답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 아무런 문제가 없는 부분이고, 오히려 중도해지시 임차인이 마음대로 다음 임차인을 동일조건으로 구해놓고 계약해지를 요구하는게 법률상 문제가 될수 있습니다. 계약은 서로간의 약속이며, 본인이 2년 계약을 체결하는 순간 해당 기간을 채워야할 의무가 있기 떄문에 중도해지를 하신다면 당연히 계약상대방인 임대인의 동의를 구하여야 하고 임대인이 동의조건으로 다음임차인 주선이나 중개보수지급등을 요구하면 이에 따르셔야 하는 부분이지, 이둘을 한다고 해서 아무떄나 계약해지가 가능한것이 아닙니다. 최악의 경우 임대인이 중도해지를 거부하면 본인은 2년을 다채우셔야 하고 그에 따라 월세도 해당기간까지 모두 지급을 하셔하는 부분입니다. 결론적으로 계약서상 특약을 넣는다고 해도 위 사항이 변화되는 것도 아니며,특약 기재를 임대인측이 선뜻 동의할 가능성도 없기에 질문처럼 1년후 이사가 분명한 상황이고 계약기간의 조정자체가 어렵다면 해당매물에 대해서 계약을 진행하지 않는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서는 일정시점을 정해서 기재하시면 되고, 이후 임대인과 협의하여 이사일을 조정하시면 됩니다, 즉 반드시 입주일이 변경된다고 해서 계약서를 수정하여야 하는 것은 아닙니다. 질문의 경우라면 19일을 잔금일로 계약서를 작성하고 특약으로 5~19일중 입주 가능하며 입주일에 잔금을 치룬다는 등의 특약만 별도 명시를 하시면 될부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우는 원칙상 재개발과 다르게 소유자가 아닌 임차인에 대해서 별다른 보상은 없습니다. 통상적으로 계약중도해지등이 되는 경우 임대인이 소정의 이사비용정도를 주지만 이게 강제적인 사항은 아니기에 임차인이 이를 요구하기는 쉽지 않습니다. 앞에서 말한 것처럼 재건축이 아닌 재개발등에서는 임차인인에 대해서도 일부 보상이 가능하지만, 여러요건에 충족이 되어야 하고 임대인들이 보상이 이루어지기전 해당 보상을 받고자 사전에 재계약을 거부하고 퇴거를 요구하고 본인들이 거주를 하는등의 편법도 많기에 사실상 임차인이 보상을 받을수 있는 조건이나 환경은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공의 이익과 형평성을 이유로 규제를 할 수도 있지만, 사실 이러한 규제는 많은 반발을 일으킬수 있습니다. 사실 임대료는 시장수요와 공급에 따라 결정되는 부분이고, 임대인이 소유자의 재산권에 대해서 침해가 될수 있기에 실제 시행을 하기는 어려운부분으로 판단됩니다. 현재도 상가임대차보호법에 따라 10년계약갱신청구와 5%이내 인상을 제한하고 있는데 이보다 더 확장된 임대료제한은 사실상 부동산 시장내 많은 투자수요감소등 많은 부작용을 일으킬 가능성이 높습니다. 결국에는 할수는 있지만 선뜻 시행하기는 어려운 부분으로 판단됩니디ㅏ.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동입찰자간 권리는 동등합니다. 다만 실제 입찰에서 두명중 대표자가 대표하여 입찰을 진행하게 되고, 그에 따른 서류등도 전부 첨부를 하시면 됩니다. 보통은 공동입찰신청서를 작성, 목록에 공동입찰자 성명 주민번호등을 기재하고 본인(참가자)란의 성명에 '별첨공동입찰자 목록 기재와 같음' 이라 기재후 본인도장을 찍고 그다름 목록들(성명, 주민번호)등은 공란으로 비워 두셔면 됩니다. 그리고 대리인 항목에 본인 인적사항 기재를 하시면 되고, 관계에서는 공동입찰자 또는 본인으리고 적으로시면 됩니다. 그리고 해당 과정에서는 비참여자의 인감과 인감증명서도 필요하므로 반드시 지참하시어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH 고령자 복지주택의 입주 요건은 만 65세이상, 무주택세대구성원이여야 합니다. 