답변 내역

모든 지역과 주택에 대해서 그런 것은 아니며, 서울 ,수도권 내 아파트에 대해서만 전세가격과 주택가격 상승효과가 나타나고 있습니다. 이유는 현 빌라등의 대한 전세사기가 커지면서 임대차의 수요가 비교적 안정적인 아파트에 몰리게 되었고, 실주택구매수요자들은 향후 부동산 시장에 대한 불확실성으로 인해 구매보다는 임대차를 통해 단기적으로 상황을 지켜보는 선택을 많이하고 있기에 아파트에 대한 전세수요가 늘어나게되엇고 그에 따라 전세가격이 상승하게 되었습니다. 이러한 영향으로 주택가격도 소폭상승되는 효과가 발생되고 있으나, 전문가들 대다수는 전체적인 부동산 시장의 회복기라기 보다는 일시적인 반등현상으로 보는 견해가 많습니다.

가등기는 말그대로 본래의 등기전에 미리 순위보존을 목적으로 하는 등기를 말합니다. 소유권가등기의 경우 소유권이전청구가등기, 소유권이전담보가등기 두가지가 있는데, 두가지모두 소송등의 법적 절차가 종료되어 본등기가 될 경우 현 가등기 순위를 그대로 이어 받아 그 효력을 인정하게 되고, 가등기만 있는 상태에서는 그자체로 효력은 없습니다. 보통 매매시 소유권가등기가 있다면 권리관계상 위험한 권리로 볼수 있는데, 소유권 이전청구권가등기는 심할 경우 매매이후에 본등기가 될 경우 소유권을 상실할수 있습니다.

우리나라의 경우 2015년이후로 3층이상 또는 연면적 500제곱미터이상 모든 건축물에 대해서는 내진설계를 의무화하고 있습니다. 즉 법률상으로 해당 년도 이후에 건설된 건물에 대해서는 내진설계가 되어 있으므로 너무크게 걱정은 하지 않아도 되지만, 실제 큰 지진의 경험이 없는 우리나라에서 과연 어느정도 지진에 건물들이 지탱할지는 현실적으로 확인되지 않았기에 장담하기는 어렵습니다.

재계약서를 작성하신뒤 확정일자는 아무때나 받으셔도 되는데, 보증금의 변동이 없다면 별도 확정일자 부여는 필요하지 않고, 만약 임대차 신고의무가 있는 경우라면 신고시 확정일자가 자동부여되기 때문에 별도로 하실 필요는 없습니다. 합의된 추가사항이 있다면 적으시면 되고, 기존계약을 연장하는 계약임을 명시하시면 됩니다. 임대사업자로 등록된 임대인의 경우 보증보험 가입이 의무이고 해당 보증보험 연장은 계약연장과 별개로 보증기간 만기전에 임대인 스스로 알아서 연장을 하게 됩니다. 크게는 없습니다. 다만 권리관계변동이 있는지를 등기부를 통해 한번더 확인하시는 게 좋고, 보증금과 기간에 대한 명시여부등은 다시한번 체크하시면 됩니다.

내용증명을 보내도 실제 효과는 없는 상황으로 보입니다. 임대인에 대한 압박을 계속하시고 만기일에 실제 반환이 되지 않으면 그때는 임차권 등기명령신청를 신청하시고 임대인에 대해서는 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하시는게 순서상 맞을듯 보입니다. 그뒤 임차권 등기가 완료되면 보증보험을 통한 구상권청구나 보증보험이 없다면 반환소송을 준비하셔야 합니다. 그리고 대출에 대해서는 만기전에 해당 상황발생시 대출 단기연장등의 내용을 은행을 통해 상담받으셔서 별도로 알아보셔야 합니다.

우선 시장경제에 따라 움직이는 부동산시장에 정부가 직간접으로 개입하는 것은 어느정도 필요하나, 최소화하는 것이 결과적으로는 더 나을수 있습니다. 인위적인 시장개입은 생각치 않은 부정적 결과를 만들어 낼수 있기 떄문입니다. 일단 현재는 부동산시장이 하락세이기 때문에 정부에서는 부동산 활성화와 가격부양을 위해 각종규제와 세금을 완화하는 정책을 추진중에 있습니다, 그리고 실구매수요를 위해 저금리 대출상품등을 출시하여 자금조달을 원할히 해주고 있는 상황입니다. 문제는 이러한 정책들중에서는 개정이 필요한 부분들이 있고 대표적으로 주택법이나 각종 세법등인데, 국회가 재기능을 하지 못하고 있기 때문에 시장에 직접적으로 완화의 효과가 닿지는 않고 있고 부동산 하락에 주요원인이 되는 기준금리 역시 미국과의 금리차등으로 인해 독자적인 인하등이 어렵기에 사실상 정부가 할수 있는 방향이 많지는 않은 상황입니다.

