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월세 계약하기전 필수사항 확인부탁드려요 !
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 말해 본인의 임차권보다 우선되는 권리가 있다는 말로 질문의 조건으로 계약하시면 선순위임차권을 확보할수 없습니다. 보통은 계약시점에 선순위 근저당이 있는경우 계약시 말소를 조건으로 계약을 하게 되는데 이럴 경우 잔금시 대출상환 ,임차인이 선순위 임차권 지위를 가지게 됩니다. 질문의경우는 이러한 상환이 아닌 기존 근저당을 선순위로 하는 계약이고, 잔금이후에도 해당 선순위권리의 말소없이 그대로 유지가 된다는 의미입니다. 이게 뭐가 문제가 되는지는 간단하게 해당 목적물이 경매가 진행되면 선순위 물권이 (근)저당권이라면 말소기준권리가 되고 이에 따라 경매이후 본인의 임차권은 그대로 소멸하게 되어 낙찰자에게 대항을 할수 없어 주택에서도 퇴거를 하셔야 합니다. 문제는 배당을 다 받지 못할 경우 그대로 쫒겨나는 상황이 발생될수 있으니, 신중하게 근저당과 보증금, 주택시세등을 고려하여 계약을 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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수요와 공급의 원리가 구체적으로 무슨내용인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수요곡선과 공급곡선이 만나는 교차점은 쉽게 말해 시장에 수요와 공급이 딱 맞아 형성되는 재화의 균형가격이라고 보시면 됩니다. 만약 공급곡선이 동일한 상태에서 수요가 증가하여 곡선이 오른쪽으로 이동되는 경우 가격은 상승하게 되고, 반대로써 왼쪽으로 이동시 가격은 하락하게 됩니다. 공급곡선의 경우 왼쪽으로 이동시 공급감소를 나타내고 가격은 상승, 오른쪽으로 이동시 공급증가에 따른 가격하락이 나타나게 됩니다. 참고로 곡선이 좌우로 이동되는 요인에는 대체재, 보완재의 가격변화와 소비자의 소득변화등이 이유가 될수 있고, 공급의 경우는 생산요소의 가격변화 및 기술의 향상등이 이유가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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주택임대차 계약시 소모품 교체 부담 주체는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 단순소모품의 경우 임차인이 부담하는게 일반적입니다, 다만 단순소모품이라도 장기사용이 가능하고 비용이 큰 경우라면 임대인과 협의에 따라 부담을 나눌수는 있습니다 ,예를 들어 전구교체의 경우 임차인 스스로 부담하는게 통상적이지만 비용이 크고 사용기간 긴 led전구교체의 경우는 임대인과 나누어 부담하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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지금 현재 부동산 시장은 어떠한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출규제에 따라 상승세가 주춤되고 있는 건 사실이나 이와 반대되는 금리인하의 호재가 있기에 단기적으로는 강보합으로 나타날 가능성이 높다는 전문가들 의견이 많습니다. 사실상 대출규제는 정부가 원하는 가계대출 및 주택담보대출 상승률이 어느정도 줄어들 경우 다시 풀릴 가능성이 높고, 그기간내 금리에 대한 계속적인 인하가능성이 높기에 결국에는 대출규제이후 금리인하에 따른 호재가 적용되어 주택가격상승이 나타날 가능성이 높다 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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단독주택에 거주하고 싶은데, 단독주택의 단점이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독주택의 가장 큰 단점이라고 하면, 주택을 구매할때 정확한 시세파악이 어렵다는 점과, 매도시에 거래상대방을 찾기 쉽지 않다는 점입니다. 이러한 경우 현금환급성이 낮고 단독주택 특성상 토지는 시간이 지남에 따라 상승하지만, 건물의 가치는 하락하기 떄문에 시세상승을 기대하기 어려운점도 큰 단점입니다. 그외 생활하는데 있어 단점은 아파트처럼 관리주체가 없기에 사소한 것부터 모두 본인 스스로 하여야 하기에 유지관리에 있어 시간과 비용이 더 크게 소모되는 점과 편의성에 있어서도 단지중심인 아파트에 비해 현저히 떨어질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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청약시 특별공급신청후 자격요건 없어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급의 경우 1회만 기회가 주어지는게 맞으나, 이는 당첨될 경우 해당 기회를 사용한것으로 보기 때문에 미당첨되는 경우 다른 특별공급에 청약을 해도 문제가 되지 않습니다. 