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이전 주인이 전출신고하기 전에 새로운 주인이 미리 이사와서 살아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 잔금을 지급하게 되면 주택을 인도받게 됩니다, 즉 잔금을 지급하셨다면 주택에 대한 점유를 받으시는 것이기에 잔금일부터 청소 , 도배, 장판등의 부수적인 부분을 하셔도 관계가 없습니다. 전입신고만 매도자의 상황에 따라 조금 늦게 하시는 부분이고, 매매의 경우는 5일잔금지급시 소유권 이전등기를 받아 등기만 당일에 접수하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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전세계약 연장할때 동일 조건으로 하려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조건의 변경이 없는 경우라면 특별히 계약서 작성을 할 필요는 없으나, 임차인의 대출연장이나 보증보험 연장등을 위해 계약서가 필요한 경우 계약서를 작성하시면 되고, 계약서 작성시 새로작성하실 경우에는 필요한 특약등은 추가하고 수정하여 작성하신뒤 서명 및 날인을 하시면 되고, 꼭 이전계약서와 동일한 도장을 사용하지는 않아도 관계가 없습니다. 기존계약서 수정시에는 수정된 부분이나 추가된 부분에 별도의 두 당사자간 서명 및 날인을 하시면 됩니다. 물론 이때도 계약서는 양쪽 모두 동일하게 수정하여야 하고, 새로 작성시에도 두개를 만들어 당사자 각각 보관을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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지금의 경제 상황이 언제쯤이면 조금 나아지려나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기가 언제쯤 살아날지는 예측하기 어렵습니다. 사실 현재도 이전보다는 경제지표나 주식시장등이 나아지고 있는 상태이지만 서민들 체감상 경기는 아직 나아지지 않았기 때문입니다. 다만 내부, 외부의 불안요인들이 점차 개선되어 가고 있고 특히 정권교체에 따른 내수소비 증가와 우리나라의 기업활동등의 수익성이 조금씩 나아지고 있기 떄문에 앞으로 1,2년내 다시 경제상황은 좋아지지 않을까 기대는 해보게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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이중계약 사기를 인당하려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.힌 부동산에서 여러명과 임대차계약을 하는게 이중계약이라기 보다는 한 매물에 대해서 중복으로써 임대차를 체결하거나, 혹은 임대차체결과정에서 계약서외 다른 형태의 이중계약을 하는 부분도 이중계약에 포함될수 있습니다. 이 두가지 모두 법률상 위법행위에 해당되기 때문에 눈에 보이게 나타날 가능성은 적고, 후자의 이중계약의 경우 임차인의 동의없이는 사실상 불가하기에 임차인 입장에서 이를 거부하게 되면 크게 문제되지는 않습니다. 전자의 경우는 사전에는 알수 없고 흔하지 않은 부분이기에 사전 대처라기 보다는 발생시 형사고발이나 법적 손해배상소송등으로 대처를하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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2026년 부동산 가격 정책방향은 어떻게 돨까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확한 예상은 하기 어렵겠으나, 단기적으로는 가격상승세는 나타나지 않을것으로 보입니다. 이는 정부의 대출 및 규제지역 확대등의 영향에 따른 것이고 만약 시장이 이에 적응하고 다시 가격상승세가 나타나게 되면 정부에서도 최종적인 보유세인상이라는 카드를 꺼내들수 있기에 시장에 대한 주택가격상승이 나타나기까지는 시간이 좀더 필요해 보일듯 합니다. 다만 정부의 이러한 정책운영이 부정적인 결과로 시장에 나타난 경험이 많기 때문에 최종적으로 가격이 어떻게 변동될지는 조금더 지켜볼 필요는 있어보이는데, 현 정부의 기조상 이전정부보다 정책적규제를 시행하게 된다면 더 강하고 예외없이 운영하는 특징때문에 수요자입장에서도 이러한 리스크 부담이 큰편이므로 가격이 혹시라도 상승된다고 해도 소폭상승세정도일 것으로 보이고, 내년도까지는 보합세가 강하지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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대출규제 강화로 인한 상급지 갈아타기 어렵게 된 실수요자들...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 경우에는 크게 영향을 받지 않습니다. 10.15규제발표 이전에 계약금일 지급한 계약건에 대해서는 기존 기준이 적용되게 되고, 규제정책 이후에 체결한 계약건부터 실질적인 규제적용이 되기 떄문입니다. 규제이후로 주택갈아타기를 위해 주택를 매도하려는 경우 매수문의 감소등에 따라 처분에 어려움이 있을수 있겠지만, 사실상 계약금을 날리는 위기로 이어지지는 않기 때문입니다. 그래서 계약예정자들의 경우 규제발표당일에 적용전 계약금을 미리지급하는등의 방식으로 이를 피하려고 게약을 서두는 경우는 흔하게 나타났던 현상입니다. 