전문가 프로필

답변 내역

'시세 대비 30% 미만' 이거 계산할 때 [채권최고액 계산법?]
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당에서 채권최고액은 실제 융자금의 120%~130%을 설정하게 됩니다. 이유는 미상환시 발생할수 있는 이자비용과 기타비용을 회수하기 위함인데, 경매가 진행되면 사실상 채권최고액 범위내에서 배당이 되기 때문에 재3자가 권리분석을 할 경우 현시점 남은 융자금액을 알수 없고 최악의 경우 상환금액이 적어 실제 채권최고액과 차이가 크지 않은 금액단위가 우선배당이 될 가능성이 있기에 보통은 채권최고액 그대로를 채권금액으로 보고 계산을 하시는게 맞을듯 합니다. 실제 보증보험이나 대출등을 고려할때도 채권최고액을 기준으로 계산하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

서울에서도 아파트 미분양이 생기고 있다고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분도 어느정도 사실이지만 지역에 따라 미분양에 차이가 있습니다. 서울의 경우 미분양 물량이 급속하게 줄어들고 있고, 지방의 경우는 미분양이 점차 줄어는 들고 있지만 서울 수도권만큼의 속도가 나타나지 않고 있습니다. 또한 서울 내에서도 주요 상급지등에서는 여전히 수요가 많고 미분양 물량은 찾기 어려운 반면, 일부지역에서 해당 문제가 나타나고 있는 점을 볼때, 지역간 양극화, 동일지역내에서도 양극화가 심하게 발생되고 있다 볼수 있습니다. 이럴 경우 향후주택가격 상승기가 도래해도 지역에 따라 일부지역에서만 상승률이 크게 나타나는 반면 상승률이 나타나지 않으면서 투자 및 거주수요가 더 상급지등에 몰리면서 양극화는 가속될것으로 보입니다. 결론적으로 시도지역에 따라, 동일지역에서도 지자체별로 주택가격 상승 가능성은 완전 다르게 나타날 가능성이 높아보입니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

이거 부동산에서 세입자 편들고 있는건지 좀 봐주세요 부동산바꿔야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 부동산을 바꾼다고 해서 계약관계가 다시 조정되는 것은 아닙니다. 이미 계약은 성립되었기에 사실상 임대인이 부동산을 바꾼다고 해서 중개수수료나 현 상황을 바꿀수 있는 방법은 없습니다, 물론 다음부터는 해당 부동산이 아닌 다른 부동산을 통해 진행하실수는 있겠지만 현재상황만 고려하면 보증금반환과 주택인도가 동시이행관계인점을 들어 주택퇴거를 하는 8일에 전액반환을 임차인에게 통보하는게 방법일듯 보입니다. 퇴거하기 전에 미리 보증금을 돌려줄의무는 없기 떄문입니다. 그러므로 부동산을 통해서든 임차인에게 직접통보든 본인이 8일까지 거주를 한다면 보증금 반환도 8일, 5일에 보증금 반환을 원하면 5일에 퇴거할것을 전달하시고, 부동산에 대해서는소유자인 본인의 대출필요여부를 설명하고 계속 임차인위주로 협의를 유도하면 다시는 해당 부동산을 통해 중개계약을 하지 않을 것을 통보하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.11.10
5.0
1명 평가
0
0

신생아 주택 대출 조건 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거 면적 85제곱미터(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100제곱미터)이하 주택으로 대출접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억이하인 주택에 대해서 신청이 가능하고, 대출신청일 기준 2년 내 출산한 가구이면서 세대주를 포함한 세대원 전원 무주택인자가 신청할수 있습니다. 소득요건의 경우는 신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 1.3억원 이하 자산의 경우는 소득 4분위 전체가구 평균값이하여야 합니다. 24년도 기준으로는 4.69억이하라고 보시면 됩니다, 자산의 계산의 간단하게는 주식, 보험환급금, 통장잔도등은 심사일 기준으로 포함되어 평가도고, 투자손실이나 부모님, 은행등으로 부터 빌란 돈은 자산에 포함되지 않습니다. 차량의 경우 중고시세를 기준으로 평가되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

