답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공모주의 경우 현재 기준으로 중복청약은 되지 않습니다. 즉, 중복으로 다른 증권사에 이중 청약을 할 경우 우선 청약한 것에 대해서만 인정이 되고 나머지는 배정이 되지 않습니다. 이전에는 한사람이 청약을 증권사가 몇개가 있을 경우 중복청약이 가능하였으나, 2년전쯤인가 변경된 것으로 알고 있습니다. 즉, A증권에서 먼저 균등을 하고 B증권에서 비례청약을 진행하면 먼저 진행한 A증권사 청약만 인정, 반대로 A증권 먼저 비례를 하고 이후 B증권사 균등시 A증권가 비례만 인정이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우 입주민들이 조합을 구성해 사업을 진행하는 사업으로 개발 이후 해당 주택에 입주할 권리를 갖는 조합원으로 참여하게 되는데, 이때 주로 토지 및 건물의 감정가치를 기준으로 평가금액을 결정되고 사업비에 대해서 분담금을 내고 입주를 하게 됩니다. 즉, 기존주택에 대한 개별적인 리모델링 비용에 대한 보상의 경우 법적으로 보장되지 않습니다. 다만 조합과의 협상 또는 조합규약 조건에 따라 리모델링 비용에 대해서 보상이나 다른 혜택이 추가될수는 있지만 일반적인경우로 보기는 어려운게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가를 구입하려는 목적이 임대차를 통한 임대수익이라면 무엇보다 해당 지역내 상권과 건물내 임대가능성등을 중점으로 보셔야 합니다. 지역의 상권이 지속가능한지, 발전가능성이 있는지, 건물자체로는 꾸준한 유동인구가 발생 가능한 학원, 병원, 은행등이 입정된 건물인지등을 고루 고려하셔야 합니다, 그리고 자금에 대해서는 구입자금에 들어간 비용과 유지에 필요한 세금등을 고려하여 임대수익에 따른 수익률도 판단을 해보셔야 하며 이를 위해 적절한 임대차가격에 대해서는 주변부동산등을 통해 시세 확인이 필요할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다이용한 대출상품이 생애최초디딤돌대출이라면 실거주 의무가 있습니다. 대출받은 날 기준으로 1개월이내 전입하여 1년이상 실거주유지를 하셔야 합니다. 다만 다른 상품으로써 생애최초 주택자금대출이라면 해당 상품에 따른 제한등은 대출을 실행한 은행등에 문의를 해봇여야 합니다. 대출상품자체에서는 1년으로 알고 있고, 청약에 따른 제한은 별도로 있을수 있기에 해당 분양아파트에 별도 실거주의무가 있는지도 확인이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 따라 다릅니다. 취득세의 경우는 규제지역을 제외한 일반지역에서는 2주택까지는 동일세율이 적용되고, 보유세인 재산세, 종부세에서는 두개의 주택을 가지고 있는 경우 합산 금액이 9억을 초과하지 않으면 종부세는 과세되지 않습니다. 만약 1주택이라면 12억이하여야 합니다. 그리고 질문에서 말하는듯 한 양도소득세의 경우 장기보유에 따른 장기보유특별공제가 있는데, 그전에 양도소득세에서 1주택자의 경우 2년보유시 양도비과세가 되고 2주택자부터 양도소득세 부과대상이 됩니다, 그리고 2년내 매도시에는 양도중과세가 적용되어 주택수 관계없이 높은 중과세율이 적용되게 됩니다. 보통 1년미만 매도시 50% 1년이상 ~2년미만시 40% 세율이 적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 세금은 양도소득세 입니다. 양도소득세는 매도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해서 장기보유공제 및 기본공제등을 하고 나오는 과세표준에 대해서 누진세율을 부과하게 됩니다. 즉, 매도금이 아닌 양도차익에 대해 부과하는 세금으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세입자분에게 전화를 하셔서 양해를 구하셔야 합니다. 우선 해당 부분은 임차인이 거부하면 집을 볼수 없습니다, 그렇기에 세입자에게 상황을 전달하고 시간을 맞추어 방문하는게 맞습니다. 직접 연락하는걸 세입자가 거부하거나 할수는 없는데, 집을 보여주는것은 거부를 할수 있기에 좋게 잘 이야기하여 양해를 구하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하시면 본인은 후순위 임차인이 됩니다. 현재는 당연히 잔금을 치루지 않았기에 임대인소유의 주택이아니기에 대출역시도 없는 상태일뿐, 보증금을 받아 잔금을 치루면 추가적인 담보대출을 할 이유가 없음에도 질문처럼 할경우 은행이 선순위 근저당이 설정되게 되고, 이후에 본인이 전입신고하여 후순위 임차인이 됩니다. 결국 근저당이 있는 매물에 후순위로 입주를 하는 것과 다르지 않습니다. 정확하게 본인이 월세로써 선순위 근저당여부를 고지받았다면 상관없지만, 그게 아니라면 중개인에게 정확하게 해당 부분을 말씀하시고 계약서상 잔금 이후 전입신고전까지 다른 물권설정을 하지 않는다는 특약 기재를 주장하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처음듣는 이야기 입니다. 매매계약을 할때 계약서외에 동의서를 별도로 작성하지는 않습니다. 혹시 계약서를 그렇게 잘못들으신게 아닌가 싶고, 위에서 말한 조건이랑 대급지급조건은 사실상 계약서상 나와있을 내용으로 별도 동의서를 작성할 이유는 없습니다. 일단 중개사가 있다면 해당 부분에 대해 작성이유등을 문의하고 납득이 어렵다면 계약서외 써주지 않거나 계약서내 특약사항으로 넣어줄것을 요구하시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다가구의 경우는 지번주소까지만 정확하다면 호수에 대해서는 관계없이 대항력이 인정이 됩니다. 보통 구분건물로써 다세대나 아파트, 빌라등은 호수까지 정확하게 전입신고를 하여야하나, 다가구의 경우는 하나의 건물에 하나의 등기부를 사용하기 떄문에 각호수가 달라도 대항력 인정에는 문제가 없습니다. 그러나 다른 세대의 보증금도 모두 영향을 받기 떄문에 계약시 임대인에게 전입세대 보증금내역등을 요청하여 주택시세와 다른 담보물권등과 비교하여 안전한지를 판단하셔야 합니다.