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입주예정 분양아파트 전세 방법 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능은 하나 잔금대출시 선순위 근저당을 조건으로 하기 떄문에 전세입자의 동의를 구하고 대출이후 근저당설정이후 전입신고를 하셔야 하나 이럴 경우 시세대로 전입을 할 세입자를 구하기 힘들고, 반대로 후순위 근저당으로써 대출을 알아보시면 1금융권이 아닌 금리가 비싼 2금융권이하에서 받으셔야 합니다. 물론 가능여부는 금융권마다 차이가 있습니다. 보통은 전세세입자를 구해 보증금과 자기자금으로 잔금을 치루고 대출을 받지 않는게 통상적입니다. 2처럼 하시면 결국 들어올 임차인이 제한적입니다. 그리고 전세보증금도 선순위 근저당과 주택가격을 고려해 보다 시세보다 많이 낮추셔야 합니다. 월세의 경우라면 보증금이 낮기떄문에 세입자를 구할 가능성이 더 높긴합니다. 협의사항이므로 임차인이 동의하면 가능하겠지만, 입장을 바꾸어보면 후순위 임차인 지위는 동일하기 때문에 계약을 하고자 하는 세입자를 찾기 어려울것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.10.11
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수도권에서 가장 저렴한 아파트가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일지역이라도 주택유형 / 평수등에 따라 시세에는 차이가 있고 범위가 수도권이라면 서울 뿐아니라 경기,인천을 포함하기 때문에 세부적인 지역과 주택유형 / 평수에 대한 제시없이는 매매가나 시세등을 답변드리기는 어렵습니다. 참고가 되실지 모르겠으나, 서울, 수도권 최저가 아파트만 알려드리면 ,서울 강서구 화곡동 "한양아이클래스"로 전용13제곱이 7400만원 실거래가 있고, 경기도 동두천시 광암동 '한성아파트'는 전용37제곱이 2000만원 이하로 거래된 기록은 있습니다. 그리고 수도권내 지역이라도 서울, 경기보다는 인천이 평균 주택가격은 낮은 편입니다, 또한 평균시세가 낮은 지역에서 아파트가 아닌 다세대, 다가구 까지 하면 이보다 더 저렴한 매물이 더 많기 때문에 일단 본인이 거주를 하시려는 지역과 주택유형을 선택하신뒤 시세를 알아보시는게 좋을듯 합니다.
경제 / 부동산
24.10.11
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부동산 계약할 때 가계약을 하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 가계약은 해당 주택의 정식 계약을 하기위해 단기간 해당주택의 우선권을 확보하고자 지급하는 금액으로 볼수 있습니다. 즉 계약서 작성일까지 몇일간 다른 사람에게 해당 매물을 보여주지 말라는 의미로 보시면 됩니다. 다만주의해야 할 점은 가계약금이라도 목적물의 특정, 조건의 대한 협의를 한 상태에서 지급한 경우 이는 가계약금이 아닌 계약금중 일부로 보기 때문에 변심등에 따라 계약을 하지 않을 경우에 해약금으로써 돌려받지 못할 가능성이 있기에 가계금의 지급시 소액을 지급하거나 중개사등에게 계약포기시 반환가능여부를 명확히 하시는 뒤 지급하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.10.11
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신생아 대출로 갈아타기할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대환대출이 아닌 경우로써 질문의 경우는 대출이 어려울수 있습니다. 신생대출의 경우 기존주택 처분조건부 대출이 되지 않기 떄문에 현 주택을 우선 매도한 뒤에 별도 신청을 하여야 합니다, 이럴 경우 기존주택처분과 신생아특례대출간 공백일이 벌어지기 떄문에 질문처럼 고민이 될수 밖에 없습니다. 이럴경우 보통은 처분조건부의 다른 주택구입자금대출을 이용하신뒤에 주택을 처분과 구매를 동시해하시고, 입주 이후 신생아대출로 대환대출을 진행하셔야 합니다. 보통은 소유권이전등기 후 3개월이내 전환은 가능한 것으로 알고 있습니다. 이럴 경우 반드시 중간에 이용하는 주담대 대출의 중도상환수수료등을 잘 보고 선택하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.11
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부동산 중개수수료는 매수•매도자 각각 부담하는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 각각의 금액입니다. 보통은 매수인과 매도인은 본인들을 중개한 중개사에게 지급을 하게 됩니다. 예를 들어 매수자 중개인과 매도자 중개인 그리고 두계약당사자가 계약을 하게 된다면 각각 담당 중개사들에게 지급을 하면되고, 한명의 중개사 단독중개를 한 경우 매수, 매도인 각각 중개사에게 지급을 하면 됩니다. 결론적으로 산출된 중개보수 그대로 한번만 부담하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.11