임대차 보호법상은 계약만기 6~2개월전까지 상대방에 대해 의사표시를 하셔야 합니다. 보통 임차인의 경우 계속거주가 아닌 만기퇴거를 희망하는 경우 해당 기간내 반드시 퇴거통보를 하셔야 하며, 임차인을 구하기 어려운 시장상황에서는 최대한 빠르게 통보하여 다음임차인을 구하는데 협조하시는게 만기 보증금 반환이 안정적일수 있습니다,반대로 연장을 원하는 경우 일단은 해당기간내 임대인의 통보가 오기를 기다리시는게 유리한데, 이유는 해당기간내 양당사자간 아무런 의사통보가 없으면, 법에 따른 묵시적갱신이 가능하고 이는 임차인에게 유리하기 떄문에 임대인의 연락이 오기전까지는 가만히 계시는게 유리힙니다.

경매가 이루어지는 과정은 채무자인 담보소유자가 채무를 상환하지 못해 발생되는 법적처분과정입니다. 여기서 유추해볼수 있듯이 단순 해당지역에 매물이 많다적다의 문제는 아닙니다. 일반적으로 담보대출 유지가 어렵다면 해당 주택을 매도하여 매매자금으로 주택담보를 상환하면되는데 이러한 일반매매를 통해 대출을 감당할수 없을 만큼 주택가격이 하락한 경우나 매매거래량이 거의 없어 계약자체가 어려운 경우에는 이러한 청산자체가 어렵습니다. 이렇게 되면 경매로 넘어오게 매물이 늘어가게 되는 것이고, 이는 곧 주택매매량 감소, 주택가격하락을 의미하게 되어 부동산 시장 자체가 하락세가너 침체기에 접어들었다는 해석이 가능해집니다. 부동산 시장의 하락은 유동성있는 경제 특성상 이미 선행경제도 어느정도 침체기의 시작이라는 해석이 가능하기에 경매매물이 늘어난다는 것은 부동산 경기가 안좋다는 의미이고 이는 곧 경기침체나 경기불황의 예상을 가능케 합니다.

이사의 경우 실제 견적을 내기 위해 이사짐센터에서 방문을 하기 때문에 해당 과정을 통해 정확한 견적을 받아보셔야 합니다. 짐이 별로 없다고 해도 보는 기준이 다 다르기 떄문에 질문의 내용만보고는 판단하기 어렵고, 실제 평수보다는 해당 짐의 양이 5톤기준에 해당하는지 이를 초과하는지에 따라 참여인원과 추가비용이 발생할수 있습니다, 또한 이사가는 곳과 이사나가는 곳의 사다리차 필요여부에 따라 추가비용이 발생될수 있기에 사전에 이사짐센터 2군데 정도에 견적을 받아보시고 결정하시는게 필요할듯 보입니다. 평균적으로 30평대 이하 이사비용은 100만원 전후가 됩니다.

권리분석은 쉽게 말해 등기부등본을 통해 경매낙찰이후 인수되는 권리의 여부와 소멸되는 권리등의 판단입니다. 보통 경매매물에 대해서는 등기부상 말소기준권리가 있고 해당 권리를 기준으로 소멸권리인지, 낙찰후 인수권리인지를 판단하는것과, 임대차의 경우 등기부상 기재되는 부분이 아니기에 임차인의 대항력 여부와 낙찰후 인수여부등의 종합적인 권리관계파악을 말합니다. 이는 매물마다 권리관계가 다르기 떄문에 단순설명이 아닌 본인 스스로 등기부를 보고 순위와 절차에 따른 인수, 소멸에 대한 지식이 필요한 과정입니다. 그렇기에 경매참여를 위해서는 반드시 사전에 알고계셔야할 기본지식으로 보시면 됩니다.