그리고 저소득층 대상이므로 소득조건에 충족이 되어야 신청을 하실수 있습니다. 소득의 경우 생계급여 또는 의료급여 수급자, 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 150%이하여야 하며 복지주택이 속한 해당지역에 거주하여야 합니다. 자산의 경우 2.55억이하, 차량가액은 3683만원 이하여 합니다. 당첨자 선별방식은 고령자복지주택의 경우 저소득층 순차제 100%로 수급자부터 순차적으로 우선 입주를 한뒤 남은물량에 대해서는 추첨을통해 선별하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 은행은 아니지만 정부 대출규제에 따라 1금융권 주요은행들은 1주택자에 대한 추가주택담보대출을 허용하지 않고 있습니다. 즉, 이러한 은행에서는 1주택자는 주담대자체가 불가합니다. 다만 2금융권에서는 1주택자에 대한 주담대를 아직까지 허용하고 있기 떄문에 해당 금융권을 통해 대출가능여부와 한도등을 확인하셔야 할듯 보입니다. 참고로 2금융권은 주담대 이자율이 상당히 높은 편이라는 점은 참고하셔야 할듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고 대출한도등을 계산하기 어렵습니다. 일단 소득을 기준으로 1금융권 기준인 40%을 적용하면 연 원리금은 2280만원내까지 대출이 가능한데 현재 학자금대출로 원금+이자가 연기준으로 얼마인지를 해당 금액에서 제외하고 남은 금액만큼에 대해서 대출을 통한 원금+이자가 가능하기에 일단 현재 대출의 이자와 받고자하는 주담대 대출상품의 이자율등 추가적으로 확인하셔야 부분이 있습니다. 그리고 주택담보대출 가능여와 한도등을 종합적으로 알고 싶으시면 은행을 통해 상담받는게 가장 정확합니다. 구매하고자하는 주택가격대가 높지는 않기에 개인적 판단으로는 대출승인과 한도산정에는 크게 문제가 없을 것으로 보이긴하는데 최근 스트레스 dsr적용이 되었기에 정확한 가능금액을 답변드리기 어렵습니다. 보통 ltv기준으로는 생애최초일 경우 80%, 그외 70%가 적용될수 있기에 최대한도는 1.2억정도 되지않을까 싶고 ,본인이 요건에 해당되면 공공저금리 대출을 이용하실 경우 dsr을 배제할수 있기에 사실상 공공저금리대출쪽으로 알아보시면 ltv한도까지는 가능하지 않을까 싶긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 경우 청약통장 보유는 필요조건이며 보유 뿐아니라 보유기간과 납입횟수, 최소예치금이 해당 요건에 해당되어 1순위 자격이 갖추어져야 하는게 청약을 위한 기본조건입니다. 당첨에 대해서는 본인이 청약한 평수에 가점과 추첨비율에 따라 다른데, 추첨의 경우는 말그대로 추첨이기에 랜덤이며, 가점의 경우는 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따른 가점으로 순서대로 당첨자를 선별하게 됩니다. 즉, 단기간에 당첨을위해 특별히 할수 있는 부분은 없다고 보시는게 맞고, 가점이 낮은 젊은 세대등은 최대한 청약시 경쟁률이 낮은 타입과 추첨제비율이 높은 곳에 청약을 진행하는게 최선일수 있습니다. 그외 매월 청약통장에 납입하는 인정금액이 최근 25만원으로 상향되었기에 이를 최대한 넣는것도 이후 당첨을 위해서는 일정부분 도움이 될수 있습니다. 그리고 지역에 있서도 당해지역(해당지역) 청약에 넣는게 유리합니다. 인근지역 또는 기타지역의 경우 당첨확률이 해당지역청약자보다는 낮은게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 거래금액에 따라 구간요율이 있고 매매시에는 0.5%~0.7%가 적용되면 임대차의 경우는 0.3~0.6%가 적용되게 됩니다. 매매와 전세의 경우는 매매가격과 보증금이 그대로 거래금액이 되지만 월세의 경우는 환산보증금을 적용하게 되고, 환산보증금은 보증금+(월세X100)을 적용하여 해당금액을 거래금액으로 하게 됩니다,