답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 1주택을 보유한 두분이 결혼을 하는 경우 1세대2주택이 되게 되는데 이러한 혼인한날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다. 물론 양도하는 주택에 대해서는 2년 보유와 12억이하여야 합니다. (2년실거주 요건이 있는 경우 해당 요건 충족필요). 그리고 혼인한 날의 기준은 결혼식날이 아닌 혼인신고를 한 날을 기준으로 판단합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매할 경우에는 흔히 말하는 외부적인 입지나 주변시설등은 당연히 고려하여야할 부분이므로 추가적인 설명은 필요없을 듯 보입니다. 개인적 판단으로 가장 중요하게 부분은 어떠한 목적으로 주택을 구매하는지와 주거지의 변동가능성, 자금상황일듯 보입니다. 우선 질문자님이 자녀가 있다면 주택구매시 장기거주를 위한 학군 특히 초,중,고등학교가 통학거리내 있는 입지를 선정하는게 가장 중요할수 있고, 아직 솔로로써 회사업무에 중요도가 높다면 이동이편리한 역세권주변, 그리고 향후 결혼이나 육아등으로 인한 이동 가능성이 있기 때문에 빠르게 매도가 가능한 매매수요나 임대차 수요가 꾸준한 지역을 선택하는게 필요할수 있습니다. 그 다음으로는 자금에 대한 부분으로 원하는 목적물을 구매할 시 대출의 정도와 대출을 통해 구매후 이자등의 유지가능성여부등을 먼저 판단하시는게 중요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문과 동일한 내용으로 보입니다. 역세권의 정확한 법률적, 제도적 구분은 없습니다, 다만 통상적인 실무상 역세권은 도보로 5~10분거리에 전철역이 위치한 곳을 역세권이라고 하는 경우가 많습니다. 거리상으로는 대략 500미터이내로 보시면 됩니다, 참고로 역에서 도보로 5분이내, 거리상 300미터이내의 경우는 초역세권으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역세권에 대한 정확한 구분 기준이 있는 것은 아니지만, 5KM를 역세권이라고 하지 않습니다 . 보통은 전철역을 기준으로 500미터 이내를 역세권이라고 하고, 도보이동시 5~10분사이 거리를 역세권이라고 합니다. 거리상 5KM미터면 도보로 30분이상소요되는 거리이고 차로 이동해도 10분인 소요되는 거리이기 떄문에 해당 거리를 역세권으로 보기는 어렵습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울과 수도권내 아파트에 대해서는 가격이 상승하고 있는 추세입니다. 그중에서도 똘똘한 한채로 평가받는 강남지역내 아파트와 최고가 주택등은 이미 이전 최고치를 회복한 상태입니다. 다만 해당 부분이 부동산 시장 전반의 회복세로 나타날지는 아직은 판단하기는 어렵습니다. 이유는 아파트를 제외한 빌라와 같은 대체주택의 주택가격은 여전히 하락중이거나 회복을 하지 못하고 있는 상태이고, 지방의 아파트들 역시 이와 다르지 않기 떄문입니다. 그리고 주요 아파들 역시 상승추세인건 맞지만 아직까지 이전 고점을 회복하지 못한 경우가 많고, 현재 우리나라 건설사 PF대출 위기감이나 고물가에 따른 실질소득감소, 그에 따른 내수경제 하락등도 그대로 유지중이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 리스크 관리는 투자방식에 따라 달라질수 있습니다. 그에 따라 본인이 부동산에 대한 투자를 하는 방식에 따라 그에 맞는 리스크관리를 하셔야 할듯 보입니다. 예로써 가치상승을 노린 갭투자일 경우라면 당연히 입지분석에 따른 가치상승가능성을 제일 중점으로써 신경써야하고 부수적으로는 양도차익에 따른 세금에 대한 부분까지 고려하셔야 합니다, 이와다르게 수익형 부동산에 대한투자로써 월임대수익을 노린 상가등에 투자를 하신다면 당연히 공실에 대한 리스크를 우선적으로 고려하여 공실이 잘 나지 않는 입지와 상가내 상권분석등을 하셔야 합니다.그리고 모든 투자에서 고려하여야 공통사항으로 투자자금조달에 있어 여유자금이 아닌 레버리지를 통한 투자라면 금리변동성이과 매월 지출되는 이자에 대한 유지가능성등을 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 자동차뿐 아니라 가전제품등에 있어서도 렌탈방식의 수요가 많아지고 있기 때문에 랜탈사업 시장자체는 나쁘지 않을것으로 판단이 됩니다. 다만 자동차렌탈의 경우 사업구조상 회전율이 높지 않고, 회사에서 초기 자동차 구입비등의 자본지출이 필요하기 때문에 각 회사 사업운영방식에 따른 이익차이나 재무건전성등에 따라 항후 지속가능성에는 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택자는 공부상 주택으로 구분된 건축물을 소유한 경우 유주택자로 볼수 있습니다. 그에 따라 빌라, 아파트, 다가구등을 보유하면 유주택자가 됩니다, 다만 오피스텔을 보유한 경우 원칙적으로는 업무용시설이기 떄문에 주택으로 보지 않아 유주택자로 보지 않습니다만 주거용 오피스텔을 소유한 경우에는 주택수산정에 포함될수 있기에 유주택자로 분류될수 있습니다 . 흔히 말하는 상가주택의 경우도 주택으로 사용하는 면적이 전체의 2분의1일 초과한다면 이또한 주택으로 보아 유주택자가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우는 건축비용과 토지비용이 함쳐진 가격일뿐 시세와는 차이가 있고 보통 신축된 아파트의 경우 완공이후에 시세는 주변 시세를 기준으로 하여 평가받게 됩니다. 만약 분양가가 주변시세보다 낮다면 그만큼 완공과 동시에 시세차익을 얻을수 있게 되고, 거기에 해당 입지가 역세권이라면 주변시세보다 평균 10~20%정도더 높게 평가되는게 일반적입니다. 정확한 가격수치는 주변시세, 분양가등을 알수 없기에 판단하기 어렵지만, 완공후 거래를 통해 시세가 형성된다면 알수 있을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 말그대로 주변 전세가격 시세가 하락하면서 발생하게 됩니다. 즉 임대인입장에서는 대처방법이 없고, 임차인입장에서도 계약기간중 해당이유로 계약을 해지할수도 없기 떄문에 특별한 대처방안이 있지는 않습니다 .다만 게약시에 이러한 상황을 대비하기 위해 전세보증보험 가입과 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자 부여등을 반드시 받으시는게 필요합니다.