답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 전환율 산정은 1. 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역 경제 여건등을 고려하여 대통령이 정하는 비율 2. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한값 중 낮은 값을 정하게 됩니다, 단순하게 1번은 10%, 2번은 기준금리(3.5%)+2% =5.5% 입니다. 그러므로 현재의 전환율은 5.5%라고 보시면 됩니다. 참고로 전환률은 위에서 처럼 기준금리등에 따라 변동이 되는 부분이지 월세수요가 많다고해서 전환율 자체가 영향을 받지는 않습니다. 물론 임대차 시세자체는 수요에 따라 올라갈수 있고, 시세가 오르면 전환율은 그대로라도 보증금, 월세는 오르기에 산출되는 값 자체는 커질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사법 33조 금지행위에는 중개의뢰인과 직접거래, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하지 못하도록 규정하고 있습니다. 그에따라 중개의뢰인과 본인명의 또는 배우자명의로 본인 중개하에 계약을 하는 경우에는 금지행위에 따른 처벌로써 3년이하징역 또는 3천만원이하 벌금에 처하게 됩니다. 참고로 직접거래란 개업공인중개사 등이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매, 교환, 임대차 등 권리의 득실,변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 말합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국토부가 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비를 고시하였는데, 제곱미터당 3.3% 이전 203만 8천원에서 210만 6천원으로 상승하게 되었습니다. 이를 평당 금액으로 환산하면 (1평당 = 3.3제곱) 평당 700만원정도 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이 몇년주기로 한다라고 정해진 규정은 없습니다. 보통은 재건축을 위해서는 그 준비단계로써 안전진단을 받아야 하는데, 해당안전진단 신청 요건이 건축한지 30년이상된 경우에 가능합니다. 그에 따라 일반적으로 건축한 30년이 넘으면 주민들 사이에서 재건축에 대한 이야기가 나오게 됩니다. 다만 기간이 지났다고 해서 모두 재건축을 할수 있는게 아닌 만큼 해당 단지의 입지, 사업성등이 전제되어야 가능하고, 이런게 갖추어지지 않았다면 30년이 넘도 혹은 40년이 넘어도 재건축은 어려워 집니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구수 감소는 수요의 감소로 이어지기 때문에 부동산 시장내 수요감소에 따른 가격하락을 가져올수 있습니다. 다만 현 인구감소에 따른 영향은 현 아이들이 실제 부동산 수요층이 되는 시점에 가서 더욱 시장내 영향을 줄 것이기에 현재보다는 미래에 더 크게 작용을 하게 될수 있습니다. 다만 현재 상황에서는 수도권, 서울내 주택수요가 여전히 높기 떄문에 주택은 계속 공급이 되고 있는 상황입니다. 결국 미래에 확실한 것은 이전과 같은 부동산 상승세가 나오지 않을 가능성이 높고, 그에 따라 부동산을 투자대상으로써 매력이 감소하게 되어 하나의 생활공간으로 보는 인식의 전환이 될 것으로 보입니다. 다만 부동산 가격이 폭락하는등의 현상은 서울, 수도권내에서는 없을 것으로 판단되면, 어느 시점의 가격을 기준으로 변동성 없이(상승, 하락없이) 계속적으로 유지될것으로 보입니다. 물론 지방의 경우 지금도 그렇지만, 부동산 가격이 크게 하락할 가능성이 높습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 소유권자이므로 기준으로 말씀드리면 확정일자나 전입신고문제는 신경쓰실 부분이 아닙니다. 세입자가 받은 확정일자는 별도 취소가 되지 않는 것으로 계약이 종료되고 퇴거를 하면 크게 의미가 없습니다. 그리고 전입신고는 세입자가 퇴거하고 다른곳에 전입하면 자동으로 해당 주소지에서는 전출신고가 됩니다. 확인이 필요하다면 주민센터 방문하시어 전입세대 열람을 확인해보시면 됩니다, 질문자님은 퇴거일 기준으로 관리비와 별도관리비 정산이 잘 되었는데, 목적물 내부의 별도 하자나 파손등이 있는지까지 확인하신뒤 이상이 없다면 보증금 반환만 해주시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가 주택에 대해서 전입신고는 매매계약 잔금청산일 이후에 바로 하셔도 되고, 본인들 실입주시에 하셔도 됩니다. 사실상 소유권을 가진 주택에 대해서 전입신고에 따른 대항력, 우선변제권에 획득을 위한 확정일자부여등의 효력은 필요하지 않기 때문입니다. 즉, 자가주택에 대해서는 확정일자 부여 받으실 필요없고, 전입신고는 주민등록법상 실제 거주하는 곳에 의무적으로 전입후 14일이내 하는 것이기에 하는 것입니다,그러므로 걱정하실필요없이 원하실때 전입신고는 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 개발사업은 위험성을 가지고 있고, 지주택의 경우는 그 위험성이 다소 높은 게 일반적입니다. 이유는 다른 개발사업들은 개발부지에 대한 소유권을 가진 사람들이 모여 진행하는 만큼 토지확보에 대한 리스크는 없는데 반해 지주택은 일정한 토지를 구매하고 개발하기 때문에 토지확보과정에서 사업진행 자체가 지연되는 경우가 많다는 단점이 있습니다. 물론 그외 문제점들은 조합장의 비리, 시공사와의 마찰, 조합원들간 마찰등은 모든 개발사업에서 발생할수 있는 공통적인 리스크입니다. 지주택 사업승인 신청 요건에 토지사용승락서 95%이상이 조건이 있는데 이때는 사업승인이 되었더라도 반드시 토지소유권의 95%를 소유한 것인지 사용승락을 95%받은것인지를 구분하셔야 합니다, 토지소유권 95%을 소유한 것이라면 안전성이 높아질수 있지만 , 토지사용승락 95%라면 이후 변수가 매우 커질수 잇는 위험이 있기 때문입니다. 동호수도 사실 지정시기에 차이가 있기에 동,호수 배정만으로 안전하다 말하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 1,2차 동차를 기준으로 1년으로 보시면 됩니다. 시험일 기준으로 하면 11월부터~다음해 10월까지가 주로 공부기간이며, 인강 또는 학원등도 해당 기간을 기준으로 커리큐럼을 만들게 됩니다. 다만 공부라는게 개인별 학습능력에 차이가 있고, 공부에 투자하는 시간에도 차이가 있을수 있기에 기간을 가름하는것은 의미가 없습니다. 경험상 1.2차 모두를 4개월 공부만에 합격하는 사람도 있고, 1년내내 공부해서 합격하는 사람도 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단만 말씀드리면 주택가격이 올랐다고 해서 주택보유자 모두가 부자가 된 것은 아닙니다. 물론 주택가격상승분에 대한 이득을 취하게는 되지만 실거주 목적의 1주택자의 경우 해당주택을 매도하고 다른 주택으로 간다고 가정하였을 때 내 주택가격이 오른 만큼 다른 주택가격도 결국은 상승한 것과 같기 때문에 눈에 보이는 자산은 커졌더라도 실질적은 수익으로 보기는 어려운게 일반적입니다. 다만 투자를 한 경우에는 자산증식으로 이어질수는 있습니다. 개인기준에 따른 부자의 기준이라면 내가 무언가를 먹고 싶을때 그 어떤 것이라도 비용걱정없이 맘껏 먹을 정도의 부를 가지고 있다면 부자라고 판단하고 있으나, 2023년 부자보고서에 따르면 자산 100억 정도는 있어야 스스로를 부자로 생각할수 있다고 합니다.