답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산학개론은 학문적인 내용이기 떄문에 실무에서의 적용점을 그대로 찾기에는 어려움이 있습니다. 단순하게 설명해서 거미집 이론이 적용된 사례라고 한다면 21년도 주택가격이 급상승하는 시기에 각 건설사들이 경쟁적으로 주택개발을 하게 되었는데, 부동산 특성상 공급에 시간이 걸리는 만큼 작년과 올해 해당 물량등이 실제 시장에 일시공급되면서 시장에서는 초과공급이 이루어지게 되고 부동산 시장자체도 공급증가에 따른 침체국면에 들어간 상황을 볼수 있습니다. 그리고 현시장분위기에 따라 현시점에서는 착공건수가 줄어들게 되면 다시 2~3년뒤에 시장내에서는 공급부족에 따라 가격이 상승하게 될 경우에도 위 이론에 예시가 될수 있습니다. 즉, 공급자기준으로 현재의 시장가격에만 반응한다면 부동산 시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하게 되는 것이고, 만약 공급자가 미래의 수요를 정확히 예측하여 공급량을 조절하는 완전시장형태가 나타날경우 거미집모형은 나타나지 않게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코픽스의 금리산정은 정부가 하는게 아닌 우리나라 8개 정보제공은행들의 자금조달금리를 가중평균하여 산출하게 됩니다. 즉, 정부의 한 기관이 담당하여 정하는 것은 아닙니다. 8개의 정보제공은행에는 우리, 국민, 신한, 제일,하나, 씨티와 특수은행인 농협, 중소기업은행이 해당됩니다. 참고로 금융관련 전반에 대해서는 관리 감독등은 금감원(금융감독원)에서 담당하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임대인에게는 임대차를 유지할수 있도록 하자보수 책임이 있고 ,임차인에게는 선량한 관리자로써의 사용주의의무가 있습니다. 이를 간단하게 풀어 설명하자면, 기본적으로 목적물에 대한 하자는 임대인에게 그 하자보수의무가 있습니다. 다만 하자원인이 임차인의 사용부주의 또는 과실에 의한 것이라면 임차인이 그 수리의무를 부담하게 되고, 그외 전구교체나 도어락 건전지 교체와 같은 단순소모품도 임차인이 부담하게 됩니다. 간혹 실무상 전세와 월세 계약형태에 따라 그 책임을 다르게 보는 경우가 있는데, 법적으로 계약형태에 따른 의무가 달라지는 것은 아닙니다, 월세든 전세든 해당 의무부담은 모두 동일하게 적용되게 됩니다. 그리고 간혹 계약시 특약으로써 하자보수 책임을 한쪽에게 부담하는 내용을 기재하는 경우가 있는데, 이때는 두 당사자간 합의를 우선하여 적용하므로 특약에 따른다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 노후아파트의 기준을 어떻게 잡는지에 따라 결과치가 조금 달라질듯 보입니다. 보통 준공 후 20년 이상된 주택를 노후주택으로 본다면 경우 현재 우리나라 노후주택은 약 51%에 해당됩니다. 즉 전국 아파트 2가구중 1가구는 20년이상된 노후 아파트로 볼수 있습니다. 현재 통계청 주택 총 조사자료 기준으로 가장 노후아파트가 많은 곳은 156만3000가구로 경기도가 전국 지역중 가장 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장경제에서는 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 정해지게 됩니다.보통 수요가 많아지면 가격이 상승하게되고, 이에 따라 공급량이 증가하여 가격은 다시 하락하는 과정을 통해 균형을 맟주게 됩니다. 다만 재화에 따라 공급에 차이가 있을수 있기때문에 모두 동일한 조건이라고 볼수는 없습니다. 특히 부동산의 경우 일반재화와 다르게 공급에 있어 부증성이 있기에 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 무한대로 늘릴수는 없습니다. 그에 따라 공급보다는 수요변화에 따라 가격이 변동되는 가능성이 높은 재화라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세금은 크게 구매시 내는 취득세, 보유중 부담하는 보유세, 양도시 발생하는 양도세로 크게 구분할수 있습니다. 취득세에셔는 아파트는 주택으로써 1~3% 세율이 적용되지만 오피스텔의 경우 업무용시설로써 주택이 아니기에 4%의 취득세율이 적용됩니다. 재산세나 양도소득세에 있어서는 다주택자로써 중과 적용을 받지 않는다면 주택의 세금이 대체로 적게 부과됩니다. 즉, 오피스텔이라도 실질과세 원칙에 따라 주거용 오피스텔은 주택으로써 아파트와 크게 차이가 없고, 업무용 오피스텔과 비교해서는 아파트, 주거용 오피스텔 세금부담이 더 적습니다. 다시말하지만, 다주택자가 아닌자로써 중과대상이 아닐경우를 기준으로 답변드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맨션이란 표현은 단어의미는 큰 저택이란 뜻으로 호텔식의 고급 아파트를 말합니다, 현 우리나라에서는 사실상 빌라등에서 해당 표현을 많이 사용하는데, 이는 빌라에 대해 고급이미지를 부여하기 위한 것이지, 건축법에 따른 주택 유형구분에 개념은 아닙니다. 쉽게 맨션이라는 것도 사실상 구분건물인 4층이하 빌라라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 차이가 있지 않을까 싶습니다. 각자의 생활패턴에 차이가 있고 그에 따라 스스로 집중이 잘 되는 시간대 역시도 차이가 있을수 있습니다, 본인 스스로 해당 시간대를 판단하기 어려우시다면 아침, 점심, 저녁시간대를 나누어 공부를 해보시고 가장 학습도나 집중력이 좋은 시간대를 찾으시야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 시장 상황자체가 조금은 난해한 부분도 있습니다, 우선 정부의 본래 방향은 부동산 활성화이나, 최근 가계대출과 주담대 금액이 너무 급상승하게 되면서 가계대출위기가 부각되어 정부에서도 이러한 상승세를 방어하고자 대출규제를 시행한 것이고, 그와 다르게 고금리에 따른 실질소득 감소로 내수경기침체와 경기불황에 대한 부분이 문제가 되면서 이를 해결하기 위해 미국금리인하에 따라 우리나라도 금리를 낮추고 경기부양책을 동시에 추진하고 있어 모습입니다. 즉 양쪽 문제를 고려하여 각각 다른 방향의 경제, 부동산정책을 추진하고 있는 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시점에 주택을 보유하고 있지 않다면 연장에는 문제가 없는 것으로 알고 있습니다. 보통 청약에 당첨되어 계약을 하게 되면 주택수산정에 포함되어 1주택자가 되고 이런 경우 퇴거가 원칙이나 분양권의 특성상 해당 아파트 입주기간까지는 분양권을 보유하더라도 임대주택 연장계약 및 해당 시기까지 퇴거없이 거주가 가능한 것으로 알고 있고, 질문처럼 이미 전매를 한 상태라면 주택보유가 없는 것과 같기에 연장에도 문제가 없을것으로 판단됩니다.