년은 최초 게약시작시점이라고 보시면 됩니다. 즉 처음 임주를 한 시기라고 보시며 되고, 임대인이 변경되더라도 그대로 유지가 됩니다. 그리고 전매장의 기간은 관계가 없으면 매장을 양도받았더라도 임대인과 정식 임대차계약을 통해 입점하셨다면 그때부터 10년이라고 보시면 됩니다. 다만, 경우에 따라 임대차계약은 변경하지 않고 운영자간 매장인수인계를 하는 경우가 있는데, 이런 경우라면 이전 세입자의 기간도 포함이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.12
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전세 계약일 이전 보증금 반환은 나의 퇴거일 인가요 아님 이후 세입자 이사일인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다음 세입자의 입주일과 전세보증금 반환과는 아무런 연관이 없습니다. 즉, 본인의 퇴거일이 계약상 만기일이라면 보증금반환은 당연히 되어야 할 부분이기 때문에 임대인에게 반환을 요구하시면 되고, 해당 시점에 다음 임차인여부는 들어오고 안들어오고는 관계가 없습니다. 다만 임대인의 원할한 보증금반환을 위해 현세입자퇴거일과 새로운 세입자의 입주일자를 맞추는게 통상적인것이고, 만기일이 지나더라도 다음 세입자이사일이 맞는 않는다는 이유로 반환을 거부할수는 없습니다. 그리고 질문과 같은 부분이 중개사에게 책임이 있다고 해도 본인이 이를 중개사고로써 피해복구를 요구하기는 어려울수 있습니다. 일단 중개의 당사자가 질문자님은 아니기 때문입니다 , 결국 질문자님은 임대인에게 해당 문제를 전달하고 반환을 요구하는게 최선이고 과정에서 만약 퇴거일이 만기일임에도 반환을 하지 않으면 임차권등기명령신청등 법적 절차에 따라 진행을 함을 통보하시는게 우선 필요할듯 보이긴 합니다. 혹 퇴거일이 만기일 이전이라면 이때는 만기일이 아니기에 당연하게 보증금반환의무가 임대인에게 있다 보기 어렵기에 문제가 좀더 복잡해 질수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.11
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