답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출한도나 가능성만 보면 질문의 내용대로 대출하는데는 문제가 없는데, 보통 전세대출에는 이를 보증할수 있는 보증보험의 가입이 필수인 경우가 많습니다. 보증보험에서는 최근 전세사기등의 이유로 시세가 아닌 공시지가의 126%을 초과하는 전세보증금(임대사업자의 경우 140%)에 대해서는 보증보험 가입을 거절하고 있기에 공시지가를 확인해봐야 겠지만 일반적으로 시세대비 70~80%수준이라는 점을 고려하면 질문의 내용대로 대출을 받기는 어려울수도 가능성이 높습니다. 보통 주변 전세금 평균치가 이러한 과정 속 무난한 대출이 가능한 수준이라고 보는게 통상적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 최초 받은 확정일자에 따른 우선변제권은 해당하는 보증금에 대해서 적용이되고 , 인상후 확정일자를 부여받으면 기존 보증금은 이전 확정일자 부여일로 부터 효력이 유지되고 인상분에 대해서만 현 시점부터 우선변제권이 부여됩니다. 쉽게 말해서 최초 1억 전세계약후 확정일자 부여시 1억에 대해 우선변제권이 부여되고, 재계약시 2%인상에 따라 1억2백만원으로 보증금이 인상되고 확정일자를 부여받으면 해당 시점부터는 200만원에 대한 우선변제권 효력이 추가적으로 발생하게 됩니다, 만약 중간에 다른 물권이 설정되어 있다면 단순하게 우선변제권 순위만 볼때 1순위 보증금 1억, 2순위 다른 물권, 3순위 200만원 이런식으로 우선변제권이 부여된다 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 5%인상의 경우 보증금과 월세 모두 5%를 인상하게 됩니다. 보증금의 5%인상분 2000만원은 보증금이 동일할 경우 전환률에 따라 월세로 전환하고 월세 170만원에 5%인 85000원을 더해 계산이 됩니다, 반대로 각각 5%씩 인상한 그대로를 적용할수 도 있습니다 .이럴 경우에는 42000 / 178.5만원이 되는 것이고, 기존 보증금 4억을 유지한 채 5%인상시 월세는 187만 6천원정도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 20대는 결혼, 출산등을 포기하는 상황이기 때문에 내집마련 역시도 포기를 하는 경우가 많은 듯 보입니다. 최근에는 직장이나 노동을 회피하는 20대들도 적지 않다는 보도가 있는 것으로 보면, 매우 심각한 사회적 문제로 볼수 있습니다.이렇게 되는 이유는 월급을 모아 집을 살수 없을 정도로 높은 주택가격, 결혼이나 출산등 안정적인 가정을 이루려는 목적이 없어진 이상 내집마련의 필요성이 예전보다 낮아진점등이 주 원인이 아닐까 싶습니다. 또한 취업의 벽과 사회적 구조에 따른 상실감 증가등이 이러한 목표설정도 포기하게 만든것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우 계약상 별도 제한이 없는 경우 물가인상등이 있을 경우 인상이 가능한 부분입니다. 다만 이는 강제성이 없기 때문에 두 당사자간 합의가 되어야 합니다. 통상적으로 관리비 인상의 경우 임차인 입장에서는 그대로 따라가기 때문에 반강제라고 볼수 있지만, 사실상의 막 올리거나 할수있는 부분은 압니다. 당연히 관리비에 대한 세부사용내역등을 임차인이 요구하면 그에 따라 자료를 제공하여야 하고 인상시에는 인상의 이유를 정확히 임차인 또는 소유자에게 고지를 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순수익의 경우는 매장마다 발생하는 인건비나 각종비용의 차이가 있기 때문에 평균적인 금액을 산출하기에는 무리가 있습니다. 또한 평균치가 있다고 해도 편의점별 매출, 비용차이가 너무 극과 극이기 때문에 실제 아무런 의미가 없습니다 . 인터넷상 나온 자료을 기준으로 예시를 들면 편의점 하루 매출이 115만일때 점주에게 떨어지는 수익금(본사로얄티, 비용 모두공제)즉 실제 순수하게 가져갈수 있는 금액은 한달에 170~200만원 정도라고 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 법률에는 해당 규제는 없습니다. 출점 제한의 겨우 94년도에 80미터로 시행된 적이 있지만, 2000년 공정위의 담합판단으로 폐기된 이후 별도 규제를 하고 있지 않았고, 2018년도에 공정거래위원회과 편의점 산업협회 소속 5개 업체가 자율 규약선포등을 통해 편의점의 과밀화와 과열경제에 따른 가맹점주 경영악회를 막기 위해 출점거리제한을 50~100미터로 합의한 것으로는 알고 있습니다, 다만 이는 자율규약이기에 법으로써 정해진 것은 아닙니다. 사실 최근 거리를 걸으면 과연 해당 자율규약등이 지켜지는 의문이 들 정도로 편의점이 많아진 느낌은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 두가지 모두를 갖추는게 가장 좋은 입지로 볼수 있으나, 단편적으로 둘중 하나만 뛰어난 입지를 대상으로 비교하자면 학군에 대한 수요가 더 높은 편입니다. 이유는 자가주택의 경우 장기거주를 통해 주거안정이 가장 큰 목적인데, 장기거주를 위해서는 자녀가 있는 경우 해당 지역내 초,중,고를 보낼수 있어야 하기 때문입니다. 그래서 자녀가 있는 기성세대들은 주로 학군을 더 중시하게 됩니다. 다만 신혼부부처럼 아이가 없는 경우에는 직주근접이나 이동이 편리한 교통 입지를 더 선호하게 됩니다. 이는 출퇴근에 대한 시간적 제약등이 주거 선택에 중요한 요소가 되기 때문입니다. 그리고 이러한 수요층에게 자녀가 생기게 되면 결국은 학군 입지로 이동되는 경우가 더 많은 점도 이유가 될수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 보면 부동산 시장도 시장경제이므로 수요가 공급보다 많기 때문으로 보시면 됩니다. 물론 주택전체 공급물량은 어느정도 수준에 도달하였지만, 일반적으로 주거수요가 가장 높은 주택유형인 아파트의 공급은 수요를 따라 가지 못하기 떄문입니다. 그리고 우리나라는 서울, 수도권에 대한 경제,문화, 직장등이 집중되어 있기 때문에 인구유입과 쏠림현상이 심화되고 있는 점이 계속해서 주택을 지어도 공급이 부족하게 되는 가장 큰 이유로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 사방사업 예정부지 또는 시행한 토지를 사방지라고 하는데 사방지는 소유는 하고 있지만 내 맘대로 할수 있는 토지가 아니라고 해서 매매거래시 매수자가 회피하게 되는 악재로 볼수 있습니다. 보통 사방사업이라는게 황폐지를 복구, 산지의 붕괴, 토석, 나무등의 유출 또는 모래의 날림등을 방지 또는 예방하기 위하여 공작물을 설치등의 사업을 말하는데, 자세한 사업내용이 기재되지 않아 정확한 답변은 어렵지만, 소유자에게 호재로 보기는 어렵습니다.