답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 질문과 같은 경우가 발생할 가능성은 낮습니다, 이유는 사전청약이 아닌 본청약의 경우는 대부분 관리처분인가 이후 착공시기에 일반분양을 진행하기 때문에 건설사의 사정으로 개발계획자체가 무산될 가능성은 극히 낮습니다. 물론 건설사부도등이 발생할 경우 다른 시공사를 구해 진행하여야 하기 때문에 입주예정시기가 뒤로 지연될수는 있으나 개발계획자체가 무산될 가능성은 낮습니다. 다만 전 정부에서 운영하였던 사전청약제도에 따라 이른 시기에 사전청약에 당첨된 경우 2~3년뒤 본청약 진행까지 기다려야 하는 경우에 최근 건설계획이 무산되어 본청약이 취소되는 등에 따른 피해가 나타나는경우가 있습니다. 이럴 경우 사전청약당첨 후 본청약까지 기다리는 동안에 다른 청약기회는 잃게 되기때문에 이에따른 기회비용이 발생할수는 있습니다. 물론 최종 건설계획 무산이 되면 다시 청약기회등은 복원된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라 최소거주기간 2년이 보장이 되는 만큼 2년미만의 계약도 임차인이 원할경우 2년까지는 거주가 법적으로 가능하니다, 그리고 2년계약을 진행하고 만기가 되었을때 계약갱신청구권을 사용할 경우 2년추가 거주가 가능하도록 임대차 보호법상 보호가 됩니다. 다만 ,갱신청구권 사용시에 임대인이 실거주를 하기위한 경우와 법으로정한 거절사유가 있는 경우 이를 거절할수 있고 이럴경우에는 2년추가 연장이 보장되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빈집이라도 대부분 소유권자는 있습니다. 다만 소유권자들도 이를 활용하기에는 수요가 없기 떄문에 매매나 임대가 어려운 만큼 그대로 방치하는 경우가 보통입니다. 그리고 지방자치단체가 이러한 주택을 공원조성보다는 공동마을 회관등으로 매입해 바꾸는 대책도 추진하고 있지만, 그러기에는 주택매입 및 활용에 대한 예산확보와 이를 만들었을때 이용가능한 인원이 거의 없다는 점이 단점입니다. 또한 매매나 임대가 되지 않는 주택을 지자체가 나서서 매입을 하여 필요성이 낮은 시설로 전환하게 되면 결국 국민의 세금으로 소유자에게만 이익을 주게되는 만큼 형평성의 문제도 제기될 가능성이 있습니다, 그래서 정부에서는 빈집세라는 세금을 적용해 각 소유자가 그대로 방치을 하지 않고 알아서 철거를 하거나 활용을 하도록 강제하는 정책을 추진중에 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 저도 공인중개사가 미래에 AI로 대체되어 사라질수 있는 직업군 상위에 속해있다는 내용을 본적이 있습니다, 그리고 질문자님 생각처럼 저 역시 AI가 기존 중개사의 모든 것을 대체하기는 어렵다고 판단됩니다. 아마도 해당 조사의 기준이 무엇인지는 알수 없으나, 대부분의 사람들은 중개사는 사람과 사람을 연결시켜주는 일만하고 높은수수료를 받는다 정도로만 알고 이를 단순한 업무로 보는 인식이 이러한 조사결과로 나타난게 아닐까 싶습니다. 중개사가 하는 업무들중 입지나 학군등 현지에 대한 정보전달과 상담 그리고 중개시 의뢰인간 조율역할등을 고려하지 않았다고 생각되기 때문에 AI가 보급화되어도 오히려 완전한대체는 어렵다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전입신고가 불가한 특약이 있는 오피스텔은 말그대로 업무용 오피스텔로 주거용으로 사용할수 없고, 만약 전입신고를 할 경우 주거용 오피스텔로 구분되어 임대인은 받았던 부가세환급 반환 및 기타세금관련한 문제가 발생하게 됩니다. 그래서 계약시에 전입신고 불가를 합의하고 특약에 기재하게 됩니다. 문제는 이러한 합의를 하고도 전입신고를 하였다면 임대인은 임차인을 상대로 계약해지 및 손해배상을 요구할수 있나를 물어보시면 사실 판례에 따르면 해당 특약을 무효라고 보고 그에 따라 계약해지나 손해배상 책임이 없다는 내용이 있습니다. 물론 이는 임대인도 계약시부터 임차인이 주거용으로 사용한다는 사실을 알고 있었다는 반증이기 때문입니다. 