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아파트 네이밍 변경 절차는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 네이밍 변경의 경우는 가장 큰 이유로 해당아파트 브랜드가치를 높여 가치상승을 위한 목적이 가장 큽니다. 그중 공공주택의 경우 기존 LH를 사용하거나 해당 브랜드인 안단테를 거부하고 민간시공사가 있을 경우 해당 시공사브랜드로써 이름을 변경하려는 움직임이 많은 편입니다, 역시나 LH에 대한 이미지가 좋지 않아 일반 민간건설사 브랜드를 사용하는게 주택가치를 유지,상승하는데 유리하기 떄문입니다, 보통 변경의 경우 주민들의 동의를 받아 사용할 브랜드건설사의 승낙을 받아 사용하게 되는데, 앞에서 말한 시행사가 LH의 경우는 별도 LH등과의 협의를 통하여야 합니다. 간단해보이지만 절차나 비용소모가 많이 되는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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미관지구안에서 건축물을 건축할수 있는 경우는 어떤경우인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미관지구로 지정된 용도지구라고 해도 건축자체가 불가한 것은 아닙니다. 미관지구 안에서의 건축제한은 위치, 환경과 그밖에 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할수 없으며, 이에 포함되지 않는다면 건축이 가능합니다. 그리고 해당 지역에서는 건축물의 높이, 외관디자인, 색채등에 대한 규제를 적용받게 됩니다. 참고로 서울시의 경우 이러한 규제가 현대도시 계획과 발전에 있어 유연성을 저해할수 있다는 판단하에 미관지구를 폐지하였으며, 이에 따라 336개소중 231개소가 폐지. 남은 23개소에 대해서는 특화경관이나 높이 관리가 필요하여 경관지구로 전환되어 용도지구를 재정비하였습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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지속 가능한 소비를 위해 어떤 기준을 고려해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지속 가능한 소비라는게 결국은 한 개인이 자연환경을 보존하고 이웃과 사회와의 공존, 다음 세대를 위한 욕구와 필요를 조절하는 소비생활을 의미하는 것이기에 그에 따른 명확한 기준이 있는 것은 아닙니다. 다만 소비에 있어 구매전에 제품의 필요성에 대한 충분한 고민과 충동구매와 무분별한 소비생활을 줄이고, 제품의 내구성이 좋은 상품을 구매하여 장기간 사용하는 것과, 불필요한 포장물을 최소화하여 환경부담을 줄이는게 가장 근접한 소비라고 볼수 있습니다. 특히 친환경 제품위주의 사용이 지속가능한 소비를 위한 기본이라고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.11.04
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집 매매시 저의 경우 공동명의가 의미가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속세의 경우 상속되는 재산금액에 따라 상속세율이 적용되는 것이지, 상속세가 100%라고 보지는 않습니다, 그리고 공동명의의 절세효과에 상속세는 해당되지 않는데, 이유는 공동명의든 단독명의든 결국 불변의 사람은 아니기에게 언젠가는 사망할 것이고 당장의 단독명의로 세금을 절세해도 다른 명의자가 또 사망하게 되면 결국 크게 차이가 없습니다. 나이를 알수 없기에 위 걱정을 하시는게 맞는지 판단할수는 없지만, 공동명의를 할때 고려되는 세금은 양도소득세와 종부세에 대한 절세입니다. 5억미만의 주택에 대해서는 사실 공동명의의 장점은 크지 않고, 상속세에 있어서는 주택가격이 얼마이든 상속되는 금액에 따라 부과되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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부동산 경기 침체와 경제에 관해서/..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 경제전반 특히 금융전반과 밀접하게 연결되어 있습니다. 특히 주택구매를 위해 대부분 은행대출을 받아 자금을 조달하게 되는데, 대출금액자체가 크기 때문에 가계대출의 대부분은 주택담보대출이 차지하게 됩니다. 만약 경기가 침체되거나 금리가 높아지면서 상환부담이 커지게 되면 실질소득이 줄어드는 것과 같기에 채무자는 소비를 줄이게 되고, 주택을 매도하여 상환을 고려하게 되는데, 이럴때 부동산 시장 하락세에 따라 가격마져 하락하게 되다면 채무자는 어찌할 방법이 없이 그대로 이자나 원금에 대한 상환을 포기할 가능성이 있습니다, 이렇게 되면 은행권들은 담보에 대한 매도를 통해 원금 및 이자를 상환하여야 하지만 가격하락에 따라 담보가치가 떨어져 자금회수가 어렵고, 이는 부실채권으로 변화게 됩니다, 문제는 주택담보로 발생되는 채권은 금융기관의 유동화에 따라 쉽게 돌고 돌기 때문에 여기서 발생된 부실채권은 금융전반에 큰 파장을 일으키고 심할 경우 금융기관 위기에 따른 뱅크런 그리고 부도등이 이어지면서 경제 전반이 흔들릴수 있는 상황이 벌어지게 됩니다. 대표적인 예로 일본읜 잃어버린 20년, 2008년 리먼브라더스 파산에 따른 글로벌 금융위기등도 모두 부동산 버블과 부실화가 만들어낸 사건에 속합니다 .
