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답변 내역

단독주택 시세 파악을 할때 중요한 부분이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독주택도 빌라처럼 비교대상군이 없기 때문에 정확한 시세를 판단하기는 어렵습니다. 보통 단독주택의 경우는 토지와 건물을 구분하여 판단하는데 토지의 경우는 공시지가를 기준으로하여 가격대를 정하고 건물의 경우는 건축비등을 고려해두가지 금액을 합쳐 매도자가 산정하게 됩니다. 매수자 입장에서는 건물가치의 경우는 마이너스평가를하고 토지가격은 주변 토지시세를 기준으로 하기에 서로간 협의에 따라 정하시는게 가장 필요합니다 보통 단독주택이 여러채 몰리지역이라면 부동산을 통해 대략적인 시세를 가늠하게 되지만, 나홀로 떨어진 단독주택의 경우라면 사실상 매수자 스스로 판단을하여 구매를 고려하셔야 합니다. 그외 감정평가업체를 통한 시세판단도 방법이 그마나 제일 정확하다고 볼수 있으나, 그 비용에 대한 부분이 있기에 대부분은 감정평가를 시행하지는 않는경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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부동산 가격의 하락 또는 상승에 대한 예상과, 지금이 부동산 매수 혹은 매도를 고려할 시점인지에 대한 의견을 듣고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자가 아닌 실거주를 위한 주택구매에서 현 부동산상황만을 가지고 구매시기를 판단하는 것은 오히려 독이 될수 있습니다. 이유는 구매심리상 가격이 오를때는 너무비싸다 판단하여 사기 어렵고, 하락할때는 더 떨어질까 사지못하는게 일반적이기 때문입니다 ,실거주용 주택의 경우 본인의 자금조달 능력과 유지능력을 판단하여 그에 맞는 주택을 구매하고, 장기거주를 통해 주거안정효과를 누리면서 이후 주택가격상승을 기대하는게 사실상 유리할수 있습니다. 투자측면에서 본다면 현재는 대출규제로 인해 상승세가 주춤되는 게 사실이나, 금리인하가 진행중에 있고, 부동산 가격도 하락보다는 강보합 , 그리고 대출규제 완화가 되면 상승기대감이 커져가고 있기에 현시점에도 구매시점으로는 나쁘지는 않습니다. 상업용 부동산의 경우는 내수경기침체로 공실이 늘어나는 리스크가 커지고 있기에 현시점에서는 투자하기 어려운 시기이며 해외부동산투자의 경우는 각 나라마다 부동산 관련 법규나 세금등의 문제를 잘 고려하시고 투자를 하셔야 비용지출에 따른 손실을 피할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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사전청약이 취소되면 당첨자들은 아무것도 안남는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사전청약의 경우는 원래의 목적은 무주택 실수요자의 내 집마련시기를 위해 경쟁이 심한 본청약전에 미리 청약을 하여 분양권을 부여하는 제도였으나, 부동산 하락시기와 건축자제상승등을 겪으면서 당초 예상한 금액 이상의 분양가와 건설시장침체에 따른 개발사업 취소등이 발생하면서 사전청약당첨자의 다른 청약 기회조차 뺐는등의 문제가 발생하면서 현재는폐지되었습니다. 사실상 위와 같은 상황이 발생한다면 사전청약당첨자는 다른 청약기회도 잃게 되고, 결론적으로 내집마련을 더 지연시키는 상황이 발생되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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우리나라는 아파트층간소음에 대한 기준이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부에서 민든 가이드라인이 있습니다. 그리고 작년도에 국토교통부에서 공동주택 층간소음에 대한 기준 미달시 보완시공의무화등을 담은 정책자료로 보도하였습니다. 관련된 내용으로는 소음기준 미달시 이전에는 보완시공 또는 손해배상을 권고하였으나 이제부터는 준공 불허가로 변경되었고, 층간소음 측정 세대수를 강화하여 기존 건설량의 2%에서 5%로 조사세대수를 늘렸습니다. 그리고 바닥방음 보강에 대한 공사비 재정보조를 지원하고, 직접충격소음기준을 강화하여 현행 바닥두께 21CM에서 25CM로 강화및 직접충격소음 기준 1등급 수준을 49데시벨에서 37데시벨 이하로 강화 적용하고 있습니다. 즉, 정부도 층간소음에 대한 문제를 인식하고 관련한 법이나 규정사항들을 개정하여 대처하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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부동산 투자시 장점과 단점에 대해서..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 투자의 장점은 주식이나 코인보다는 변동성이 적고, 안전자산으로 구분되어 있다는 점이고, 장기적인 관점에서 꾸준한 수익창출이 가능한 투자대상이 될수 있습니다. 