다른게 보면, 특약에 전입신고 불가가 아닌 "주거용으로 사용하지 않는다"라는 특약이 있었음에도 전입신고를 하였다면 이때는 임대인의 주장에 근거가 있고 해당 소송에서 임대인이 승소할 가능성이 더 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 부동산 거래신고는 계약서를 작성한 날부터 30일이내 하시면 됩니다. 즉, 잔금을 치루지 않았기에 이전등기가 되지 않은상태에서 신고를 먼저하게 되고, 이후 계약이 해지되는 경우에는 해당 신고 취소등을 별도로 하셔야 합니다. 그리고 신고의무자는 매수, 매도인이 되나, 중개사를 통한 매매계약시에는 중개사에게 우선신고의무가 있기 때문에 보통은 중개사가 신고를 대신하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 이론상 인구는 수요의 영향을 주는 요인이기 때문에 인구감소가 심화될수록 수요는 줄고, 그에 따라 가격도 하락하게 되는게 일반적인 구조입니다 다만 인구가 감소는 대세적인 상황이나, 지역에 따른 인구감소율에는 차이가 있기 때문에 지방이나 소도시등에서는 인구감소의 효과가 더 가속화되어 주택가격 하락이 나타날수 있고, 대도시나 수도권 특히 서울에서는 아직 인구 유입이 이어지고 있는 만큼 인구감소가 당장은 가격에 영향을 주지는 못한다고 보입니다. 물론 10~20년후 현재 줄어든 아이세대들이 실제 구매층이 되는 시점에서는 수도권이라도 수요부족이 발생할수 있고 그에 따라 가격이 하락될 가능성은 높을 수 있습니다. 그리고 수요가 몰리는 최상급지는 더욱더 수요가 집중되는 양극화 현상이 심화될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대출규제에 따른 부동산 거래량 감소등의 영향이 있지만 실질적인 가격 하락은 나타나지 않고 있습니다. 말그대로 보합세로 나타나고 있는 것으로 볼수 있습니다. 물론 일부지역에서는 아직도 상승세가 나타나고 있습니다. 일단 미국이 금리를 인하하였기에 우리나라도 금리인하에 대한 기대감이 커지고 있는 상황과 대출규제에 따른 수요감소가 서로 맞물리면서 기존의 가파른 가격상승세가 둔화된것으로 보이나, 가격의 하락으로 이어지고 있지는 않고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사우디아라비아의 증산결정은 시점상 의외이긴 합니다. 이유는 현재도 국제유가가 많이 하락한 상태에서 기존까지 유가 100달러 유지를 위해 OPEC 회원국들의 감산을 이끌어온 사우디가 누구보다 먼저 이러한 결정을 한것 때문인데 이럴 경우 다른 회원국들이 유가시장내 점유율 하락을 우려해 증산에 동참한 경우 국제유가는 더 크게 하락될수 있고 그에 따라 관련업종이나 생상품들의 원가하락을 이끌수 있어보입니다. 사실 기존까지 OPEC가 감산을 통해 국제유가를 유지해 왔으나, 최근 중국의 수요감소와 미국등 OPEC비회원국들의 석유증산등로 기존 감산에 따른 효과가 매우 미미해지고, 사우디 역시 최근 많은 개발사업을 추진하면서 부족해진 자금을 채우려는 목적으로 결정한 것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복잡한 내용을 제외하고, 공공임대주택은 원칙적으로 어떤 시공사가 건설을 해도 최종 LH라는 브랜드를 사용하게끔 되어있고, 분양전환이 된 이후 네이밍체인지를 위해서는 사실상 아파트 명칭권리자에 대한 승낙이 필요합니다. 아파트 명칭권리자는 대부분 시공사이며, 행정절차전에 이러한 관리자에 대한 동의가 필수적입니다, 그러므로 진흥건설에서 요구한 네이밍 사용료는 승낙에 대한 조건으로 볼수 있습니다. 민간분양전환임대아파트의 경우 시공사가 분양주체가 되는 만큼 건설시부터 외관상은 해당 브랜드를 사용하게 되는 만큼 분양전환이 되어도 브랜드 사용료나 브랜드 체인지등은 필요하지 않지만, LH에서 분양전환된 경우라면 가능할수 있는 부분입니다. 물론 정확한 부분에 대해서는 LH나 지자체등에 문의를 해보시는게 좋을듯보입니다.