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서울의 매매가격 전망지수가 7개월 만에 하락 전환했다고 하는데 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 현재 대출규제 강화와 경기침체에 대한 불안감등으로 수요기대감이 떨어지면서 하락한 것으로 볼수 있습니다. 보통 100이하로 떨어질경우 향후 주택가격이 하락할 것으로 예상하는 의견이 많다고 볼수 있는데, 사실상 심리적인 변화를 반영하는 것이기에 실제 부동산 시장에서 가격이 하락할지는 지켜봐야 합니다. 최근에 정부의 강력한 대출규제에 따라 거래량이 감소화면서 주택구매에 대한 관망세가 커지게 되면서 해당 수치도 하락전환한 것으로 보이긴 하나, 현재 서울에서는 내년도 공급물량이 평균치보다 적고, 금리인하의 가능성이 높은 만큼 대출규제완화 시기에 따라 충분히 반등전환할 가능성도 있으므로 일단은 좀더 지켜봐야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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주택 공시지가 계산하는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 국토부가 표준지공시지가를 산정하면 각 지자체별로 개별주택가격을 산정하고 공시하는 것이기 때문에 정확한 계산방법에 대해서는 알기 어렵습니다. 해당 공시지가는 사실상 세금등을 산정할때 기준이 되는 가격이고, 실제 거래시세와는 차이가 있습니다. 보통 공시지가는 시세대비 65~70%정도 금액이기 떄문에 대략적으로 해당 기준으로 산정을 해보실수 있고, 매년 1월1일기준으로 5월31일전까지 매년 1회 공시하기 떄문에 보통은 공시된 이후부터 다음 공시전까지는 바로 전에 공시된 공시지가를 사용하게 됩니다. 그러므로 특별히 계산을 할 이유는 없습니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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사회 초년생에게 내집 마련을 위해서 정부가 지원해 주는 제도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가주택을 구매할때 직접적으로 금전을 지원하는 것은 없습니다. 보통 생애최초 구매자의 경우는 취득세에 대해서 200만원 한도까지 과세를 면제해주는게 있고, 주택담보대출에 대해서는 저금리 공공대출등을 이용할수 있습니다, 단순히 구입자금을 지원하거나 하지는 않습니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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지방 30평 아파트 지금현재 매매할려면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 개인의 소득과 기존대출여부, 주택보유수등에 따라 한도등이 달라지게 됩니다. 일반적으로 무주택자가 주택을 구매할 때 주택담보대출을 이용할 경우 LTV70%(생애최초80%)까지 대출이 가능하나, DSR. DTI, 방공제등에 따라 이보다는 낮아질수 있습니다. 3억 기준으로 대략 풀대출시 60~65%가 될 가능성이 높기에 대출한도는 1.8억에서 1.95억정도가 대출한도로 보이긴 합니다. 정확한 대출한도등은 본인이 이용하고자하는 은행별 대출상품에 따라서 은행을 통해 확인이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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송도아파트의 대장은 어느 아파트인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.송도 내 프리미엄 아파트 단지로 대장아파트는 송도더샵퍼스트월드라고 볼수 있습니다. 해당 아파트는 2009년 입주를 시작해서 총 1596세대의 규모로 6개동으로 이루어져 있습니다, 최고 64층높이의 랜드마크입니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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롯데백화점이 부산 센텀시티점을 매각하려는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지상의 문제가 아니라 롯데쇼핑 자체의 유동성 위기에 따라 매각 가치가 있는 부분부터 매각을 통해 자금유동성을 확보하기 위해서라고 볼수 있습니다. 