보통 위와 같은 계약해지등의 속출했던 시기는 6.27대출규제가 발표된 직후가 가장 높았습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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공인중개사 자격증은 아무나 딸 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공기업이라도 관련이 있는 기업의 경우라면 공인중개사 자격이 취업시 가산점 부여대상이 될수는 있지만, 관련이 없는 기업에서는 별다른 가산점은 없습니다. 보통 공기업중에서는 한국토지주택공사나 한국자산관리공사등에서 2~3%의 가산점을 중개사자격보유시 주는 것으로 알고는 있습니다. 그리고 공기업 입사가 목표하고 하신다면 우선 원하시는 공기업을 먼저 정하신뒤 해당 기업이 부여하는 가산점 자격등을 따로 확인하고 취득을 하시는게 방법이지, 막연하게 공기업에 필요한 자격증이라고 보셨기에 막막하게 느껴지신게 아닌가 싶네요
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.03
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전세사기 안당하려면? 뭐부터해야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하시려면 가장 기본적으로 임대차매물부터 계약까지 중개사를 통해서 도움을 받으시는게 필요하고, 계약시점에서는 반드시 상대방에 대한 소유자여부 확인 및 권리관계에 대한 확인이 필요합니다. 특히나 부동산에서 이러한 권리분석을 해주더라도 본인이 이해가 되지 않거나 의심스러운 부분이 있다면 반드시 다시 물어보고 정확하게 인식하시는게 필요합니다. 그리고 계약이후에는 전입신고와 확정일자부여를 필수로 하시고 보증보험 가입을 반드시 하셔야 합니다. 만약 보증보험에 가입거절등이 발생할수 있기에 계약시점에 특약으로 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣아두시는게 필요합니다. 사실상 전세사기는 계약시점에서 100%피할수는 없기에 발생하더라도 내 보증금을 보호하기 위한 안전장치를 반드시하시는게 가장 전세사기로부터 피해를 줄이는 방법입니다 .
경제 / 부동산
25.11.03
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10.15 부동산 대책의 주요내용은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 10.15 부동산 규제가 초강력규제라고 하는 이유는 서울전역과 경기권 12개지역을 모두 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶었기 떄문입니다. 이렇게 해당 지역에 토허제와 규제지역이 동시에 지정되면 가장먼저 갭투자자체가 불가능해집니다. 즉 실거주 및 의무기간 거주 목적이 아니면 구매자체가 어려워져 사실상 투자수요가 크게 감소될수 있습니다. 또한 규제지역에 따른 대출제한등이 그대로 적용되어 구역지역내 주택구매는 더 어려워져 수요가 크게 감소될수 있습니다. 거기에 서울지역뿐 아니라 풍선효과가 예상되는 경기권 일부지역에 대해서도 동시에 지정함으로써 이러한 풍선효과가 나타나지 않도록 포괄적으로 적용된 규제정책입니다. 다만, 이러한 고려에도 풍선효과가 전혀 안나타날수는 없는데, 지역 양극화에 따라 지방에 대한 수요증가등은 없지만 경기권에서 규제지역으로 묶이지 않은 일산이나 동탄등에 수요가 증가되고 가격이 오르는 모습이 나타나고 있고 수도권내에서는 토지거래허가등을 받지 않는 경매에 대해서 최근 낙찰건수와 낙찰가율이 크게 높아지고 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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세안고 매매 잔금 전, 매도인이 기존 임차인과 전세재계약을 진행하려는데 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금이동상 중개사말처럼 하면 되긴 한데, 현 매매계약서상 중도금(세입자의보증금)을 수정하고 잔금까지 수정하시고 그에 맞게끔 입금처리를 하시는게 나중에 문제가 생길경우에도 입증하기 유리할듯 보이긴합니다, 만약 계약서 작성전이거나 거래신고이전이라면 해당 부분으로 반영하여 게약서를 작성하시면 될듯 보입니다. 1처럼 계약서자체를 직성하거나 수정할 경우 사실상 이체를 통해 자금이 지급되기에 입증에 문제가 없을 것으로 보이고, 그게 아닌 경우라면 잔금지급시에 영수증에 대해서는 증액분을 포함한 금액에 대한 지급영수증을 받으신다면 크게 문제는 없을것으로 생각됩니다. 1처럼 매매계약서도 현 임차인 보증금에 맞추어 그대로 변경,기재하시는게 가장 좋습니다. 보통은 만기 6~2개월전에 협의를 해야하기에 현 매도인재계약에 대한 부분을 정리하는게 맞으나, 보통 매수자가 실거주등을 할 경우가 있기 떄문에 사전에 매수인과 매도인이 협의하여 재계약에 대한 여부를 결정하고 매도자가 실질적인 임차인과 협의를 하게 됩니다. 매수인이 잔금일 이후 실거주등을 상대방에게 통보하지 않았다면 상대방은 당연히 현 임차인 계약연장을 해도 문제가 없다고 판단하여 재계약에 대한 합의를 할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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