답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 리스크는 투자방식에 따라 다릅니다. 질문처럼 임대수익을 목적으로하는 투자의 경우 가장 큰 위험요소는 공실리스크가 될수 있고, 이는 지역 내 환경변화에 따른 임대차 수요감소, 또는 임대차 시세하락등이 발생할 경우 손실로 연결될수 있습니다, 또한 대출을 통해 주택을 매수하는 경우라면 금리인상에 따른 이자부담증가 또는 시세하락에 따른 월세 감소등도 모두 투자리스크가 될수 있고, 그외 주택 노후화에 따른 하자발생등도 추가적인 리스크가 될수 있습니다.그리고 지방의 경우 부동산 호황기에는 가치상승의 가능성이 높으나 지금과 같이 부동산 하락,회복기에는 반응속도가 늦을수 밖에 없고, 회복력도 낮아질수 있기에 가치하락에 대한 리스크도 수도권에 비해 매우 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사들이 모여 만든 협회도 존재를 합니다. 현재는 한국공인중개사 협회라는 명칭으로 존재하고 있으며, 해당 협회에서는 공인중개사의 실무교육 및 연수교육등을 운영, 지원하고 부동산 법률에 대한 정보, 그리고 공제사업등을 지원하고 있습니다, 또한 정부의 공인중개사에 대한 각종 법률제정이나 자격시험등의 변동이 있을 경우 중개사를 대표해 의견전달등의 역할을 하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 장기적인 관점에서는 질문의 이유처럼 인구감소등의 여파가 실제 수요감소로 이어질수 있기에 예전처럼 투자대상으로써 매력이 떨어질수는 있습니다. 다만 현재도 그렇지만 주택의 양극화가 더욱 심하지면서 주택에 따른 투자가치가 나누어지고 있기에 이름하여 똘똘한 한채의 투자가치는 더욱 올라갈수 있습니다. 단기적으로는 정부의 대출규제로 인해 수요감소를 예상할수 있지만 반대로 기준금리 인하가능성이 높아지는 만큼 조금은 더 지켜볼 필요성이 있고, 투자대상에 있어서도 시장 변동성이 크고 상가나 오피스텔등의 경기회복이 되지 않은 점을 고려할때 관망이 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혜택이라고 보기는 어렵고, 주택가액에 따라 절세효과가 있기 때문에 유리한 면이 있습니다. 다만 해당 하는 주택만을 보유한 1주택자이고, 주택가액이 12억이하인 경우라면 사실상 공동명의에 따른 절세효과는 크지 않습니다, 그러므로 무조건적인 공동명의보다는 상황에 맞게 선택을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 마진은 매장마다 차이가 있습니다. 그리고 박리다매로써 수익을 창출할수도 있기 때문에 2천원에도 마진이 있다면 7~8천원은 더 마진이 높다라고면 단정적으로 보기 어렵습니다. 7~8천원에 파는 중국집은 그 나름대로 매장운영에 추가적인 비용이 있을수 있기 때문입니다. 음식장사의 경우 평균마진율은 음식마다 차이가 있겠지만 짜장면의 경우 다른 음식에 비해 마진율이 높은 업종에 속하기는 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택담보대출시 ltv한도는 70%입니다. 이는 주택가격을 기준으로 최대 70%까지 담보대출이 가능한데, 거래금액기준이 아닌 은행이 판단하는 주택가격의 70%입니다. 그리고 그외 개인 소득이나 부채에 따라 해당 한도보다 낮게 대출한도가 정해지기 때문에 보통 안정적인 주택구매라고 한다면 매매가격의 40~50%만을 대출로 자금을 조달하는 것으로 볼수 있습니다. 물론 주택가격이 높을수록 대출금액도 커지기에 부담하는 원리금에 대한 부담이 커지는 만큼 본인 소득수준에 따라 상환가능한 수준의 대출을 받으시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격증에 대한 갱신은 없습니다. 운전면허와 같이 갱신기간이 정해져 의무로써 갱신할 필요는 없습니다, 다만 실무에 근무하는 공인중개사(시,도에 개업공인중개사, 소속공인중개사로 등록한 경우)는 2년마다 의무적으로 연수교육을 받아야 합니다. 해당 연수교육을 통해 부동산 거래사고 예방교육과 중개관련 개정법령,세제 실무등 개정된 법률등에 대해 교육을 받게 됩니다. 이를 받지 않을 경우 과태료 처분등이 부과됩니다,만약 자격을 취득하였으나, 실무로써 일하지 않는 경우에는 별도 교육의무나, 갱신의무는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 정책은 어느정부던 현 시장 상황에 따라 유연성있게 대처를 하는게 맞습니다, 그에 따라 현정부뿐 아니라 이전정부에서도 부동산 대책은 늘 수시로 변경되었고, 정부능력과 별개로 이러한 특성자체를 이해를 하는게 필요합니다. 현재는 가계대출 상승세가 위험수준에 도달하면서 정부에서도 은행들의 주담대대출에 대한 압박을 하는 시점이고, 만약이러한 통제의 결과로 부동산 시장 내 가격이 어느정도 안정화되고, 가계대출 상승세가 완만해지면서 안정화될 경우 또다른 반대의 대책이 나올 가능성이 높습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 서울 주택구매시 기간을 물어보시는 것이라면 서울 내 평균 주택가격은 11억조금 넘습니다, 본인 연봉이 5000만원이라는 가정하에 산술적으로는 22년이라는 기간동안 한푼도 안쓰고 모으셔야 합니다. 물론 주택의 형태나 지역입지, 평수에 따라 평균가격보다 낮을수도 있고, 본인연봉이 이보다 높거나 낮더라도 시간이 흐른뒤 상승될 가능성을 배제한 산술적 계산이기에 정확도를 따질수는 없습니다. 통상적으로 서울 주택을 구매할때 구매금의 30~40%는 자기자금이 필요한 만큼 최소 3~4억은 있으셔야 하고 본인이 연봉과 매년 모을수 있는 돈을 계산해 보면 대략적인 가능년수는 나오지 않을까 싶습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 말그대로 채권자가 담보를 처분하여 자금을 회수하는 과정입니다, 문제는 담보가 낙찰이 되지않아 처분되지 않으면 결국 권리관계상 아무런 변화도 일어나지 않게 됩니다. 보통 유찰시 최저매각대금을 계속해서 낮추게 되는데 해당 금액이 채권회수금액보다 낮아질 경우 신청자의 취하신청에 따라 경매가 진행되지 않는경우가 대부분인데, 이럴 경우 임차인의 보증금 회수는 사실상 낙찰이 되지 않아 지급이 어려워지게 되고 계속해서 임대인에 대해서 반환을 요구하는 방법밖에 없어 집니다, 경우에 따라 다른 물권이 없는 상태로 임차인신청에 따라 경매를 진행한 것이라면 경매과정중 스스로 낙찰을 받아 소유권을 인수하는 방법이 가능하나, 다른 물권에 의해 신청된 임의경매로 경매가 취소될 경우라면 특별한 방법이 없습니다,