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부동산에서 요구하는 임대차계약 준비서류 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 , 필수서류에 해당됩니다. 이전까지는 질문에서 말한 3가지 서류가 필수사항은 아니였으나, 최근 전세사기등이 많아지면서 중개사에게도 중개시 필수 고지사항에 해당되기 때문에 임대인은 해당 서류를 보여주셔야 합니다, 위 서류등은 인터넷상으로도 발급가능한 부분이기에 발급후 제출하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.18
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부동산 자산에 투자할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자에게 가장 중요한 성공비결은 개인적 판단으로 수익의 극대화보다는 리스크의 최소화가 가장 핵심일수 있습니다. 보통 부동산투자방식에 따른 리스크가 존재하게 되는데, 상가투자의 경우 공실에 대한 리스크, 금리증가에 따른 리스크등이 있을수 있고 주택투자에서 갭투자는 전세기간 만료후 임차인공실위험과 각종 세금에 대한 리스크등이 있을수 있습니다. 해당 부분들을 최소화할수 있는 입지선정과 유지계획등이 결국에는 리스크를 줄여 수익으로 연결시켜 투자성공을 할수 있는 요소라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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재건축? 재개발 하는 아파트 들어가려면 조합원 설립 이전에 들어가야하는게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우 조합원이 되려면 건물 및 부속토지의 소유자여야 하며, 조합설립에 동의를 한사람만 조합원 자격이 주어집니다. 그에 따라 조합설립 인가전에 토지 및 건축물을 취득하면 조합원 자격을 확보할수 있습니다. 재개발의 경우는 건축물과 토지를 함께 소유하지 않더라도 이중 하나만 소유해도 조합우너 자격이 주어지면 별도 동의 없이도 해당 구역내라면 조합원 지위를 받게 됩니다. 그리고 조합원 지위를 취득하기 위해서는 관리처분계획 인가전까지 취득을 하셔야 합니다. 다만 2021.6.9 이후에 투기과열지구에서는 조합원 자격취득시기가 앞당겨 졌는데, 재건축의 경우 안전진단통과이후, 재개발은 정비구역 지정 이후에 취득을 하게되면 현금청산대상자가 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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아파트에 주민동의 75%이상 받았으면 재건축이나 리모델링 확정인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.75%동의라면 아마도 재건축사업에 대한 동의률로 보입니다. 해당 동의률이 달성될 경우 본격적인 재건축사업을 위한 시작할려는 단계로 볼수 있는데 이게 무조건 사업확정이라고 까지는 말하기는 어렵습니다. 다만 재건축을 주도할수 있는 조합설립이 가능한 동의률이기 떄문에 사업진행을 시작하는 단계로 볼수 있습니다. 이후에 안전진단이나 정비구역지정등 남아 있는 단계별 과정을 거쳐야 본격사업진행이 가능하기 떄문입니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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부산에 실거주할 집을 지금시점에 사는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞으로의 상황을 미리 판단할수는 없지만, 부산의 경우도 인구감소가 심각한 상황이고 이러한 부분들이 더 강해질수 있기에 사실상 주택가격의 상승은 일부지역내 일부 주택에 대해서만 나타나고 전체적인 가격은 하락세를 나타낼 가능성이 높습니다. 물론 이러한 부분은 전국적인 부분이며, 그 적용시기에서만 차이가 있다고 볼수 있습니다. 다만 실거주용 주택의 경우 주택가격상승의 기대뿐 아니라 주택사용수익를 통한 주거안전효과를 기대하는게 더 크기 때문에 현시점 주택을 구매하고 주거안정을 이루면서 장기간을 두고 주택가격의 흐름을 지켜보는것도 방법이 될수는 있습니다. 임대차로 주거를 유지할 경우 결국 그에 따른 주거비용 지출과 주거불안정 상태가 계속 지속되기 때문에 자가주택이 있을 경우 이러한 기회비용의 손실은 발생되지 않는것도 오히려 득이 된다고 볼수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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우리나라 부동산은 왜 계속 오르는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 가격의 경우 오르고 내림이 있지만 전체적으로 볼때 우상향하고 있는게 사실입니다. 