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부동산 근저당설정에 대해 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당권은 쉽게 담보물권중 하나로써 소유자가 금전등을 빌렸을때 채권자가 담보로써 권리를 설정하는 것을 말합니다. 보통은 저당권과 근저당권이 있는데, 둘의 가장 큰 차이점은 저당권은 채무금액이 고정되어 있는 것이고, 근저당은 채권최고액 이하에서 계속 변동되는 것입니다. 쉽게 설명하면 우리가 주택담보대출을 받으면 은행이 해당 주택을 담보로 잡게 되는데 이때 설정하는게 담보물권인 저당권 또는 근저당권입니다. 그런데 우리는 보통 매월 원리금을 상환하게 되는데 여기에는 원금과 이자가 포함되어 있고, 이럴 경우 채무액은 조금씩 줄게 됩니다. 이러한 부분으로 저당권을 설정하게 될 경우 채무금이 고정되어 있기에 매월 변경등기를 해야하는데, 근저당을 설정하게 되면 채권최고액내에서 채무가 변동되어도 등기부상 변경이 필요하지 않습니다. 그럼므로 보통의 주택담보대출시 은행은 저당이 아닌 근저당을 설정하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.20
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요즘 거리를 다니다 보면 편의점이 정말 많은데요. 우리나라 전국에 편의점이 몇 개나 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지난 통계자료에 따르면 전국 편의점매장수는 약5만개정도라고 합니다. 1위는 CU , 2위는 GS이고 매출순위에서는 GS가 1위라고 합니다. CU의 경우 비수도권에 많은 매장이 위치하면서 매장수 1위를 유지하고 있습니다. 22년도 기준으로 CU 16,787개, GS 16,448개입니다. 편의점이 영업이 잘되는 것은 그만큼 가까운 곳에 위치하여 접근성이 용이하고, 최근 트랜드에 맞는 PB상품등을 취급하면서 인기가 높아진 이유가 있고, 편의점내에서도 각종할인이나 행사등이 꾸준히 있으면서 무조건 비싸다고만 보기도 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.10.20
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월세와 전세 금액 전환율에 대하여 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전환율의 경우 기준금리에 대통령이 정한 이자율(2%)을 더해 정하게 됩니다. 그래서 현재 5.25%가 전환율로 되어 있고 이는 지역에 따라 조금씩 차이가 있을수 있습니다, 해당전환율로 산정하면 1억당 연 525만원이되고 월세로 전환하며 월43만7천원으로 전환됩니다. 그에 따라 1억당 40~45만원 사이로보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.20
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디딤돌대출 궁금한게 있습니다!!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 매도조건부 대출신청은 안되는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 질문의 방식으로 하더라도 등기접수증을 가지고 대출신청시점에 대출신청은 되지 않기에 해당 방식은 사실상 어려울수 있습니다 또한 이럴 경우 주택을 매도하면 퇴거를 하셔야 하는데, 해당 시점에 대출을 신청하신다면 사실상 이사갈 주택이 없어 공백이 생긴다는 점도 참고를 하셔야 할듯 보입니다. 앞에서 말했듯 신청시점에 등기부상 이전이 완료되어야 합니다. 원칙상 등기접수일과 잔금청산일중 빠른날을 기준으로 매도가 되었다고 볼수 있긴한데 실제 대출신청시에는 등기부가 완료된 상태여야 하는 것으로 알고 있습니다, 정확한 내용은 주택도시기금에 문의를 해보시는게 필요해보입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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원룸 양도 받아서 새로 입주하는데 재계약은 몇달 뒤에 그때 제가 하는거라고 하는데요, 그럼 그냥 먼저 입주하면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 상황이 정상적인 임대인과 하는 임대차가 아닌 전대차로 보입니다. 전대차의 경우 기본적으로 등기부상 전세권설정이 안되어 있다면 임대인의 동의를 받았는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 임대인과 체결하는 임대차와 전대차의 차이는 쉽게 말해 기존계약의 효력이 그대로 본인에게 인수되는 지 여부입니다. 쉽게 본인이 건물소유주인 임대인과 계약을 체결하면 기존계약과는 관계없이 계약서 작성 및 잔금이후부터 계약기간이 시작되는 것이고, 전대차라면 본인의 계약상대는 임대인이 아닌 임차인(전대인)이 되게 되고 해당 전대인의 기존 계약이 그대로 승계되는 것입니다. 이때 본인인 임차인이 아닌 전차인으로 볼수 있습ㄴ다. 말이 어려울수 있는데, 본인이 진짜 아무것도 잘 모른다면 해당 주변 부동산을 통해 계약을 진행하시기 바랍니다. 잘못된 내용을 계약을 하시면 이후에 더 복잡한 상황이 벌어질수 있는 만큼 안전한 계약을 위해서 중개사를 통한 계약을 하시는게 좋을듯 합니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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신축아파트 소유권등기는 언제부터 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 신축아파트의 경우 바로 등기가 나오지는 않습니다, 그만큼 새로 개설될 등기가 많기 때문에 일정시점후에 집단등기를 통해 보존등기가 되고 각 소유자에게로 이전등기가 됩니다. 보통 입주 6개월후 정도 나오는 것으로 알고 있는데, 자세한 기간등에 대해서는 일단 분양사에게 문의를 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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요즘 집 마련으로 갈아타기를 하고 있다고 하는데요. 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 현재 대출규제가 강화되고, 그와 반대로 금리는 인하되는 상황이 발생하고 있는 부분이 선택에 어려움을 줄수는 있습니다. 다만 전문가들은 강보합세를 예상하고 있고, 금리의 경우 지속적인 인하가 예상되는 반면 대출규제는 이후 상황에 따라 다시 완화정책으로 변경될 가능성이 있기에 이럴 경우 주택가격 상승가능성이 높습니다, 그러므로 현시기가 주택갈아타기 시점으로 나쁘지 않은 상황일수도 있습니다. 일단 원하시는 주택이 있고, 해당 주택으로 갈아타는데 있어 자금상황상 무리가 없고 , 유지에도 무리가 없다면 구매를 고려하시는것도 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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재개발되면 부동산 가격이 오르나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세보다 더 비싸게 보상을 해주는 경우는 거의 없습니다. 그래서 재개발시 감정평가에 따른 보상금액이 적다고 시위나 항의를 하거나 재개발을 반대하는 모습이 더 많이 나타나는 이유입니다. 보통 재개발시에는 보상에대한 기준이 법으로써 명시가 되어 있기 때문입니다, 또한 예전처럼 일명 알박기등도 법으로써 제한이 되고 있기에 최근에 들어와서는 질문과같이 시세보다 높은 보상금을 받기는 불가합니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능한건 아닌데, 입주하려는 세입자가 일반시세대로 전세보증금을 내고 후순위 임차인으로 들어올 가능성이 낮습니다. 보통 전세의 경우 선순위임차인이 되기 위해 계약서상 특약으로 기존담보대출 상환을 조건으로 하기 때문입니다. 아니면 주택가격과 근저당을 고려해 전세금을 낮추어 계약을 하는방법이 있는데, 이럴 경우에도 후순위임차인 지위는 동일하기에 최근같은 분위기에서는 세입자를 구하기 어려울수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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오피스텔&아파트 매매후 공실시 관리비납부는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 원칙적으로 오피스텔과 아파트에 대해서 임차인이 없다면 소유자가 관리비를 부담하셔야 합니다. 만약 세입자가 구해져 중간에 입주를 하더라도 임대차계약서상 잔금일까지는 소유작, 잔금이후 주택을 인도받은 시기부터는 세입자가 부담하게 됩니다,
경제 / 부동산
24.10.19
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