답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 지목변경이라고 하잖아요~ 그런데 지목변경 하고자 하는 사유가 발생하면 몇일 이내 지목변경을 신청해야 하나요? -> 법에 따르면 토지소유자는 지목변경 할 토자기 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다. 물론 지목변경 신청시에는 일정한 요건에 해당이 되어야 하고, 그 사유는 국토법등 관계법령에 따른 토지의 형질변경등의 공사가 준공된 경우와 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업등의 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공전에 토지의 합병을 신청한 경우가 해당됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 시장개입의 필요성은 부동산의 특성상 한정된 토지자원배분의 효율성, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설부족등 여러 이유가 있습니다, 그에 따라 시장개입의 필요성은 분명하나, 그 개입의 결과는 늘 긍정적이지는 않는 결과로 이어질수는 있습니다. 질문에서처럼 부동산 정책등의 개입이 이전부터 시장내 역효과를 일으키는 경우가 많아졌기에 정부의 시장개입이 필요한 부분인지 의문이 많이 드는 경우가 있지만 정부개입이 전혀 없다면 처음 제시한 개입근거들의 문제가 나타날수밖에 없고 이때는 부의 편중이나 서민층 주거불안이 더 심각해 질수 있습니다. 결국 정부의 개입은 어쩔수 없는 부분이나 개입시 정책운영이나 방향성에 대해서는 정부에서도 좀더 전문적이고 장기적은 시선으로 개입을 하여야 할 필요성은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 말하는 것은 기본적으로 공급면적 또는 분양면적을 나타나게 됩니다. 해당 면적은 보통 전용면적과 공용면적의 합으로 나타나게 되는데, 동일한 10평이라도 아파트의 경우 오피스텔보다 공용면적 및 기타공용면적 비중이 낮습니다. 그에따라 실제 개인이 사용하는 공간의 면적인 전용면적은 아파트가 오피스텔보다 크게 나타나게 됩니다. 그리고 이러한 기준이 다른 이유는 아파트의 경우는 주택법에 따른 적용을 받는 주택이지만 오피스텔의 경우 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로 구분되어 건축법에 따른 적용을 받고 있다는 점이 가장 큰 이유라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가는 공시지가만으로 계산할수 있는게 아닙니다 ,감정평가시에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 있다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지를 판단을 하게 되지만 말그대로 기준점일뿐 대상토지의 현황에 맞는 시점수정 및 지역요건, 주변입지, 개별요인등 여러 비교 요인들을 다각적으로 판단하여 최종 평가금액을 산출하는 과정입니다. 질문에서 나타난 토지와 건물에 대해서는 대지, 건물의 면적이나 규모, 현 이용용도, 주변입지등을 전혀 알수없는 상태이고 감정평가의 경우 실제 현장을 나가서 여러 요인들을 분석하여 산정된다는 점에서 답변자체가 어려운 부분입니다. 감정평가를 원하시면 일반 감정평가회사등을 통해 감정평가사와 같은 전문가를 통해 받아 보셔야 될 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상급지에 대한 정확한 구분이 되어 있는 것은 아니지만 더 살기 좋은 동네로 하급지에 비해 기반시설 및 입지요건 모두가 우수한 곳으로 볼수 있습니다 ,다른 말로는 수요가 그만큼 풍부하다는 의미로 볼수 있습니다. 그럼 부동산 상승기에서는 당연히 해당 상급지의 수요가 가장 빠르게 나타나게 되므로 주택가격 변동도 가장 먼저 빠르고 가장 높은 상승률을 나타나게 됩니다. 