답변 내역

전세사기여부는 사실상 보증금을 반환받는 시기에 미반환등에 따라 발생하는 것이기에 계약당시가 아닌 만기시점인 2년뒤 4년뒤에 현실화가 됩니다. 즉, 계약시기에 권리관계상 아무런 하자가 없고, 임대인의 재정상태에 문제가 없더라도 시간이 지난 뒤에는 문제가 발생하여 전세사기로 이어질수 있습니다. 모든 전세사기피해 유형이 다 그러한 것은 아니겠지만 계약시점에서는 문제가 없었으나, 이후 발생되는 경우가 많고, 문제가 심각했던 빌라등의 깡통전세등은 지난 과거기록상 부동산가격이급락하는 경우가 흔하지 않았기에 사회적 문제로 발생되지 않았던 것이나, 최근 부동산 시장 침체에 따라 가격이 폭락하면서 그동안의 관행적인 무자본 갭투자등이 깡통전세로 변하게 되면서 피해가 발생하는 경우도 상당합니다. 즉, 이러한 부동산불패의 흐름이 정부의 무분별한 갭투자등 통제를 미흡하게 하였고, 각 개인들의 설마 주택가격의 급락하여 깡통전세가 될까라는 안일한 인식등이 합쳐지면서 현재와 같은 큰 피해로 이어지게 된 부분이 있습니다. 사실 금리의 급격한 인상에 따른 주택가격 하락이 없었다면 현재와 같은 전세사기 이슈화는 나타나지 않았을 가능성이 높습니다. 그만큼 전세사기중 처음부터 목적을 가지고 사기를 계획한 임대인의 사기행위나, 임차인 스스로 확인도 안하고 계약을해서 피해를 본 케이스는 극히 적습니다.

대한민국 실효 지배 영토 안에는 약 3358개의 섬이 존재하는데 이중유인도는 482곳에 불과하며, 나머지 2876곳이 무인도라는 자료가 있습니다, 참고로 무인도는 사람이 살지 않는 섬을 말하지만 국제법상 한 세대만 거주하고 있는 경우에도 무인도로 포함됩니다. 우리나라 무인도의 대부분은 전라남도와 경상남도등 남해안 지역에 위치하고 있습니다.

판례에 따르면 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기위한 근저당의 경우 근저당설정행위와 별도로 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 하고, 근저당권의 성립 당시 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지는 여부는 해당 존재를 주장하는 측에 입증책임이 있다는 의 미입니다. 쉽게는 채무자이자 소유자인 A와 근저당권자인 B 사이 채무관계에 대한 분쟁이 발생한 경우 피담보채권을 성립시키는 계약관계의 입증은 근저당권자인 B에게 있다는 의미로 해석할수 있습니다.

질문의 조건만 보면 해당 지역내에서는 좋은 입지가 될수 있지만 입지특성상 서울과 접근성이 더 중요해 보입니다. 그렇기 위해서는 GTX역과의 거리가 가치형성에 중요한 요인될 가능성이 있기에 역과 거리가 있다면 이는 가치상승을 제한하는 부분이 될수 있습니다. 그리고 전체적으로 현재 운정신도시 주택가격이 생각보다는 매우 많이 상승한 상태이고 최근 분양한 아파트등도 분양가가 너무 높다는 의견이 많기 때문에 추가적인 주택가격상승을 예상하기는 어려운게 사실입니다, 그리고 최근 접근성이 좀더 유리한 일산1기 신도시 재건축등이 규제가 완화되면서 본격화될 예정이고, 일산보다 서울 근접성이 좋은 대곡지역내 아파트단지들이 개발된 점도 수요제한요소가 될 가능성이 있어 보입니다.

계약금이 아닌 가계약금을 전달하신 상태로 보입니다. 이러한 과정에서는 부동산이 세부적인 권리관계확인등은 해주기에 별도 확인까지는 안해도 되겠지만 계약서 작성시 특약등에 대한 부분은 중개사를 통해 기재할 내용들을 사전에 요청하시는게 좋습니다. 주로 전세대출이 필요한경우 임대인 협조 및 대출반려시 계약해지 및 계약금 반환특약, 권리관계상 전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 하지 않는다는점, 마지막으로 보증보험 가입가능여부등의 확인을 해두시면 됩니다 .

