답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같은 매물은 업무용 오피스텔에 거주를 위한 임대차일 경우 특약으로써 전입신고불가로 되어 있는 경우가 많습니다. 이는 임대인의 부가세환급분에 대한 추징을 받지 않기위해 전입신고를 하지 못하도록 하는게 일반적입니다,임차인 입장에서 전입신고를 하지 못하면 대항력을 확보할수 없습니다. 이런 경우 임대인이 갑작스레 말없이 변경되거나혹은 경매등이 진행될 경우 보증금보호가 매우 불리할수 있습니다 , 참고로 대항력이란, 채권의 상대성에 대해서 특별법을 통해 절대성을 부여하는 것으로 임대차계약 자체는 본인과 임대인간의 계약이기 떄문에 그 효과도 두 당사자에게만 효과를 미치게 됩니다. 이게 채권의 상대성이고, 이게 뭐가 문제가 되냐면, 단적인 예로 임대인이 갑작스레 해당 부동산을 팔고 잠적할 경우 본인이 해당 주택에 임대차를 새로운 임대인에게 주장할수 없습니다. 보증금 반환 역시도 잠적한 상대방을 찾아 반환을 받아야하고 해당주택에서도 거주할 권리를 새 임대인에게 주장할수 없기에 퇴거를 하셔야 합니다. 이러한 불안한 임차인의 지위를 강화하고자 전입신고를 통해 대항력을 부여하야 임대차 계약에 따른 임차권리를 새로운 임대인에게도 주장가능토록 권리를 부여하는 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무허가 , 무등기 건물이리도 임차인이 주거용도로 사용하고 있는 경우, 주택임대차보호법의 적용대싱이 될수 있습니다. 물론 임차인이 해당 건물을 주거용으로 사요하고 있고, 임대차계약이 체결된 경우여야 합니다. 보통 주택임대차보호법 적용여부는 건물의 등기나 허가 여부보다는 실제거주용도로 사용되고 있는지를 더 중요시판단하게 되기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 사실 분양계약시 옵션은 일반 개별시공보다는 비싼 편입니다. 다만 시공시에 바로 하는게 향후 보수하자등이 유리한 부분에 대해서는 분양옵션에 선택을 하지만 그외에는 대부분 개별시공을 하는게 일반적입니다. 참고로 분양옵션에서 선택을 주로하는 것은 시스템에어컨과 베란다 확장이며, 그외 세부옵션들은 취향에 따른 선택과 가격적 메리트가 높은 개별시공을 선택하게 됩니다. 질문에서 포쉐린타일의 경우도 사실상 공구를 통해 원하는 부분에 개별시공을 하시는게 분양시공에 비해 유리할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택가격평균 통계상 서울 내에서 가격이 그나마 낮은 지역은 5급지정도로 분류되는 노원, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉구입니다. 다만 해당지역들 중에서도 주변 연계지역확장 및 신도시 , 재건축가능에 따라 시세가 많이 오른 편이며 서울내 구별 평균가격이 가장 낮은 곳은 도봉구, 그 다음으로는 강북구에 이에 속합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대출규제라는 악재로 인해 거래량감소등이 나타나고는 있고, 상승세가 줄어든것은 맞으나, 더 나아가 가격하락까지 이어져 나타나고 있지는 않습니다. 전문가들도 금리인하라는 호재와 대출규제라는 악재가 서로 맞물려있기 때문에 단기적으로 부동산 시장에 대한 전망은 강보합으로 예상하는 분들이 많습니다. 즉 실제 시장에서 가격상승세의 둔화는 있지만 거래가격하락이 나타나고 있지는 않은 상황입니다. 문제는 금리는 경기상황을 반영해 추가적으로 인하될것으로 보이고, 주택, 가계대출의 상승세가 줄어들 경우 대출규제는 다시 완화로 방향을 틀 가능성이 있기에 사실상 현 가격상태를 유지하다 금리인하에 대한 영향이 더 커질 경우 상승세로 돌아설 가능성도 높습니다. 시장 요인에 따라 주택가격 변동성이 커진만큼 주택을 구매하실떄는 시장 전망보다는 자금조달과 유지등을 최우선적으로 고려해 시기를 잡으시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.DSR 총부채원리금 상환비율로써 대출자의 상환능력 대비해 원리금상환부담을 나타내는 지표입니다. 