다른 경우로 청약을 하였는데 당첨이 되었고 계약을 포기하는 경우에는 1회 특별공급으로 간주되어 더이상 특별공급청약은 할수 없습니다,요약하면 당첨되지 않으면 특별공급청약은 계속 가능하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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거미집 이론이 적용된 실제 사례는 무엇이며, 그 사례에서 이 이론이 어떻게 활용되었는가?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산학개론은 학문적인 내용이기 떄문에 실무에서의 적용점을 그대로 찾기에는 어려움이 있습니다. 단순하게 설명해서 거미집 이론이 적용된 사례라고 한다면 21년도 주택가격이 급상승하는 시기에 각 건설사들이 경쟁적으로 주택개발을 하게 되었는데, 부동산 특성상 공급에 시간이 걸리는 만큼 작년과 올해 해당 물량등이 실제 시장에 일시공급되면서 시장에서는 초과공급이 이루어지게 되고 부동산 시장자체도 공급증가에 따른 침체국면에 들어간 상황을 볼수 있습니다. 그리고 현시장분위기에 따라 현시점에서는 착공건수가 줄어들게 되면 다시 2~3년뒤에 시장내에서는 공급부족에 따라 가격이 상승하게 될 경우에도 위 이론에 예시가 될수 있습니다. 즉, 공급자기준으로 현재의 시장가격에만 반응한다면 부동산 시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하게 되는 것이고, 만약 공급자가 미래의 수요를 정확히 예측하여 공급량을 조절하는 완전시장형태가 나타날경우 거미집모형은 나타나지 않게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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우리나라 코픽스 산출은 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코픽스의 금리산정은 정부가 하는게 아닌 우리나라 8개 정보제공은행들의 자금조달금리를 가중평균하여 산출하게 됩니다. 즉, 정부의 한 기관이 담당하여 정하는 것은 아닙니다. 8개의 정보제공은행에는 우리, 국민, 신한, 제일,하나, 씨티와 특수은행인 농협, 중소기업은행이 해당됩니다. 참고로 금융관련 전반에 대해서는 관리 감독등은 금감원(금융감독원)에서 담당하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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거주하는 집 문제가 생겼을 때 임대인이 비용을 지불하는 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임대인에게는 임대차를 유지할수 있도록 하자보수 책임이 있고 ,임차인에게는 선량한 관리자로써의 사용주의의무가 있습니다. 이를 간단하게 풀어 설명하자면, 기본적으로 목적물에 대한 하자는 임대인에게 그 하자보수의무가 있습니다. 다만 하자원인이 임차인의 사용부주의 또는 과실에 의한 것이라면 임차인이 그 수리의무를 부담하게 되고, 그외 전구교체나 도어락 건전지 교체와 같은 단순소모품도 임차인이 부담하게 됩니다. 간혹 실무상 전세와 월세 계약형태에 따라 그 책임을 다르게 보는 경우가 있는데, 법적으로 계약형태에 따른 의무가 달라지는 것은 아닙니다, 월세든 전세든 해당 의무부담은 모두 동일하게 적용되게 됩니다. 그리고 간혹 계약시 특약으로써 하자보수 책임을 한쪽에게 부담하는 내용을 기재하는 경우가 있는데, 이때는 두 당사자간 합의를 우선하여 적용하므로 특약에 따른다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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전국에서 노후 아파트 비율이 가장 높은 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 노후아파트의 기준을 어떻게 잡는지에 따라 결과치가 조금 달라질듯 보입니다. 보통 준공 후 20년 이상된 주택를 노후주택으로 본다면 경우 현재 우리나라 노후주택은 약 51%에 해당됩니다. 즉 전국 아파트 2가구중 1가구는 20년이상된 노후 아파트로 볼수 있습니다. 현재 통계청 주택 총 조사자료 기준으로 가장 노후아파트가 많은 곳은 156만3000가구로 경기도가 전국 지역중 가장 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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