답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 은행에서는 임대인과 임차인의 관계를 정확하 판단할수 없습니다, 그렇기에 간혹 형제간 임대차시 전세대출이 가능한 경우가 있지만 은행자체 규제로는 가족간 임대차시 전세대출은 거부하는 경우가 적지 않습니다. 만약 대출이후 해당 관계가 확인되는 경우 대출 회수등의 조치가 이루어질수 있습니다. 보통 케이스바이 케이스가 많은 편이고, 통상적으로 공공저금리대출에서는 형제간 전세대출은 금지하고 있고, 시중은행권 일반전세대출은 허용한다는 이야기기 많은데, 앞에서 말한 것처럼 시중은행권이라도 형제관계일 경우 대출승인을 거부하는 경우도 적지 않으므로 이용하시고자 하는 은행에 직접 문의가 필요하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부의 가계대출 상승을 막기위해 은행권에 대한 대출 규제를 강요하고 있고, 은행에서도 자체적은 지급계획서를 초과한 대출금을 막기위해 1주택자에 대한 주택담보대출을 금지하는 은행권들이 점차 늘어나고 있습니다. 이는 주택구매시 자금조달이 어렵게 하는 이유가 될수 있고 그 결과로 주택수요감소로 이어질수 있습니다. 그렇게 되면 시장내에서 부동산 가격은 수요감소에 따라 가격은 하락하게 되는게 일반적인 과정입니다. 즉, 대출규제가 심화되면 수요가 감소하고 주택가격은 하락하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 주택이 철거하면 더이상 존재하지 않는 것이기에 주택이 아니라고 불수 있습니다, 그에 따라 주택수산정에서도 제외가 되게 됩니다. 다만 철거예정일 7일전까지 건축물 철거신고사와 실제 철거후 멸실신고서를 제출하는 행정절차를 따르셔야 정상적인 주택멸실로 볼수있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 세입자 여부와 관계없이 해당 주택을 증여하면 증여가액은 7억이되고, 만약 매매를 하신다면 거래금액을 정할수 있는데직계존비속간 증여추정에 따라 일반거래로 인정받기 위해서는 시세와 30%를 넘지 않지 금액내에서 매매가격을 정하셔야 하고 정식계약서 작성과 자금조달에 대한 명확한 입증근거를 남기셔야 합니다. 결론적으로 어느게 더 유리할지는 계산을 해보아야 알수 있지만, 증여로 하시기에는 증여세 부담이 매우 커보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임차인이 2기 월세 미납시 계약해지통보가 가능합니다. 이때 2기는 연속된 두달로 보셔야 합니다. 질문처럼 한달 밀리고 또 잘내다가 1달밀려도 2기에 해당되지 않습니다,상가임대차보호법에서는 임차인이 3기 월세 미납시 계약해지통보가 가능한데, 상가의 경우는 미납된 금액의 총합이 3달에 해당될때를 말합니다. 연속됨은 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 동일주택에 대해 1회만 사용가능합니다. 즉 2022년도에 사용을 하였다면 현 재계약시에는 사용할수 없습니다, 그에 따라 임대인이 시세대로 보증금 인상을 요구할 경우 인상폭을 제한할수 없기 때문에 동의하시고 재계약하시거나 부담되거나 원치않으실 경우 만기해지와 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세차익이라는 게 결국은 내가 살때의 가격에서 내가 매도할때 가격 차이를 말합니다. 질문에서는 신축아파트 분양주택의 경우라면 분양가는 주변시세에 따라 결정되는게 아니기 때문에 분양가 자체가 시세보다 보통은 좀더 저렴한 특징이 있습니다. 특히 분양가상한제의 경우라면 주변시세와 차익이 훨씬더 커질수 있습니다. 분양가가 7억이라도 주변시세가 이보다 더 높다면 입주이후 해당 주택의 시세는 주변시세보다 높거나 비슷한 수준으로 거래가 되기 때문에 주변시세가 10억이라면 입주와 동시에 3억이라는 시세차익을 얻게되는 구조로 이해시면 됩니다. 그외 구축이라도 내가 4억에 사서 7억에 팔면 3억이라는시세차익이 발생하는데 이를 양도차익이라고 하고, 대출의 경우는 매도자금으로 남은 대출을 중도상환하면 되기 때문에 대출기간등은 크게 영향을 주지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저도 해당부분이 참 궁금했는데, 대부분은 손해를 감수하고 회원을 먼저 늘리는 목적으로 지원하는 것으로 알고 있습니다. 그뒤 일정회원수가 채워지면 업체 광고를 받아 중간중간 띄어주는 마케팅을 통해 광고수익을 창출하고, 정확한 사실확인은 안되었지만, 초기 보상금을 제공하다가 일정시점에 없어지거나 문을 닫는 어플의 경우는 그동안 모아진 개인정보등을 다른 곳에 넘긴뒤에 수익을 만든다는 이야기도 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 사실상 주택담보대출을 이용하는 투자방법이 아닙니다. 즉, 매도자와 매매계약을 체결함과 동시에 매매잔금일에 맞추어 새 임차인을 구해 임대차를 체결하고 두 계약잔금일을 맞추어 주택인도와 함께 새로운 임차인이 입주하는 방식입니다. 그리고 갭이라는게 결국 시세와 전세보증금의 차액을 자기자금을 들여 주택소유권을 획득하는 투자방식을 의미합니다. 예로 매매가 5억주택을 매수하면서 동시에 전세세입자 보증금 3억을 임대차한다면 두 계약 잔금일을 맞추고 자기자본 2억을 마련하여 주택소유권을 가져오게 됩니다. 그리고 전세계약시 현 등기부상 소유자가 아니기에 원칙상 계약주체가 될수 없기에 보통은 매도자와 임차인간 임대차계약을 체결하고 잔금시에 소유권이전과 세입자를 인수하는 방식으로 진행하는 경우가 있습니다. 계약서 작성등의 절차나 과정을 잘 모르신다면 부동산을 통해 하시면 되고, 실제 후순위 대출은 필요에 따라 할수 있겠지만 선순위 임차권이 있는 경우 대출이 되지 않는 경우가 많고, 된다고 해도 임차인과 계약시 다른물권 설정금지등의 특약이 적혀있을경우 문제가 될 여지가 있어 통상적으로 전세세입자를 받은 상태에서는 이후 후순위대출은 하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사도 민법은 시험과목에 해당됩니다. 처음 법을 접한 사람에게 민법은 용어부터 판례의 해석까지 쉽지 않은게 사실이고, 이러한 과정에서 효율성을 높이기 위해서는 인강등을 통해 설명을 듣는게 가장 이해하는데 도움이 될수 있습니다. 독학으로 민법을 이해하는것은 사실상 매우 힘든과정이며, 판례에 대한 접근 역시 설명없이 단순히 판결문만을 해석할 경우 본질과 다르게 이해가 될수 있기 때문입니다.