단점은 초기투자비용이 크고, 관련한 정부정책이나 금리, 그리고 세금에 대한 부분이 있기에 잘못할 경우 비용지출로 인한 손실이 발생될수 있다는 점, 그리고 현금환급성이 약하기 때문에 자금을 필요할때 쉽게 회수할수 없다는 점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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재건축이 어려운 아파트들은 나중에 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 재건축의 사업성이 없어 재건축이 불가한 경우라면 거주하는 동안 유지보수를 진행하면서 거주가능한 시기까지 거주를 하셔야 합니다. 결국 시간이 지남에 따라 유지보수에 필요한 비용이 증가하고 이는 관리비상승과 주택가치 하락으로 이어질수 있고, 거주안전에도 문제가 될수 있습니다. 사실상 해당 소유자들의 주택가치는 점차 하락하게 되어 결국에는 빈주택으로 남거나, 이후 다른 용도로써 개발이 될 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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생애 최초로 집을 매수하려는데 대출이 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 기존 주담대대출이 있는 경우 이용할수 없지만 전세대출이 있을 경우 상환조건부로 신청이 가능한것으로 알고 있습니다. 다만, 기존 전세대출의 문제보다 일단 디딤돌 대출 자격요건이 되시는지를 먼저 확인해보시는게 좋을듯 보이고, 현 주택의 만기시 보증금 반환가능여부등도 잘 체크한뒤 진행을 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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제주변에 아파트신축이 너무 생기고있는데 모두 입주가 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 공급의 경우 이미 3~4년전에 결정되어 공급을 하는 것이기에 부동산 시장 분위기가 좋지 않다고해서 진행중인 공사등을 미루기는 어렵습니다. 개발이 늦어지면 그만큼 비용이 더 크게 발생하고, 수분양자들의 계약상 입주시기도 문제기에 어쩔수 없이 공급을 하게 됩니다. 그리고 현재 정부의 대출 규제가 강하게 적용되어 부동산 거래량이나 상승세가 주춤한것은 맞지만 금리인하등의 호재도 있기 때문에 수도권내라면 공급시기상 1~2년전에 비해 나쁘지는 않은 상황으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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신혼부부 특별공급(청약시) 년 제한이있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급으로 청약을 할 경우 자격요건에는 혼인신고일로부터 7년이내입니다. 신혼부부특별공급에서도 혼인기간 7년이내의 조건이 있습니다. 특별공급의 경우 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양자등 각각의 자격요건이 다르며, 질문의 상황이라면 사실상 자녀가 1명이기에 다자녀에 해당되지 않고, 노부모부양의 경우도 맞지 않기에 신혼부부특별공급으로 지원을 하셔야 할듯 보이기에 혼인 7년이내 특별공급을 신청하셔야 혜택을 보실수 있습니다. 그리고 대출의 경우라면 생애최초대출이 가능할수 있고 저금리로써 유리한 부분이 크기에 해당 대출상품을 알아보시면 도움이 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
24.10.24
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우리나라 카페 매장은 지금 포화상태일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.포화상태가 맞습니다. 작년 통계청이 발표한 프랜차이즈 조사 결과에서 22년도를 기준으로 커피 프랜차이즈 가맹점수가 치킨 가맹점 수를 추월했고, 실제 우리주변에서도 하나 건너 커피점이 있는 것을 볼수 있기 떄문입니다. 다만 수요자의 생활 트랜드가 변화함에 따라 커피시장 규모가 계속 커져가고 있고 해당 시장을 노린 새로운 브랜드 런치, 해외유명 브랜드 한국입점등이 게속 되고 있기에 시장자체는 아직까지는 성장하고 있다고 볼수 있으나 그만큼 브랜드간, 개인과 프랜차이즈간 경쟁이 심화되고 있는 상황으로 보입니다. 결국 시장자체는 성장하는 그속에서 경쟁심화에 따라 살아남기가 쉽지 않은듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.24
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