반대로 부동산 하락기에서는 수요의 감소가 일아나게 되는데 부동산 특성상 수요가 많지 않은 하급비부터 수요가 빠르게 감소되고 최종적으로 상급지의 수요가 줄어들게 됩니다, 그러므로 가격하락시 모습은 하급지가 더 먼저 빠지게 되고, 최종적으로 상급지의 부동산 가격이 빠지게 됩니다. 그만큼 상급지는 가격방어력이 좋다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물가상승률과 세금,세액공제를 모두 제외하고 단순 수익률만 전달드립니다. 3년 후, 아파트 가격 상승으로 얻은 금액은 얼마인가요?-> 5억 아파트 가격이 10% 상승하면 매도금액은 5.5억이 됩니다. 5년 후, 재투자한 부동산 투자처에서 얻은 총 금액은 얼마인가요?-> 실제 재투자 기간은 2년, 투자 원금 5.5억 , 연평균 7% 수익률일 경우 1년차 3850만원(5.5억x0.07) 2년차시 1년차 수입금이 추가 투자금으로 납입이 없다는 전제하여 2년치 수익률은 같으며 총 7700만원. 그에 따라 5년뒤 총 수익금은 주택가치상승분 5000만원과 2년간 임대수익 7%인 7700만원을 합쳐 1억 2천7백만원의 수익으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도시 세금을 고려하지 않고, 투자시 수익률상 제외되는 비용을 전혀 고려하지 않은 상태로 단순히 질문의 내용만 가지고 수익률을 구하면 투자 총 대금은 8억, 이를 각 4:3:3으로 구분하면 3.2억 : 2.4억 : 2.4억 (8x0.4 : 8x0.3 : 8x0.3) 이됩니다.그에 따라 첫번째 부동산 연6% 수익률은 1920만원 (3.2억x0.06) , 두번째부동산은 연4% 수익률일때 960만원 (2.4억x0.04) , 세번째부동산은 연 8% 수익률 1920만원 그러면 첫번째~세번째 수익률 합은 1920+960+1920= 4800만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 1기 신도시인 분당과 일산은 분양당시의 분양가나 면적, 인구등에서 크게 차이는 없었습니다, 사실 분당과 일산 탄생시점이나 도시규모, 인프라등이 많이 닮아있었기 때문인데, 문제는 이후 주택가격에서는 크게 차이가 나기 시작한 것입니다. 여러 이유가 있지만 대표적으로 입지상 분당의 경우 강남접근성에 포커스를 맞추어 개발되었고 교통편이나 이동시간에 있어 매우 유리한점, 그리고 도시 자체가 자족도시를 목표로 새로운 산업군의 회사들이 입주하고 나름에 학군이 잘 구성되면서 일산과는 비교가 어려울 정도로 성장을 하게됩니다. 그러므로 1기신도시 재건축 이슈에서도 가장 핵심으로 관심받고 있는 곳도 분당이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느정도 협의가 필요한 부분이 있으므로 심리전이 있을 수는 있지만 사실상 매물가격에 대해서는 매도자가 제시한 가격수준에서 크게 변동이 생기지 않는점, 그리고 직접적으로 협의하기보다 중개사를 거쳐 조율하고 협의를 마친 이후 계약서 작성시점에 처음 서로 얼굴을 보기 떄문에 포커페이스등은 사실 필요하지 않는다 보시면 됩니다. 사실상 매수자, 매도자 각각 현재 시점에 거래를 할것인지, 아니면 좀더 기달릴지 시기에 대한 결정과정에서의 스스로의 심리적 갈등이 더 고민이 될수 있는 부분으로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 가장 중요하게 판단되는 부분은 12월13일 잔금일에 대해서 협의가 이루어졌나로 보이고, 개인적판단으로 매도자의 청약이 있었고 본인의 의사가 부동산을 통해 도달하였느냐로 볼수 있는데 질문의 상황상 부동산에서 임의대로 전달없이 잔금일 변경을 매수자에게 답변했을 가능성은 없기에 매도자의 주장은 근거가 없어보이고, 잔금일은 12월13일이 맞을듯 판단됩니다. 해당 기간내 잔금을 지급하였음에도 주택인도를 하지 않는다면 그때는 이행불능에 빠지게 되어 손해배상책임을 물을수 있습니다. 물론 손해에 대해서는 배액상환이 아닌 입증된 손해에 대해서 인정이 가능할듯보이고 상대방이 거부하는 경우 법적 소송을 통해 받으셔야 할 듯 판단됩니다. 참고로 배액상환은 계약금계약상테일때 해약금으로써 인정되는 부분이고, 질문처럼 중도금까지 지급한 상태에서는 일방적인 해지도 불가하고 손해에 대해서도 위와같이 계약금몰수나 배액상환등은 적용되지 않습니다.