경제 / 부동산
24.11.03
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악성미분양의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양 중에서 악성미분양은 준공이후에도 분양되지 않고 남아있는 물량을 말합니다, 보통 선분양에서는 착공을 시작하는 시점에서 분양을 진행하게 되는데, 해당 과정에 미분양등이 발생하는 것에 대해서는 일반미분양물량이라고 하지만, 아파트가 다 건설하여 준공되어 실제 입주예정까지 진행된 상태에서도 분양이 되지 않은 미분양의 경우는 악성미분양이라 구분하여 부르게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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우리나라는 언제부터 부동산공화국이라고 불리게 되었을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에 대한 투자는 결국 개발이 진행되는 동안 꾸준하게 이어져 온 부분이며, 이를 두고 언제부터 부동산공화국이라는 명칭을 붙여는지는 정확한 시점 확인이 어렵습니다. 다만 농지개혁 후인 1960년이후부터 고도상장이 시작되면서 토지에 대한 불평등문제등을 완화하기 위한 제도적 장치없이 고도성장에 치우쳐 무분별한 토지개발을 진행하면서 부의 쏠림이 발생하게 되었고, 부동산을 통해 부의축척이 여기저기 나타나기 시작하면서 투지자금등이 부동산에 몰리게 되었고 모든 사람들 역시도 부동산을 단순한 토지나 주거를 위한 공간이 아닌 투자대상으로 인식하게 되면서 위와 같은 단어가 확산된것으로 볼수 있습니다. 그에 따라 부동산 가격이 치솟게 되고, 결국 이러한 결과치가 GDP 대비 토지가격의 배율이 4.6이상으로 나타나면서 OCED에 속한 나라중에서도 최상위권으로 수치가 나타나는 결과를 만들어내게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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주택청약은 신청할 때 어떠한 프로세스를 거치나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 주택청약 당첨이 큰 행운으로 이어지는 것은 아닙니다. 로또청약도 있지만 그 반대로써 마피나 가치하락등으로 고생하는 청약수분양자들도 적지 않습니다. 참고 주택청약의 경우 신청은 인터넷으로 하게 되며, 청약홈 홈페이지에서 진행을 하시면 되는데, 진행전에 반드시 입주자모집공고문을 잘 읽어보시고 본인이 1순위 요건에 해당되는지를 잘 판단하시고 진행하셔야 합니다. 그리고 신청시점에서는 별도 서류첨부가 없기에 신청하시면 되고, 경험이 없는 경우 해당 사이트에서도 청약연습하기등을 지원하고 있으니 이를 통해 여러번 경험해보신후 실제청약을 진행하시면 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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전세사기는 어떻게 가능한건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기도 수법이 다양합니다. 대표적인 깡통전세는 최초 계약시에는 시세가 전세금보다는 높으나, 그 차이가 크지 않은 상태에서 부동산 가격이 하락하게 되면서 시세가 보증금보다 낮아지게 되며 발생하게 됩니다. 이런 경우 다음 임차인을 구한더라도 현 임차인의 보증금 전액을 돌려주기 어렵고, 법에 따라 경매등을 진행하거나, 매매를 하여도 결국 시세가 더 낮기 때문에 임대인 지급능력이 없다면 사실상 반환이 어려워 지면서 발생하게 됩니다. 사실 이러한 부분은 전세사기에 포함은되나 의도적인 사기로 볼기는 어렵고 전세보증금 미반환사고로 볼수 있습니다. 다른 경우로 사기범죄에 속하는 전세사기는 임차인과 계약을 체결하고, 잔금을 받은 뒤 상환능력이 없는 제3자명의로 주택을 매매하여 보증금만 들고 도망가는 경우 입니다. 보통 매매시 임대차계약은 인수되기 떄문에 만기시에 능력없는 제3자는 사실 어디에 있는 누군지도 잘 알수 없기에 반환주체를 확인하기도 어렵고 찾는다해도 명의를 돈을 받고 빌려주는사람들이기에 피해복구가 사실상 매우 어렵습니다. 대표적인 유형이 이 두가지로 보시면 되고 그밖에 여러 수법이 있으며, 사실 임차인 입장에서 아무리 신중하게 계약을 체결한다고 해도 계약당시에는 문제가 없던게 계약이후 잔금지급이후와 만기시에 발생되는 상황이기에 임차인 스스로 이를 100%피하기 어려운게 현실입니다, 그에 따라 보증보험 가입등을 필수로 하여 보증금에 대한 안전을 최대한 높이시는게 현명합니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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월세계약 만료전 이사통보후 월세를 안내면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 기본적으로 임대인 동의가 필요합니다. 본인 마음대로 퇴거하고 싶다고 매물을 함부로 둥록하실수는 없습니다. 만약 임의대로 진행하였다가 새로 임차인을 구하였는데 임대인이 이를 거부하면 새로운 임차인과 계약진행이 어렵고 이에 따른 책임 모두를 본인이 부담하셔야 합니다. 그리고 월세는 계약해지와 관계없이 계약기간동안 무조건 잘 내셔야 하는 부분입니다. 본인 임의대로 지급을 하지 않을경우 차임연체에 따른 계약해지 및 그에 따른 손해배상 의무까지도 지셔야 할수 있습니다. 결국에는 중도해지를 원하시면 일단은 임대인과 협의를 통해 합의를 먼저 이루셔야 하고 임대인이 해지조건으로 제시하는 부분을 충족하셔야만 정상적인 게약해지가 가능합니다. 혹 임대인이 거절한다면?.. 게약만료까지 해지할 방법은 없습니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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