다만 이와 관련된 기사에서 롯데쇼핑측은 센텀시티 롯데백화점 매각과 관련해 MD강화등을 통한 경쟁력 재고, 복합 개발을 통한 자산 밸류업등 점포의 효율적 운영위한 다양한 방안으로써 고려되는 하나의 방법이며, 아직 결정된 사안은 없다고 입장을 발표하였습니다. 그리고 전문가들의 의견에서는 센텀시티점의 경우 매출이 생각보다 부진한 것으로 나와있고, 사실상 매출이 더 높은 동부산몰에 선택과 집중을 할것으로 보인다고 합니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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음식점을 창업하려면 얼마나 비용이 필요할까요..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 창업비용의 경우 입점을 하는 지역 내 상권과 임대평수등에 따라 크게 달라질수 있으며, 단순히 시설비용만 보게 된다면 5000만원 내외로 볼수 있습니다. 물론 평수가 커서 넓은 매장일 경우 인테리어 비용과 각종 시설비용이 추가로 발생될수 있습니다. 입지선정에서 유동인구가 많고 상권이 좋은 곳이라면 권리금에 대한 비용이 오히려 크게 발생될수 있는데, 주요 상권내 권리금은 적게는 5천만원에서 많게 몇억을 호가할수 있기에 얼마의비용이 들지는 본인이 창업을 원한는 입지를 어느정도 구체화한뒤에 각 비용등을 산정해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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3명 모두가 각방으로 살려면 최소한 몇 평은 되어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 방3, 화장실2 구조의 기본 평형은 국민평형인 전용84재곱정도입니다, 흔히 말해 4인가구 기준 거주가 양호한 평수로 보시면 됩니다. 전용84제곱은 공급면적으로는 32~33평을 말합니다. 최근에는 가구원수가 감소하면서 24평에서도 방3, 화장실 2구조가 많이 생겨나고 있고, 실제 방의 사이즈는 매우 적기 떄문에 각방은 가능하나, 방에서의 생활공간자체는 적어지고 있고, 대신 거실이 상대적으로 넓어지고 있는 추세입니다. 질문처럼 3인가족이라면 전용59제곱~84제곱정도가 가장 적절한 평수라고 보시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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요즘 아파트 가격은 오르고 있나요? 떨어지고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 따라 차이는 있겠지만 이전까지의 주택가격 상승세는 주춤한 모습입니다. 이유는 정부의 강력한 대출규제가 시행되면서 자금조달이 어려워지면서 거래량이 감소되었고 서울 상급지 지역에서도 최고가거래 신고가 줄어들고 있는 상황이고 가격도 강보합세로 유지되고 있습니다. 다만 추가적인 하락세는 크게 나타나지 않고 있으며, 이러한 이유는 금리인하의 가능성이 높은 점과 현재대출규제가 단기적 악재로 인식하고 있는 부분인듯 보입니다,
경제 / 부동산
24.11.24
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부동산 PF가 한국 경제 뇌관이라고 하던데 PF가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 PF는 부동산 프로젝트파이낸싱으로 개발사업을 진행할때 해당 토지와 사업성을 담보로 금융기관에 자금을 빌리는 것으로 쉽게 개발사업을 위한 대출이라고 보시면 됩니다. 일반적인 담보대출과는 다르게 해당 사업의 사업성을 담보로 하기 때문에 사업이 실패 쉽게 미분양이나, 사업지연, 철회가 되는 경우 자금회수가 어려울수 있는 부분입니다. 보통 시행사의 경우 자금유동성이 부족하기 떄문에 자금조달목적으로 주로 이용하게 되고, 금융사는 리스크가 있는 만큼 높은 이자를 받을수 있다는 장점이 있기에 그동안 개발사업에서는 해당 PF대출이 이루어져 왔습니다, 과거처럼 부동산 호황이 계속될 경우 사업실패가 가능성이 크지 않았지만 현재 부동산 경기침체로 인해 해당 자금에 대한 회수불안성이 커지고 있는 상황입니다. 거기에 금융사들도 여러 PF대출사업에 손을 댄 만큼 한곳에서의 부실화가 연쇄적으로 금융권 위기로 이어질수 있고, 보증을 선 건설사들도 연쇄적인 유동성 악화 및 재정위기가 올수 있기에 매우 위험한 부분이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.24
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