요즘 지방 갭투자 알려주는 곳이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자에 대한 판단과 전망은 각자의 의견에 다르기 때문에 어떻다 말하기는 어렵습니다, 다만 지방내 주택의 경우 현재까지도 전반적인 상황이 좋지 않은 시점이라는 점이 있기에 투자를 결정하실떄에는 신중함이 필요할수는 있습니다. 해당 서적에서는 현상황과 이후를 예측하여 현시점 투자를 말하는 것이므로 그 결과치에 대해서는 아무도알수가 없고 정말 돈이 되는 투자정보를 쉽게 알려주지도 않는게 일반적이기에 결국 본인 선택에 따라 진행하셔야 할 부분입니다. 개인적으로 현재 지방에 대한 투자는 어느정도 명확한 정보등이 없다면 추천드리지 않습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

너나위의 월급쟁이부자로 은퇴하라 책 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.책이 어떤지는 본인이 직접 읽어보시면 될듯 합니다. 어떠한 서적이든 본인이 읽고 느끼는 바가 다르고, 부동산 관련서적을 하나만 읽고 이를 멘토로 삼지 않기 떄문에 여러책을 함께 읽으시면서 스스로 평가하시는게 필요해 보입니다. 해당 서적의 경우 월급쟁이에서 100억대 자산가로 변신한 아는 선배의 시스템 마련법을 설명한 책으로 10만부이상 판매한 월급쟁이 부자로 은퇴하라의 저자 너나위의 이야기로 어느정도 인지도가 있는 서적에 해당됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

은마아파트는 무너지지는 않을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은마아파트는 1979년도에 준공된 아파트로 24년도 기준으로 40년이 넘은 아파트이긴 합니다, 다만 단지 규모가 크고 나름에 보수관리를 진행하고 있는 만큼 당장 무너질 가능성이 높진 않겠지만 위험도가 높은 것은 사실입니다. 그래서 재건축진행을 이미 10년전부터 진행하였으나, 현재까지도 조합원간 마찰등으로 인해 계속 지연되고 있어 점차 투자관심도가 떨어지고 실제 시세도 하락하는 추세입니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

월세 계약을 하고나서 보증보험을 가입하려고하는데 임대인 동의가 필수인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 가입시에 임대인 동의는 필요하지 않습니다. 말그대로 임차인 스스로 보증금 보호를 위해 가입을 하는 것이기 때문에 임대인의 동의여부는 가입시 따지지 않습니다. 만약 임대인이 등록임대사업자라고 한다면 보증금보험 가입에 대해서는 의무로써 가입을하여야 하기에 임차인이 별도 가입을 하지 않아도 됩니다. 물론 임대사업자 가입시 보증금은 임대인 75%. 임차인 25% 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

전월세전환율은 금리에 따라 수시로 바뀌는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)전세 재계약 시 월세로 변경할때 전월세전환율이 수시로 바뀌는 건가요?현재 전월세전환율은 몇 %가 적절한가요?4%면 적당한가요?-> 전월세 전환률은 정해져 있긴 합니다. 다만 지역에 따라 차이가 있을수는 있는데 현재는 기준금리+대통령이 정한 이자율2%을 더한 5.25%라고 보시면 됩니다. 그에 따라 1억당 월세 43만원정도라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0

월세 보증금 4000만원은 굳이 전세보증보험을 안들어도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 지역에 따라서 조금은 달라집니다. 서울지역의 경우는 최우선 변제금이 5500만원이라 질문처럼 보증보험에 가입을 안해도 경매시 최우선 변제가 가능할수 있지만 , 그외 지역은 5000만원을 넘지 않습니다. 물론 보증금 5000만원 자체는 모두지역 소액임차인에 해당되어 최우선 변제 대상에는 포함되지만, 최우선 변제금에 대해서는 전액보상이 어려울수도 있습니다. 그러므로 되도록 안전한 보증금보호를 위해 가입을 하시는 좋습니다.
경제 / 부동산
24.11.10
0
0