영구임대아파트의 입주가격은 기본적으로 생계, 의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모가족, 기초생활수급권자, 차상층계층중 소득요건을 만족하는 무주택세대구성원이여야 합니다, 현재 임대아파트가 할머니가 이에 해당하여 대상자로써 거주중이라면 이후 공급주체에 따라 대상자 사망시 퇴거기간과 연장가능여부에 차이가 있으므로 현 거주하는 영구임대아파트공급주체측에 문의를 해보셔야 할듯 보입니다. 보통은 연장이 불가한 것은 아니지만, 임대보증금이나 임대료를 차등부과를 조건으로 연장하는 경우가 있고, 퇴거를 하더라도 유예기간을 주어 갑작스런 퇴거는 하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다, 물론 위에서 말했듯 자세한 사항은 공급주체를 통해 확인하셔야 하빈다.

입주자대표회의는 4명이상의 동별대표자로 구성하며, 회장1명, 감사2명이상 그리고 이사1명이상을 임원으로 두어야 합니다 입주자대표회의 회장은 입주자 대표회의가 구성,변경될 경우 이날부터 30일 이내 특별자치시장, 특별자치도시사, 시장,군수, 구청장에게 신고서를 제출하여야 정식 대표단체로써 인정이 가능합니다. 참고로 동대표는 임기2년으로 하며, 선동별 세대수에 비례하여 아파트 관리규약에서 정한 선거구에 따라 주민투표로 선출된 대표자를 말합니다.

민반상 사인간 계약의 성립은 당사자간 의견합치가 되면 성립합니다. 그리고 이를 문서로써 입증가능하게 하는게 계약서작성이지, 계약서 작성 여부가 계약상 성립과 효력에는 영향이 주지 않습니다. 질문의 경우라면 이미 조건변경을 합의한 합의연장이 된 상태이고, 그에 따라 오른 조건대로 임대료를 지급하셔야 합니다, 또한 중도해지를 원할 경우 임대인이 요구하는 다음임차인 주선등도 모두 충족하셔야 중도해지및 만기전 보증금 반환도 가능합니다. 본인이 재계약시 근무중이였다면 계약당사자가 아니라고 해도 계약관계상 대리인으로 볼 여지가 있고, 만약 연장협의시에 퇴사를 하였던 상태라면 본인이 연장을 할 권한이 없음에도 연장을 한게 되기 때문에 문제가 생길여지가 있습니다. 이 부분은 법적판단이 필요해 보이는 부분이나, 본인이 계약상 당사자가 아니라고해도 실제 거주와 계약을 진행하였기 이를 이유로계약에 대한 책임을 회피할 이유가 되지는 않아 보입니다.

질문의 경우는 세금관련 내용을 보실때 3주택자 기준으로 보시면 됩니다, 구매하는 주택을 포함하여 현적용기준을 찾아보시면 됩니다. 일단 취득세의 경우 3주택자는 비조정지역이라도 8% 중과세율이 적용되며, 보유세에의 경우 목적물별 과세이기 때문에 다주택여부와 관계없이 주택별 과세하고 합산되어 재산세를 내시면 되고, 보유세에서 문제가 되는 부분은 개별 보유한 주택가액의 합이 9억을 초과하면 해당 초과분에 대해서는 종부세 과세대상 됩니다. 양도세 역시도 비과세는 어렵고 중과세율이 적용되 최초매도하는 주택 양도차익에 대해 기본세율에 +20%가 추가 중과됩니다, 다만 현재는 한시적 양도중세 완화연장이 되었기에 중과세는 적용되지 않고 기본세율이 적용됩니다.

우선 상속의 경우는 피상속인 사망시에 법적 상속이 됩니다. 그에 따라 어머님과 형제분이 법적 비율에 따라 각각 상속을 받은 것이고 주택에 대한 지분을 보유하면 그 자체로도 유주택자로 볼수 있습니다 . 즉 원칙상은 유주택자가 된 것입니다. 또한 상속등기 여부와 관계없이 법적 상속된 만큼 상속개시일(피상속인 사망일)에 유주택자로 인정이 됩니다. 다만 청약에 있어서는 이러한 상속주택에 대한 무주택자 인정하는 특례가 있습니다, 물론 아래요건에 해당이 되어야 청약시 무주택자로써 인정이 가능합니다. 청약시 부적격자 통보받고 해당일 기준으로 3개월이내 그 지분을 처분하면 무주택자로써인정이 가능합니다. 안정적으로 무주택 자격을 유지하시려면 상속등기를 마무리하시고 지분 매도를 하시거나, 상속인간 상속협의서등을 작성하여 한사람에게 상속시키는 것도 방법이 될수 있습니다,