답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 부분은 단기매매에 따른 양도소득세를 말하는듯 보입니다. 이처럼 단기 매매시 높은 중과세율을 적용하는것은 부동산에 대한 투기를 방지하기 위한 이유입니다. 말그대로 주택을 사서 비싸게 파는 행위를 통해 높은 수익을 창출하게 되면 부동산 시장내 투기세력이 많아지고 그에 따라 서민들의 주거안정은 더욱더 불안해질뿐 아니라 부동산 가격에도 안좋은 영향을 줄수 밖에 없습니다. 보통 실거주를 위해서 주택을 사서 1년내 매도하는것 자체가 흔하지는 않은 경우이고 이러한 단기매매는 단기차익을 노린 투기세력으로 볼수밖에 없기 때문입니다 , 반대로 양도차익(매도가-매수가)이 마이너스거나 없다면 1년내 매매를 해도 양도소득세는 과세되지 않습니다. 결국에는 수익에 대한 세금인 만큼 해당 세금이 부적절한 세금으로 보기는 어렵습니다. 물론 세율이 상대적으로 높은 것은 있는데 이는 중과세율이 적용되기 떄문이지, 2년보유후 매도하게 되면 2주택자는 기본세율이 적용되고, 다주택자에 대해서만 10~20%의 추가 중과세율이 더해지기 떄문에 크게 문제로 보이지는 않는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만보고 판단할수 없습니다. 질문에서처럼 중개수수료는 중개사 선택에 따라 받지 않는다는게 위법은 아니기에 어떤 이유로 받지 않는다고 해서 무조건 의심스럽다고만 볼수는 없습니다. 그리고 경우에 따라 협력중개사무소의 경우 중개의뢰인에게 받지 않더라더 해당 분양사들에게 일정보수를 받을수도 있는 부분이고 전혀 없는 경우도 아니기에 무조건 의심스럽다고 판단하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신듯 합니다. 일반적으로 계약기간중에는 상대방 동의없이 해지가 불가합니다. 만약 현재 계약이 갱신청구권을 사용한 재계약이거나, 묵시적 갱신으로 연장된 계약이 아니라면 중도해지는 임차인 마음대로 할수 없습니다. 즉 위 경우가 아니라면 만기전에 본인이 6월에 통보여부를 떠나 임대인이 중도해지에 동의를 하지 않으면 계약은 그대로 유효합니다. 그리고 질문에서 2개월은 만기 6~2개월전 의소통보를 말하는 듯 보이는데, 이는 단순히 재계약에 대한 통보 또는 만기해지에 통보는 만기 6~2개월전에 해야 된다는 것이지, 해당 통보가 자동 해지등 임차인 원하는데로 임의대로 퇴거를 할수 있다는 게 아닙니다. 또한 묵시적갱신중 중도해지는 임대인 동의없이 통보3개월후에 계약이 종료되나 이건 전제조건이 현 계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나 갱신청구권을 사용한 재계약 기간중일떄 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 못하면 대항력이 생기지 않습니다. 대항력이 없을 경우 여러 문제가 발생될수 있는데, 가장 대표적인게 임차권은 채권이기 떄문에 경매등이 진행될 경우 사실상 순위배당이 불가하고 안분배당을 받아야 하고 낙찰이후 보증금을 다 배당받지 못하더라도 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 이보다 더 큰 문제는 임대인이 변경되었을 경우 대항력이 없다면 새로운 임대인에게 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 즉, 이전 임대인이 아무런 통보없이 주택을 매도하고 사라지면 보증금 반환은 이전 임대인을 찾아 받으서야 하고, 현 임대인에게 반환을 주장할수 없고 주택에서도 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 또한 보증보험가입도 불가하고, 다른 법에 따른 구제 방법이 없는 만큼 전입신고가 되지 않는 매물은 게약을 하지 않는게 최선입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 관계만 보면 임대기간까지는 본인이 임대차에 대한 의무와 월세 지급의무가 있기 떄문에 다른 방법이 없습니다. 임대인과 협의하여 현시점에 계약중도해지를 하는 방법이 최선이나 임대인이 이를 거절하면 사실상 남은 보증금에서 월세를 계속적으로 차감될것으로 보입니다. 그리고 상가의 경우 3기 연체시 계약해지 및 손해배상 통보가 가능하기 떄문에 가장 좋은 방법은 주변 모든 부동산등에 매물을 내놓고 해당 입점가능한 임차인을 구하고 임대인에게 일정 손실을 보더라도 다음임차인 인수를 요청하여 계약을 중도해지하는 것으로 보입니다. 물론 임대인이 최종 거절하면 만기전까지는 월세, 관리비에 대한 부담은 계속하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세임대 주택의 경우 매물별로 다 있는 것으로 알고 있습니다. 특히나 본인이 아무아파트나 LH전세임대로 신청할수 있는게 아닌 전세임대로 나온 매물에 대해서 선택하여 신청하는 것이기에 전세임대로 아파트가 나와있는 경우 해당 아파트에 청약 또는 임대신청을 진행하시면 됩니다. 즉 전세임대 매물이 종류별로 있고, 해당 매물에 한해서 본인이 선택하여 신청하시는 것이지, 본인이 기존 마음에 드는 아파트를 선택하여 해당 아파트를 전세임대로 신청하는게 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약건별 달라집니다. 즉 공공분양처럼 무주택자 1순위 요건이 있는 경우라면 유주택자는 1순위청약을 할수 없지만 민영청약 그중에서도 대형평수의 경우 1주택자도 1순위 요건에 해당될 경우 청약이 가능합니다. 물론 다른 요건들이 모두 해당될때이지만 1주택자도 청약에 따라서 1순위 청약이 가능한 경우가 있습니다. 그리고 보통 1주택자 1순위청약의 경우는 추첨제 비율이 높기에 당첨확률이 낮다고 보기는 어렵지만, 가점제 비율이 높다면 무주택자에 비해 당첨확률이 낮아질수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만을 보고 고급주택 포함여부를 단정하기 어렵지만, 엘레베이터를 개인주택에 설치하더라도 적재하중 200KG이하의 엘레베이터 설치는 고급주택에 포함되지 않습니다. 해당 기준으로 초과하는 적재하중의 엘레베이터를 설치하시면 고급주택으로 보는 요건에 해당되어 고급주택으로 구분됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다가능한 것으로 보입니다. 개인의 선택에 따라 편한것으로 하시면 되고, 내계좌 결제는 말그대로 계좌에서 인출되어 결제되는 것으로 보이고, 비플머니는 비플페이등에서 별도 충전을 해놓고 해당 머니로 결제를 하시는 형태로 보입니다. 만약 비플페이등에 가입이 안되어 있다면 내계좌를 선택해 결제하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재상태에서는 다른 액션을 취할게 별로 없습니다 , 이미 배당요구신청까지 한상태라면 경매 낙찰 결과에 따라 배당가능여부등만 잘 따져 보시면 됩니다. 문제는 질문에서 본인의 임차권이 말소기준권리(근저당)보다 후순위라면 경매이후 임차권은 소멸되기 때문에 경매를 통해 배당받지 못할 경우 주택에서도 거주를 할수 없기에 손실로 이어질수 있다는 점은 참고하셔야 할듯 보이며, 혹시라도 전세보증보험에 가입이 되어 있다면 보증보험 청구등을 알아보셔야 할듯 보입니다.