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전세계약시에는 건물주가 빚이 싯가의 10%였다가 나중에 70%까지 빚이 늘었다고 하는데, 어느 경우에 전세보증금을 못 받을 상황이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 질문의 내용만 보고 정확한 판단을 하기는 어렵습니다. 일단 내용상 계약당시에 전입신고와 확정일자 부여 이전에 근저당들은 세입자보다 우선순위에 해당되고, 이럴 경우 보증금보다 우선배당이 됩니다. 질문처럼 시세대비 10%수준이였다면 순서상 배당가능성은 높지 않을까 생각됩니다만 후순위 임차인이 만큼 만약 배당을 통해 전액을 받지 못하더라도 낙찰후 임차권은 상실되기 떄문에 낙찰자에게 대항할수 없어 주택에서는 퇴거를 하셔야하는 위험은 있습니다,즉, 정확하진 않지만 선순위채권 금액이 시세기준 10%수준이라면 배당순서상 배당으로 회수될 가능성은 높지만, 배당이 전액 다 되던 되지않던 해당 주택에서는 낙찰이후 퇴거를 하셔야할 상황입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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청약통장 아파트 청약 넣을때 당첨요건이 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급 청약자들 사이에서도 경쟁자끼리는 가점을 비교하게 됩니다. 가점의 경우 예시처럼 청약통장 보유기간이 같더라도 부양가족이나 무주택기간등에 따라 가점이 다르기 때문에 순위가 정해질수 있고 이 모든 경우가 같아 가점이 같다면 청약통장 납입금액등을 추가로 판단하여 당첨자를 선정할수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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오피스텔 월세 계약서 특약 내용 질문드려요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 문제가 되거나 추가할 내용은 없어보입니다. 특약내용에도 임차인에게 필요한 부분이 명시되어 있습니다. 한가지 3번에서 추가적으로 이를 위반할 경우 계약을 해지할수 있다는 내용을 추가하시면 될듯 보이고, 추가적으로 손해배상에 대한 세부적인사항도 적으면 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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일시적1가구2주택 요건? 신규주택 매도
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 사항은 세무소등의 문의가 가장 정확하나, 알기로는 B주택을 처분하고, A주택만 보유한상태에서 분양권을 취득하면 일시적 2주택에 해당되고, 해당 분양권취득후 3년내 A주택을 매도하면 양도비과세 적용이 가능할것으로 보입니다. B주택을 처분하고 꼭 1년이란 시간 후에 신규분양을 받을 필요는 없습니다. B주택은 이미 처분후 양도소득세를 내셨다면 그자체로 다시 1주택자가 되고, 이후 신규주택 취득시 기준이 되는 종전주택은 A로 볼수 있기 떄문에 19년도 취득후 1년이후로 보는게 맞을듯 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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상가 옥상에서 농구하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.천장이 무너지지는 않을것으로 보입니다만, 소음이 심각한 수준이라 아래 거주세대나 상가등에서 민원이나 불만사항이 바로 올라올수는 있습니다. 농구를 하시려면 가까운 학교농구코트나 실내체육관등을 이용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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집보러올때 천장누수 확인되면요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 중개사에게는 누수나 다른 중대하자에 대해서는 반드시 고지를 하여야할 의무가 있습니다. 질문자님 입장에서는 윗집누수가 본인 책임이 아니기에 억울할수 있지만, 반대로 매수자 입장에서는 중개사가 이러한 사실을 알고도 고지하지 않았다면 이는 중개행위상 중개사고로 볼 여지가 있기에 중개사는 당연히 해당 부분을 알고 있다면 고지를 하는게 맞습니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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중개수수료가 많이 나오는 이유가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중개수수료 산정시 주택의 경우는 임대차시 0.3~0.5%가 적용되지만 주택외로 분류하는 경우 0.9%가 적용되게 됩니다. 질문에서 50에 68의 경우 환산보증금은 6850만원이 나오고 여기에 0.9%을 적용한듯 보입니다. 사실 용도상 근생이나 오피스텔의 경우 0.9%적용이 원칙상 맞으나, 주거용으로 사용하는 경우에는 중개사에 따라 주택으로 보고 주택 중개수수료율을 적용하는 경우가 많은데, 위 중개사분은 원칙대로 주택외로 적용을 한듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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디딤돌대출 실행전 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 디딤돌 대출의 경우 상환조건부 대출이 허용되지 않기 떄문에 질문처럼 하시려는 것으로 보이나, 이럴 경우 매도후 바로 이사를 나가셔야 하는데 주택매수을 위한 자금이 없기 때문에 기간상 공백이 생겨 난처해질수 있어 보입니다. 이런 경우를 대비해 대환대출이 되지 않는 디딤돌 대출도 , 소유권이전등기후 3개월이내라면 주택도시기금 내집마련 디딤돌대출로 변경 신청이 가능한것으로 알고 있습니다.쉽게 현주택을 매도하는 상환조건부로 다른 일반시중 주담대를 이용하여 주택을 매수하여 매도,매수 잔금을 맞추어 이사를 하시고 이사후에 해당 주택으로 실행된 주담대를 이전등기후 3개월이내 디딤돌대출로 변경하는게 일반적인 순서로 볼수 잇습니다,
경제 / 부동산
24.10.19
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주택청약 11월 이전 미납분은 어떻게 넣으면 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 질문과 동일해 보입니다. 매회 납입금액은 본인이 원하시는 금액을 넣으시면 되고, 이전 납부하지 않은 회차에 대해서는 이미 지난 만큼 크게 의미가 없습니다. 예를 들어 1년동안 10만원씩 4번만 납부를 하셨다면 납입회차는 4회차가 되고 보유기간은 1년이 됩니다. 나머지 8개월은 미납이 아닌 그냥 납입을 하지 않은 것이고 이어 다음해에 다시 납입을 시작하면 납입회차 5회차가 되게 됩니다. 즉, 미납의 개념이 아니라 내가 매달 납입을 하면 납입회수가 1회차씩 올라간다고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.10.19
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갭투자를 할 때 주의해야 할 사항이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자에서 가장 고려할 부분은 현 투자대상 주택의 가치가 앞으로 상승가능성이 있는 입지의 매물이냐 여부입니다. 보통 갭투자는 주택가격상승분에 대한 수익을 노린 투자이기 때문입니다. 또한 해당 지역의 임대차수요가 꾸준한지도 확인이 필요한데, 이유는 임대차를 통해 주택을 계속 돌리면서 가격상승을 노리기 때문에 중도에 임차인 퇴거시 전세시세등이 하락할경우 바로 추가비용이 투자될수 밖에 없기 때문입니다.그외 계약시에는 현 임차인이 임대인 변경에 대해 전세승계거부권 사용을 할수 있는 만큼 매도자에게 현 세입자 동의여부등을 받거나 사실통보등을하였는지를 체크, 현 임대차계약서를 통한 전세보증금 확인등이 필수적입니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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