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민간청약에 당첨되면 바로 판매할 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 청약에 당첨되고 본계약을 체결한 후 분양권을 가지게 됩니다. 입주할 권리인 분양권의 경우 원칙적으로 타인에게 매매가 가능합니다만 청약건 마다 제한된 사항에 따라 매매가 금지될수 있습니다. 대표적으로 규제지역에 따른 전매제한기간이나 분양가상한제에 해당 되어 실거주의무등이 부여된 경우라면 해당기간까지는 타인에게 매매가 제한되게 됩니다. 보통 매매가격의 경우는 해당 분양권이 인기가 높아 피(프리미엄)이 붙어 있다면 매매시 자금이 더 필요하지 않으며 오히려 수익이 생길 수 있지만, 반대로 인기가 없어 마이너스 피가 붙는 경우리면 오히려 추가적인 금액을 매수자에게 지급하셔야 할수도 있습니다. 즉, 분양권의 가격에 따라 수익일지 손실로써 지급금액이 발생될지 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.10.10
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제가 주택 매매 또는 전세 대출을 빋고 싶은데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세대출의 경우는 임대차계약을 체결한 이후 임대차계약서를 가지고 대출을 실제 신청하게 됩니다. 이때 한도는 전세보증금의 90%이나 주택이나 개인 신용도에 따라 대출이 될수도 되지 않을수도 있습니다. 물론 90%가 다 되지 않을 가능성도 있습니다. 이는 은행에 확인을 해보셔야 합니다, 질문에서 1,8억이라는게 상품에 따른 한도인지 개인신용에 따른 대출가능한도인지 / 주택구입자금대출인지, 전세대출인지 알수가 없기에 일단 통상적인 부분만 답변드립니다,과정은 우선 은행에 방문하여 본인신용도로 전세대출이 가능한지 여부를 확인하고 한도가 어느정도인지 대략적인 확인을 합니다. 그리고 실제 계약금 10%(합의에 따라 달라짐)을 지급하고 임대인과 전세계약을 체결합니다. 그후 계약서를 첨부하여 은행에 필요한 전세대출금액을 기재하여 대출신청을 하시면 됩니다, 물론 대출실행일은 계약상 잔금일에 이루어집니다. 그리고 계약시에 혹시나 전세대출등이 주택에 따라 거절되는 경우가 있기에 특약에 전세대출 반려시 계약해지 및 계약금 반환등의 특약을 꼭 넣으시는게 필요합니다. 그리고 잔금일에 대출이 실행되어 임대인에게 입금이 완료되면 본인도 나머지 잔금을 임대인에게 지급하고 주택을 인도받아 입주하시면 됩니다, 이때 전입신고를 반드시 하셔아합니다.
경제 / 부동산
24.10.10
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LH청약 당첨시 일반 주택청약 제한 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택의 경우 원칙적으로 무주택자 요건일떄 거주가 가능합니다. 다른 주택청약을 진행하시는 것은 관계가 없으나, 당첨될 경우에는 문제가 될수 있습니다. 물론 입주하여 거주하고 있던 중에 청약을 하고 당첨이 되면 보통 준공후 입주예정일까지는 현 임대주택에 그대로 거주를 할수 있다고 알고 있으나, 입주 전에 청약을 하고 당첨이 될 경우에는 정확히 답변드리기가 어렵습니다. LH측에 직접문의를 하셔야 할듯 보이긴 하나, 개인적판단으로 당첨 이후 사후심사등이 있기때문에 이떄 분양권당첨등이 확인될 경우라면 입주가 어렵지 않을까 생각됩니다. 그러므로 입주를 완료한 이후에 청약등을 하시는게 안전할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.10
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창고를 가지고 있으면 어떤 사업을 할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 창고 본래의 용도인 창고로써 임대를 주시는게 가장 빠르고 문제발생이 덜한 방법으로 보입니다, 창고크기에 따라 다르겠지만 해당 창고를 물류와 공장으로써 사용하려는 수요가 있을수 있기에 일단은 주변부동산등에 매물등록을 하시어 수요자가 있는지를 판단해보신 후 다른 방법을 생각하시는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.10
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우리나라 전국에 중학생수는얼마나 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 기준으로 우리나라 중학교 학생수는 1,336,387명으로 나와있습니다. 중학교 1학년, 2학년 각 45만정도이며, 중학교 3학년은 42.7만명정도 됩니다, 중학교 수의 경우 24년 최신 자료는 찾지 못하였고, 23년도 기준 3279개가 있습니다. 참고로 전체적인 중학교 학교수가 부족하지는 않지만 각 지역별 인구구성이 달라지기 때문에 단순히 학교수와 학생수만을 비교하기는 어렵습니다, 참고로 신도시나 대단지 아파트가 입주하는 경우 유입되는 학생수가 늘어나가 때문에 기존 중학교로는 감당이 어렵기에 학교를 추가로 만드는 것이고, 반대로 구도심이나 지역 소멸화로 인해 인구가 빠르게 감소하는 지역내 중학교는 통합되거나 폐교가 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.10.10
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