답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장내 사이클을 고려하면 하락기 , 회복기, 호황세, 그리고 후퇴기로 진행하여야 하는데, 아직 부동산 시장내 회복기도 오지 않은 상태로 볼수 있습니다, 질문에서 말하는 최근 부동산시장 상승은 서울내 일부지역, 그중에서도 아파트에 대한 가격에만 해당됩니다. 즉 부동산 시장 전반의 회복세는 아직 진행도 되지 않았다는게 개인적 판단이므로 추가적인 후퇴기(하락기)가 오지는 않을것으로 판단됩니다. 부동산 투자 적기는 개인적 판단에 따라 차이는 있겠지만 현재 정부의 대출규제등이 어느정도 완화되고, 국내 기준금리인하가 실제 반영되는 시점을 투자시점으로 보시는게 맞지 않을까생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.8.8 부동산대책이 나올때까지만 해도 정부의 방향이 주택시장 활성화정책이였고, 해당하는 내용들도 부동산 수요증가를 위한 정책이였습니다 ,그러나 최근에는 가계대출 상승세가 너무 가파르게 진행되면서 심각성이 고조되었고 정부가 그세 태도를 바꾸어 대출규제를 통한 가계대출안정화 및 주택가격 안정화의 흐름으로 전환되면서 정책변화에 따른 혼란이 커진것이 사실입니다. 그래서 질문처럼 불과 한달전 뉴스에서는 부동산 가격상승세가 점차 커져간다는 뉴스가 나오다가 갑자기 최근에 대출규제로서 은행들이 1주택자에 대한 주담대 금지등 관련 규제사항등이 보도됨과 동시에 부동산가격 하락 가능성등이 뉴스에 나오고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제이론상은 그렇긴 한데, 현재 국내 가계대출이나 주택담보대출의 급격한 상승세가 위험수준에 도달하면서 정부가 대출규제를 진행하고 있기 때문에 반드시 금리인하에 따라 가격이 상승한다고 말하기는 어렵습니다. 즉 악재와 호재가 혼재되는 상황인데, 대부분의 전문가는 대출규제에 악재가 더 크게 시장에 영향을 미칠것으로 보고, 주택가격도 이전 상승세가 줄어들고, 점차 보합세로 전환될것이라 예상하는 사람이 많습니다. 특히나 정부에서도 미국금리가 인하되었더라도 아직 한미 금리차가 있는 상태이고, 대출규제를 통한 가계대출 감소가 눈으로 확인되고 안정화되는 시점까지 금리인하를 고려햐지 않겠다는 의사를 밝힌점도 부동산 시장에서는 악재로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10,15년된 아파트도 질문처럼 부동산 가격은 우상향하는게 일반적입니다. 다만 문제는 동일지역 신축건물에 비해 가격상승률이 제한적이라는 단점이 있고, 만약 30년이상된 경우로써 재건축등의 움직임이 있는 경우에는 가격상승률이 높아질수는 있습니다. 그리고 아파트의 경우 가격방어가 좋은 편이지만, 구축의 경우 신축에 비해 수요변화가 크기 떄문에 하락시에 신축보다 더 빠르게 하락할 가능성은 있으며, 상승시에서도 신축이 먼저 오르고 이후 구축이 오르게 되는 게 일반적순서입니다. 지역내 다른 호재나 악재가 없다면 구축이나 신축 모두 물가상승률만큼은 주택가격도 상승하는게 일반적입니다. 앞에서 말했듯 그 상승률에 차이만 있을뿐입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율이나 용적률은 결론적으로 높을수록 좋습니다. 건폐율이 높다는건 동일한 대지면적에서 건물을 지을수 있는 부지가 넓어지는것이고, 용적률이 높아지는것은 말그대로 건물의 연면적이 커지는 효과가 있기에 더 높은 층으로 건축이 가능하기 때문입니다. 보통 용적률의 경우 재건축시에도 사업성을 판단하는데 있어 매우 중요한 요소이기 떄문에 해당하는 용도지역내 제한하는 용적률이 높을수록 재건축시 사업성은 유리하며, 현재 기존주택의 용적률이 높은 경우에는 재건축시 추가되는 층수가 적어지고, 일반분양 물량이 줄어들수 있기에 사업성 떨어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 동간거리의 지표가 아닌 전체대지에 건물을 지을수 있는 면적을 의미합니다. 그리고 건폐율 역시 용적률처럼 해당하는 용도지역에 따라 그 한도가 정해져 있는 것이지, 아파트별로 정해져 있는 부분이 아닙니다. 앞선 답변에서 처럼 2종주거지역, 2,3종 일반주거지역등에 따라 건폐율 용적률에 대한 제한이 달라지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 가격이 곧 가치입니다. 그만큼 강남3구의 입지조건이 다른 지역구보다는 월등히 높다는 의미이고, 이는 교통, 학군, 편의등 모든 면에서 더 유리하다는 의미로 볼수 있습니다. 또한 최근 주택양극화에 따라 고가 주택(일명 똘똘한한채)에 대한 수요가 증가하고, 부동산 시장 흐름과 관계없이 고가주택등은 계속 신고가를 갱신하는 반면, 같은 서울이라도 노도강지역등에서는 가격상승률이 강남에 비해 낮게 나타나고 있는 것도 이러한 가격차를 키우는 원인이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국토부에서는 올 11월부터 청약시 무주택으로 간주하는 빌라등 비아파트의 범위를 종전 전용면적 60제곱미터이하, 공시자격 수도권 1억6천만원(지방은 1억이하)에서 전용 85제곱미터 , 공시가격 5억원(지방3억원)으로 확대적용하기로 한 것을 말하는듯 보입니다. 여기서 말하는 비아파트는 빌라로써 통칭하는 다세대 ,연랍주택과 단독, 다가구주택, 도시형생활주택등이 포함되고, 중형빌라를 구분하는 기준은 위 공시가격 5억이하라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 해당하는 지역의 용도지역에 따라 차이가 있습니다. 즉 용도지역에 따라 용적률 제한이 달라지기 떄문에 질문처럼 평균화하여 말하기는 어렵습니다. 보통 아파트가 가능한 지역이라면 2종전용주거나 2,3종 일반주거인데, 해당 지역내 용적률은 2종전용주거 - 150%, 2종일반주거 250%, 3종일반주거 300%입니다. 물론 재건축등을 진행하는 단지에 대해서는 다른 요건에 충족할 경우 용적룰 완화등을 부여받아 더 완화된 제한을 받을수 있지만 이러한 부분은 케이스바이케이스이므로 보편화하여 설명하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출규제 전까지는 부동산 가격이 상승중이였던 맞습니다. 다만 서울 , 수도권 그중에서도 서울과 근접한 위성도시들에 아파트가격만 상승하는 모습을 나타내고 있었습니다. 수도권 전체의 아파트 가격상승률은 8월에 0.75%에 해당하였고 서울 중 성동구의 경우 2%, 신촌,강남,송파등도 1%내외로 상승하였습니다. 다만 최근 정부의 대출규제 정책이 시행되면서 이러한 상승세에는 제동이 걸릴것으로 예상되며, 매수자들 역시 현재는 관망으로 점차 심리변화가 되고 있는 상황입니다.