주택가격이 상승하는 이유는 한가지로 딱 정의해서 판단하기는 어렵지만 주요원인이 서울이나 수도권내 인구집중에 따른 주택부족과 입지상 학군이나 발전이 잘되어 있는 상급지로의 이전을 원하는 수요가 몰리기 떄문으로 볼수 있습니다, 사실상 건물의 가치는 시간이 지남에 따라 하락하지만 토지의 가치 상승분이 더 크게 영향을 주게 되면서 전체적인 주택가격도 상승하게 되는 구조입니다. 결국에는 수요의 집중과 공급의 부족이 가능큰 이유로 볼수는 있습니다. 그리고 시간이 지남에 따라 발생하는 물가상승으로 화폐가치가 내려가게 되면서 그만큼 주택 건설비용등도 상승하게 되고, 공급이 제한적인 토지가격도 상승하게 되는 것도 이유라할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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대한민국 강남은 언제부터 땅값이 비쌌나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남의 개발은 강북에 인구유입이 계속되면서 주거부족 및 도시문제가 계속 심각해짐에 따라 강남에 인구 서울인구 60%을 이주시킨다는 인구분산정책에 따라 70년대부터 본격 개발되기 시작하였습니다. 여기에, 제3한강대교(지금의 한남대교)가 건설되거 경부고속도로가 개통되면서 서울 구도심과 강남이 연결되며 강남개발은 급속하게 진행되게 됩니다. 여기에 강북지역에 대한 특별시설 제한구역등이 적용되면서 아파트의 신축 및 민간택지 개발이 금지되면서 백화점이나 시장, 대학등 새로운 입지등이 모두 강남으로 이전하게 되었고 생활편의시설도 강남권으로 대거 이동하거나 신축되면서 강남의 상권과 학군 모두가 커지게 됩니다. 특히 명문고등학교 대부분이 강남이전을 하게 되면서 교육열이 높은 우리나라 특성상 강남으로의 인구 유입이 가속화되면서 크게 발전하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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3기신도시나 그린벨트 해제가 1기신도시 재건축에는 악영향이 클까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 다른 공급이 늘어나면 재건축사업을 하는데 있어 악재로 작용될 가능성은 있습니다. 쉽게 수요측면에서 보면 그만큼 선택지가 넓어지는 것이기에 재건축을 통해 일반분양시 수요가 분산될 가능성이 있습니다. 그리고 재건축 사업성을 볼때도 수요분산은 사업성 악화로 나타날수 있기 때문입니다. 다만 재건축사업을 하는 입지가 우수하고 상급지내 사업장이라면 해당 지역내 공급은 늘 부족한 상황이기 때문에 해당 부분들이 크게 영향을 줄수 없을 수도 있습니다. 결국에는 전체적으로 재건축사업진행에 악재가 될수 있지만, 지역이나 입지조건에 따라서는 크게 영향을 없을수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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요즘 집을 구매할려고 하는데....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 아파트가 단독주택보다는 장점이 많습니다. 아파트의 경우 수요가 단독주택보다는 많기 떄문에 매도시에 더 빠르게 처분이 가능하고, 주택가격상승등이 나타날 경우 상승속도가 빠르고 ,반대로 하락기에서는 가격하락이 늦게 나타나기 때문에 단독주택에 비해 가격방어도 잘 되는 편입니다. 물론 100%그런것은 아니지만 보편적으로는 그렇다고 볼수 있습니다. 그리고 주택구매후 유지관리등에 있어서도 아파트가 단독주택보다는 부담이 덜한 편입니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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부동산 중개인을 선택할 때 고려해야 할 요소가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 중개사의 경우 실제 중개과정에서 업무의 숙련도나 중개인에 대한 안내등을 보고 판단이 가능하기에 사전에 이를 판단하기는 쉽지 않습니다. 보통은 지역내 커뮤니케이션(지역단체채팅방이나 아파트입주자들 모임 톡등)을 통해 경험담이나 추천을 받아 그나마 괜찮은 중개사를 확인하고 이용하는 방법등이 있을수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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