답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 현명하다고 확정적으로 말하기는 어렵습니다. 이유는 경매도 입지상 유리한 매물에 대해서는 경쟁이 있기 떄문에 시세와 크게 차이가 없이 낙찰받을수도 있고, 저렴한 가격에 낙찰을 받을수 있는 만큼 각 경매매물마다 낙찰가의 차이가 있기 떄문입니다. 그리고 미분양의 경우도 할인분양이 아니라면 사실상 금액적으로 유리한 부분이 없는게 일반적이고, 할인분양을 받더라도 기존 수분양자와 입주시의 마찰등 여러 문제가 있을수 있기 때문입니다. 다만, 향후 가치상승을 고려하면 악성미분양은 구매당시에 싸게 구매를 했더라도 가격자체가 추가상승이 어려운게 일반적이기 떄문에 경매에서 입지가 유리한 매물을 낙찰받는게 더 투자가치는 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.땅가격이라면 보통 공시지가를 기준으로 판단할수 있는데, 12월18일 국토부가 발표한 2025년도전국 표준지 공시지가에 따르면 서울 중구 명동에 위치한 "네이버퍼블릭" 부지가 22년째 전국 토지가격 1위입니다.해당토지는 169.3제곱미터로써 제곱미터당 공시지가 1억 8050만원으로 2004년 이후로 22년 연속 가장 비싼토지로 공시되고 있습니다, 토지전체 가격은 306억원정도로 추정됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.검단신도시의 경우 많이 나와있듯이 교통호재와 더불어 상업 및 교육 인프라가 빠르게 확장되고 있는 지역입니다, 교통의 경우 GTX-D, 서울지하철5호선 , 인천지하철 1호선 연장노선등으로 서울과 주변 지역 접근성이 좋아질것으로 예상되고, 상업과 교육 및 기타 편의시설에 대한 인프라 역시 개발에 맞추어 빠르게 늘어나고 있기 떄문에 투자가지는 충분한 지역에 해당됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주체자체가 다릅니다. 서울의 경우만 봐도 지하상가와 연결된 지하철의 경우 역사구간내 상점은 해당 지하철 관리주체인 서울교통공사가 관리하며, 일반적인 지하상가는 서울시설공단에서 관리를 하게 됩니다. 즉, 해당 관리주체와 계약을 통해 입점을 하는 것이고 선별방식은 수의계약이나 경쟁입찰등 각 주체마다 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 건축법에 따르면 건축허가를 받은 날로부터 2년 내 공사를 착수하지 아니한 경우 건축허가가 취소될수 있습니다. 다만, 아파트의 경우는 건축법이 아닌 주택법에 적용을 받기 때문에 신축아파트 공사의 경우 착공신고 이후 별도 기간을 제한을 법적으로 두지는 않는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 청약하는 부분의 가점과 추천의 비율에 따라 선별방식에 차이가 있습니다. 일반적으로 추첨은 말그대로 추첨을 통해 무작위선별하는 방식이고 가점의 경우 무주택기간, 부양가족수, 청약통장보유기간에 따라 가점이 부여되고 해당 가점이 높을수록 합격될 가능성이 높은 선별방식입니다, 현재 가점이 84점인 경우 만점이고, 해당 만점은 무주택기간, 청약통장보유기간 15년이상이여야 하고, 부양가족 6명이상일때 가능합니다. 그리고 청약1순위 요건은 각 청약별 입주자모집공고에 따라 달라지며, 보통은 무주택 요건외 거주지역이 당해지역인지 인근지역인지 타지역인지에 따라 달라질수도 있고, 청약통장의 보유기간과 납입횟수(공공분양의 경우), 최소예치금(민영)의 따라 요건이 달라지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 전세세입자를 낀 매매를 말하며, 보통 부동산의 사용수익을 포기하는 대신, 가치상승에 대한 수익을 노리고 투자를 하는 방식입니다, 갭은 부동산시세와 전세보증금간의 차이를 말하며, 주택을 구매하면서 세입자를 인수해 그 차익만을 지급하고 소유권을 가져오는 투자방식입니다. 자본의 경우 투자유형에 따라 달라지는데, 아파트의 경우 평균 전세가율이 60~70%내외이기 때문에 시세가격의 20~30%는 가져야 가능하며, 빌라와 같이 전세가율이 높은 매물의 경우는 이보다는 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.작년의 경우 부동산 시장 침체와 더불어 물가상승에 따른 공사비 증가로 개발사업들이 취소되거나 지연되는 등의 일이 많았습니다. 그래서 사전청약자를 뽑은 뒤 일정에 맞추어 착공을 하지 못하고 계획을 미루거나 취소된 경우가 많아 발생하였고 그에 따라 질문과 같이 일방적인 사전청약이 취소된 경우가 꽤 있었습니다, 당시에는 이러한 부분들도 뉴스등에 보도가 나온적이 있었고, 이러한 문제들로 인해 정부에서도 사전청약제도 폐지를 발표하였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자는 결국 수익창출을 위한 부분인데, 주택에서는 크게 임대를 통한 임대수익, 매매를 통한 시세차익이 있을수 있습니다, 질문에서 사람들이 많이 안사는 시골집을 투자하시면 일단 임대차는 어렵기에 임대수익은 힘들수 있고, 매매를 통한 시세차익은 해당 주택을 더 비싸게 살 사람이 있을까를 생각해 보시면 답을 아실듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 주택에 대한 하자보수는 집주인의 의무이기 때문에 계약연장과 관계없이 수리요구를 하시고 만약 이를 계속 거절하는 경우 필요비에 대한 부분은 수리후 청구를 하시거나, 계약해지까지도 고려할수 있는 부분입니다. 다만 집주인 필요비청구에 대해서도 지급을 거절 할 경우 사실상 법적 다툼으로 이어질수 밖에 없기에 하자가 심하고 집주인이 비협조적이라면 재계약까지 시간이 있는 만큼 사전 협의시도 후 거절될 경우 만기퇴거를 함께 고려해보시는게 좋을듯 합니다. 질문2, 계약서는 합의가 된 이후에 시간을 맞추어 작성하시면 되고, 전입신고는 이미 되어 있는 만큼 할필요 없고 보증금인상이 있다면 확정일자는 다시 부여 받으셔야 합니다. 물론 전월세신고를 하시면 확정일자는 자동의제가 됩니다. 그리고 이미 전입신고를 해놓은 상태이기 떄문에 질문처럼 그사이 다른 물권을 설정할 가능성도 낮고 설정한다고 해도 이미 선순위이기 떄문에 크게 관계는 없을듯 합니다.