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경매로 낙찰받아 2주택자 대출 몇%센트인지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대출도 결국은 주택담보대출에 해당되기 때문에 1주택자의 경우 처분조건부로써 대출이 가능합니다. 만약 수도권이내라면 기존주택 6개월 내 처분과 6개월 내 실거주요건에 충족되어야 하고, LTV는 감정가 기준으로 60%내외가 일반적입니다. 다만 수도권이라도 규제지역 여부와 금융권별 차이가 있을수 있고 보통은 감정가를 기준으로 하여 한도를 산정하게 됩니다. 서울 송파 빌라라면 아마도 LTV50%내로 적용될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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3기신도시 생애최초특별공급 및 출산특례 조항 관련 유주택자의 청약 당첨 효력
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 생애최초특별공급 관련,혼인신고 전까지 남편 소유 아파트에서 계속 살면서 아내가 생애최초특별공급 아파트 청약을 신청하였을때,만약 청약이 당첨된 경우 혼인신고 전까지 남편이 주택을 처분하면 무주택으로 인정 받아 청약에 문제가 없습니까?-근거조항※ (생애최초 특별공급) 세대구성원 전원이 과거 주택소유사실이 없어야 함. 단, 신청자의 배우자가 혼인신고 전 주택을 소유하였다가 처분(혼인신고전)한 사실이 있는 경우는 예외로 함-> 현재 혼인신고전이므로 두분은 남남이며, 주민등록등본상도 동거인으로 되어 있을 듯 보입니다 그러므로 현상태에서 생애최초특공은 무주택자인 아내분이 하시면 관계가 없을듯 보이고, 만약 혼인신고전에 남편도 주택을 매도하게 된다면 이때는 혼인이후에도 생애최초 특별공급 청약은 가능합니다.2. 출산특례 조항 관련혼인신고 후에도 남편 소유의 아파트에 살면서 신혼부부 특공 혹은 신생아 특공을 지원하고, 청약에 당첨된 후 처분하여도 청약 당첨에 문제가 없습니까?->현상태에서 혼인신고을 하면 1가구 1주택이 되고, 그에 따라 무주택자 기준의 특공이나 신생아특공은 지원하실수 없습니다. 다만 최근에 1주택자라도 신생아 특별공급의 경우 처분조건부로 청약이 가능토록 검토중이라는 이야기는 들은적이 있으나, 아직 공식적으로 발표되거나 고시된 부분은 없기에 1주택자가 특별공급신청은 어려울것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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지속적인 바퀴벌레 출몰로 인한 원룸 계약 중도해지 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.바퀴벌레등의 문제가 지속되는 경우 임대차 계약의 해지는 가능할수 있습니다. 사실 해당 부분이 중대하자로 인정되는지에 대한 다툼은 있는데 질문처럼 지속적인 방역등을 시행하였음에도 문제가 개선되지 않는다면 합의해지가 아닌 임차인의 중대해지요구를 통해 계약을 해지할수 있습니다. 일단 임대인에게 내용증명 발송을 통해 계약해지 의사를 전달하고, 보증금 정산요청등의 내용을 포함하여 발송하시는게 우선되어야 합니다 . 이후 임대인이 별도의 조치를 취하지 않는 경우에는 지급명령신청이나 별도 법적소송등을 진행하여야 하면, 이런 경우에는 보증금 반환외 이사비용을 포함한 별도의 손해배상등의 책임을 함께 묻는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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아파트 대출금 있는 상태에서 전세 내 놓을 때.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 상환여부는 질문자님 선택에 따라 하시면 되는데 만약 상환조건부 전세가 아니라면 들어올 임차인이 없을수 있습니다. 이유는 시세가 6억인데 대출이 2억, 보증금이 4억이면 시세대비 전세가율은 100%이기에 단순하게 보면 보증금보호자체가 어려운 매물에 해당되기 때문입니다. 2) 1처럼 위조건이라면 당연히 가입이 불가하고 그에 따라 들어올 세입자를 구하기는 현실적으로 어렵다고 보시면 됩니다. 예를 들어 만약 비교매물의 전세시세가 4억이고 본인이 선순위 근저당을 유지히사려면 전세시세 -선순위근저당의 금액의 전세임차인을 구하셔야 합니다 쉽게 전세금 2억으로 내놓으셔야 그나마 계약가능성이 있고 보증보험 가입도 가능할 여지가 있습니다, 결국 4억의 임차인을 받아 선순위근저당을 말소하거나, 남겨두시려면 그만큼 전세보증금을 낮게 하셔야 합니다 그런데 둘다 결국 임대인이 가져가는 현금은 2억이라는 점은 차이가 없기에 대출이자를 고려하면 전세금 4억으로 임차인을 구하고 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 하시는게 기존대출이자부담이 없기에 유리합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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등기부등본 없는 신축 아파트 월세 어떤가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축으로써 아직등기부 개설이 되지 않은 매물에 대해서 임대차계약을 진행할때에는 기본적으로 분양계약서, 분양대금납부확인서등을 확인하셔야 합니다. 