답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 일정기간동안의 누적상승률을 기준으로 판단하는 경우가 많은데, 서울 아파트를 기준으로 최근 20년간 총 상승률은 419%상승허였으면, 가장 큰폭으로 상승한 년도는 2017년~2021년 사이로 두배가 가까운 100%이상의 상승이 있었습니다. 단순 상승률만 본다면 2003~2008년 노무현 정부당시 2배가까이 상승되었지만, 실제 상승된 금액자체만 보면 2017년부터 2022년사이 상승금액이 최대로 알고 있고 해당 시점에 대부분의 지역에서 주태가격 최고점을 찍었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순한 식으로는 해당주택에 투입된 자금합에 대한 임대수익이라고 보시면 됩니다. 쉽게 주택을 구입하고 관련비용을 처리하는데 1억이 들었고 임대수익으로 년 2000만원이 나온다고하면 20%의 임대수익률이 나옵니다. 다만 실제 이렇게 적용하기는 쉽지 않은데 예를 들어 월세의 경우 보증금에 대해서 회수로 보아 투입자금에서는 제외를 하여야하고 투입자금도 은행대출금과 세금, 기타비용, 그리고 매월 납부하는 원리금등을 모두 산정한뒤 산정을 하여야 합니다. 예로 1억부동산을 취득하는데, 대출이 6000만원, 기타비용이 500만원이라고 하면 내가 투입한 자금은 1억 -6천만원+기타비용 500만원 = 4500만원이 되고, 월세로써 보증금 1000만원 월 30만원의 임대차를 할경우, 자금자금에서 보증금을 빼고 3500만원 , 월세의 연임대수익은 360만원 = 수익률은 약10%가 산출됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 시점마다 차이는 있지만 재건축을 시작하는 단계에서 기대감으로 상승하는 효과가 있고, 관리처분인가가 이루어진 후에는 사업진행에 리스크가 어느정도 낮아진 상태이기에 해당시점에서도 오를수 있습니다. 다만 가장 고점에 매매를 원하실 경우로써 주택매매로써 고점은 재건축기대감으로 상승하는 시점이 될수 있고, 관리처분 인가이후에는 사실상 주택이 아닌 입주권리인 입주권 매매로써 전매시점이 될수 있으나, 동,호수등이 결정이 된 상태이므로 각 입주권마다 로얄층등에 따라 가격의 차이는 충분히 생길 여지가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 재건축에 대한 문의로 보입니다. 재개발과 재건축은 의미가 다르고, 재개발은 말그대로 도시관리계획에 따른 것이기에 시기나 가능여부를 짐작하기 어렵고 재건축처럼 입주민들이 추진하는 사업의 경우는 법적 기준은 없지만 과정상 안전진단을 거쳐 이를 통과하여야 시작이 가능한데, 해당 안전진단을 신청할수 있는 요건이 건축한지 30년이 지나야 합니다. 즉 건축한지 30년이 지난 아파트라면 안전진단을 신청하여 받을수 있고 해당 과정에서 재건축이 가능한 등급을 받게되면 본격적인 재건축사업 진행을 할수 있습니다. 또한 재건축사업도 사업성이 있어야 진행이 가능한만큼 입주민들의 세대수와 대지지분 그리고 해당 부지의 입지적 조건등도 사업진행을 판단하는 요인이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환금성은 물건을 팔아서 돈으로 바꿀수 있는 성질을 의미하고 부동산에서는 보유한 자산의 현금화 가능성을 말한다고 보시면 됩니다. 기준이라는게 결국은 내가 원할때 얼마나 빠르게 매도가 되느냐로 볼수 있고, 그에 따라 부동산별 수요가 높을수록 환금성이 높다고 판단하게 됩니다. 기준을 정한다면 명확한 기준은 없겠지만, 내가 부동산을 팔기로 결정하고 해당 부동산을 중개사무소등에 내놓고 실제 매매가 이루어져 잔금을 받게 되는 시점까지의 기간등을 기준으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전쟁중에 부동산 가격이 의미가 있나요? 전쟁이 벌어지면 해당 지역은 초토화된다고 보시면 되고, 그에 따라 부동산가격등이 의미가 없습니다. 말그대로 사느냐 죽느냐의 문제이기 때문입니다. 만약 한국전쟁이 나고, 한국 영토내 전쟁이 벌어진다고 가정을 한다면 , 전쟁의 피해가 없는 지역에 사람들이 몰릴수 있기에 해당 지역내 주택의 가치가 오를수는 있겠지만 이미 정상화가 어려운 나라상황상 정상적인 매매자체가 불가하기에 위 부분에 대한 고려는 의미가 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발에 따른 이주가 시작되는 시점과 일반적으로 이사가 많은 1~2월달이 겹치기 때문에 매물이 더 감소될 가능성이 있습니다. 그에 따라 조금이라도 빠르게 알아보시는게 방 구하기는 더 수월할듯 보입니다. 그리고 임대인과 협의가 된 부분이 있다면 일단 해당기간에 맞추어 이사를 준비하시고 혹시라면 해당 기간내 이사가 어려워 조금이라도 더 거주가 필요해질 경우라면 그때가서 임대인과 협의를 하시면 될듯 보입니다. 이전과 동일한 질문으로 보이고, 답변상에도 인터넷으로 알아보고 대략 짐작하는 것보다 직접부동산에 방문하여 발품을 파시는게 유리하다 말씀해드린듯 합니다. 앞에서도 그렇지만 좋은 매물은 누구에게나 동일하게 느껴지기 때문에 선점하는 부분도 중요합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 이러한 부분은 스스로 알아보는 경우가 더 많습니다. 다만 도움을 받고자 한다면 중개사무소등에 방문하여 문의를 하시는게 가장 빠를수 있고, 여기서 대략적인확인을 하시면 되고, 상세하게는 대출에 관한 부분은 은행, 세금에 대한 부분은 세무사등에 각각 문의를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 무상임대차를 진행하셔도 관계가 없습니다. 보통 무상임대차시 임차인(자녀분)이 받게 되는 무상거주에 따른 이득이 1억을초과하지 않는다면 증여과세가 되지 않기 때문에 특별히 보증금을 받고 정상임대차를 하실 필요는 없습니다. 그리고 만약 후자처럼 일반전세임대차를 하신다면 시세에 대해서는 크게 관계없이 원하시는 금액대로 계약을 하시면 됩니다 특별히 매매처럼 시세대비 30%이내 등 별도 제한이 전세시세에 대해서는 없기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 계약에 대한 협의를 만기 6~2개월전에 하셨기에 계약은 연장되었다고 볼수 있습니다. 계약은 두 당사자간 의사합치로 성립하기 떄문에 이후에 번복은 상대방 동의없이 되지 않습니다. 아무리 실거주라고해도 이미 성립한 계약을 번복할수 없다는게 개인적판단이며 질문자님이 갱신청구권을 사용할 이유도 없고, 사용할수 있다고 해도 실거주는 거절가능한사유이기에 이를 주장하는것은 오히려 좋은 선택은 아닙니다. 임대인에게는 이미 연장협의가 되었다는 부분과 녹취가 있다는 점을 근거로 퇴거를 거부하시는게 맞을듯 보입니다. 아니면 퇴거를 조건으로 이사비용과 중개보수등을 요구하여 합의하시는것도 방법이 될수 있습니다. 참고로 갱신청구권을 사용하였는데, 임대인 실거주를 이유로 거부한뒤 매매를 하거나 재임대를 할경우 법에 따른 손해배상책임을 져야 합니다.