쉽게 설명하면 대출자가 연소득에 대해서 매년 지출하는 원리금(원금+이자)금액에 대해서 일정 비율을 초과하지 못하도록 규제하는 것입니다. 계산법은 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출하게 됩니다. 예로 DSR50%라고 하고 본인 연간소득이 3000만원이라면 1년 원리금부담총액은 1500만원이 됩니다. 이걸 월로 환산하면 매월 125만원의 원리금상환액까지만 대출이 가능할수 있다는 것이고, 원리금상환액은 마이너스통장, 주담대, 신용대출등이 매월 나가는 대출의 원금과 이자의 합을 나타내기에 결국 기존 부채가 있고 소득이 낮으면 대출한도가 매우 낮아질수 있다는의미이기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동선 불패라는 말은 그동안 부동산 가격그래프를 보면 맞는 말이긴합니다, 부동산 가격은 지속적으로 우상향하고 있기떄문에 단기적인 상승,하락이 있더라도 장기보유시 결국은 구매가격보다는 시세차익이 발생한게 사실이기 떄문입니다. 다만 최근에는 코로나시절이 후 영끌을 통해 부동산을 구매한 사람들 대다수가 금리인상과 고물가, 부동산 경기칭체를 겪으면서 많은 손실을 떠 앉는 경우가 많아졌고, 가격상승률 역시 이전보다 못한 상황으로 변해가고 있기 떄문에 이제 부동산 불패라는 말도 조금은 의미가 희미해지는게 아닌가 싶습니다. 또한 상가등에 대한 임대수익을 노린투자도 내수침체로 인해 폐업이 증가하면서 공실이 점차 늘고 있기 떄문에 이전처럼 모든 부동산에 대해 투자만 하면 수익을 얻는 시대는 끝나지 않았나 싶습니디.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 믿고 안믿고는 분양계약서를 작성할 떄 위와 같은 조항이 특약등에 명시되어 있는지를 보시고 계약을 진행하시면 됩니다. 특약에 위와같이 안심보장제가 명시되어 있다면 당연히 수분양자가 입주전 계약해지를 할 경우 계약금 전액에 대한 반환이 가능할수 있고, 특약에는 위와 같은 사항 명시가 없고, 분양사의 구두상만 전달이 된다면 이후에 갈등이 생길 가능성이 있습니다. 결국 계약전엔 분양사가 하는 말이 분양계약서상 특약등에 잘 명시가 되어 있는지를 살피면 되지 단순히 믿고 안믿고는 판단의 기준은 아닌듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자동갱신이라는 결국은 법적갱신인 묵시적 갱신을 말하는 듯 보이고, 이럴 경우 자동으로 동일조건으로 연장이 되는 만큼 별도 계약서작성은 필요하지 않습니다, 만약 이러한 상황에서도 은행전세대출등의 연장을 위해 계약서 작성이 필요한 경우 임대인과 협의하여 별도계약서를 부동산을 거치지 않고 작성할경우 중개수수료는 발생되지 않고, 부동산을 통해 대필한 경우에도 중개수수료는 청구되지 않지만 대필료로써 일정금액을 부담하셔야 할수 있습니다. 보통 지역이나 동네에 따라 차이는 있겠지만 10만원~15만원사이이고, 각각 부담하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뻔하게 돈때문입니다, 뉴스보도에 따른 현재 둔촌주공 재건축사업에서 최근 조경시공등을 담당하는 시공사 3곳이 추가공사비를 조합에 요구하였고, 조합은 이를 거절하면서 공사가 중단된것으로 보도가 되고 있습니다, 이전 2022년에도 원자재 상승으로 공사비가 증가되고 조합측에서 설계변경까지 요구하면서 공사중단이 된 이력이 있는데 ,현재 또 공사비 증액문제로 갈등이 생긴 듯 보입니다. 다만 이전은 조합과 주관사인 현대건설간 마찰이였지만, 현재는 조경등을 담당하는 시공사와 조합의 문제인 만큼 건물에 대한 공사 진행에는 문제가 없는 상태입니다. 물론 조경이 시간내 완성되지 못할 경우에는 입주가 늦어지는등의 문제가 생길가능성은 있습니다.