질문처럼 재개발구역내 조합원 주택의 경우는 소유자 확인을 위해 조합원공급계약서를 통해 현 계약당사자가 실제 소유자가 맞는지를 확인하셔야 하고, 조합사무실에 전화를 하여 해당 주택의 소유자가 맞는지등도 확인이 필요합니다. 그리고 현시점까지 중도금 대출액이 얼마가 있는지, 연체이력은 없는지 등을 확인하는게 필요하고 월세의 경우는 후순위 임차인이 될 가능성이 높기에 선순위 주담대가 실행될 가능성도 있기에 대출의 실행유무등을 문의하시는게 필요할수 있습니다. 이러한 부분들을 종합해서 중개사를 통해 특약등으로 기재를 해두시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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부동산 전월세 및 매매 공급이 부족한 이유와 구매하려는 입장에서 언제가 적기일지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특별법으로 보장하는 갱신청구권의 경우는 임대인이 무조건 지인을 살게하거나 하는 이유로 거절할수 없습니다. 실거주를 이유로 거부할때에는 명의자 또는 명의자의 직계존비속만 가능하기에 질문처럼 친인척들이 들어가는 조건으로 거부할수 없습니다. 그리고 전월세 시장의 물량이 줄어든 이유는 규제지역 확대등에 따라 갭투자나 구입자금대출이 제한됨면서 구축에 대한 공급이 줄어든 영향이 있습니다. 질문처럼 주거안정을 위해 최종적으로 자가주택을 구입하실 경우에는 그 구입시기 결정기준이 정책방향이나 시세방향보다는 자금에 대한 조달가능성, 구입자금에 대한 계획이 원하시는 주택을 구매할때 무리가 안되는 수준이라면 해당 시점에 구매를 하시는게 맞습니다. 특히 지금처럼 규제가 강화되었다 하더라도 무주택자나 생애최초구입자들의 혜택은 일정부분 유지가 되고 있기 떄문에 잘 알아보시고 자금조달계획을 세우신뒤 구입과 소득대비 원리금 부담이 심하지 않은 시점이라면 구매를 진행하시는게 가장 현명하다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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월세 중도해지에 대해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우 상대방동의가 필수이기 떄문에 정확한 상대방의 의사가 없다면 기간내 월세는 계속 내셔야 합니다. 결국은 약속된 계약을 중도해지하는 질문자님이 불리할수 밖에 없는 상황이므로 다시한번 임대인에게 중도해지동의를 요청하시는게 맞을듯보입니다. 만약 임대인이 기간내 끝까지 동의를 안하면 사실상의 보증금 반환이나 중도퇴거가 어렵고 월세 및 관리비도 계속 납부를 하셔야 합니다. 일단 협의를 계속 유도하되, 새로운 임차인을 계속구하시는게 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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법인 임대사업자와의 임대차계약시 공인중개사와 단둘이 계약진행.?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약인만큼 처벌 대상에는 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다만 계약에서 위임장 없는 대리인이 임대차계약을 체결하는 경우 유효한 임대차계약으로 인정되지는 않습니다. 다만, 질문의 경우는 중개사가 대리인이 아닌 동일시점,시간에 만나서 체결하는 방식이 아닌 미리 계약서를 작성후 서명한 뒤 이후에 법인이 확인후 서명하는 방식이므로 중개사가 위임장을 받을 필요는 없어보이긴 합니다. 임차인 입장에서는 이러한 방식은 계약당사자를 직접보지 못하기 때문에 불안하실수 있고, 그에 따라 중개사에게 법인담당자를 직접 보고 계약하는 것을 요청하시고 법인 등기부등본, 인감증명서, 법인인감, 사업자등록증, 대표자 신분증 , 대리인 위임장등을 첨부를 요청하는게 안전하실수는 있습니다 .
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.27
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오피스텔 원룸사는데 5일정도 집 비울건데 보일러를
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 계절이라면 꺼두시고 가셔도 되나, 겨울철에는 추위로 인한 동파나 갑작스런 시동시에 보일러관 파열등이 될수 있기에 되도록 외출모드로 두시고 가시는게 안전할것으로 보입니다. 만약 주택을 비워둔 이후 동파에 따른 누수등이 발생하게 되면 임차인 과실에 따른 하자보수책임이 발생할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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저 .. 무주택세대구성원 기준에 해당되는건가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 무주택세대구성원은 본인 뿐아니라 동일세대 세대원들도 주택을 보유하고 있지 않아야 합니다. 질문에서는 세대원인 부모님이 주택을 보유한 유주택자이기 때문에 원칙상 무주택세대구성원에 해당되지 않지만, 청약등에서는 특례에따라 주택을 보유한 부모님이 만60세이상 넘으셨을때 무주택자인 자녀에 대해서는 무주택세대구성원으로 인정이 가능합니다. 즉, 질문의 경우 질문자님은 청약시 무주택세대구성원 자격이 인장되고 그에 따라 생애최초 특별공급 청약도 가능하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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