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재건축 예정 아파트 매매시 입주권이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 추진위원회는 정식 조합이 아닙니다. 그리고 재건축에서 조합원 승계의 경우 조합설립 인가전에 해당 주택을 매수하는 경우 재건축조합원 지위가 자동승계가 되므로 이후 조합원으로써 입주권을 받는데에는 문제가 없습니다, 조합설립인가가 된 이후에는 원칙적으로 승계가 불가하다고 하나, 예외조건에 해당되는 경우에 한해 승계가 가능하기도 합니다
경제 / 부동산
25.09.08
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1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 요건의 경우 종전주택을 취득하고 1년경과이후 신규주택을 취득하고 해당시점으로부터 3년내 종전주택을 매도할 경우 비과세 됩니다. 단, 종전주택의 1주택 양도비과세요건에는 해당이 되어야 합니다.그리고 종전주택을 매도한 시점부터 1세대 1주택이 되는데, 남은 주택을 매도할때 보유기간의 기산점에 대해서는 최종 1주택규정이 2022년 5.10일 양도분부터 폐지가 됨에 따라 최초 구매한 시점부터 보유기간이 기산되게 됩니다. 그에 따라 위 조건은 이에 충족될것으로 보이므로 A.B주택모두 비과세가 가능할 것으로 보이빈다.
경제 / 부동산
25.09.08
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부모님 아파트를 자식이 살 수가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속과 같은 특수관계인과의 거래에서 매매가격은 매매가액과 시가의 차이가 5%이상이거나 , 3억원 이상 차이가 나는 경우 매매가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 적용되고, 양수자의 경우에는 시가와 매매가의 차액이 30%이상이거나 3억이상 차이가 날 경우 증여로 보아 증여세 기준이 적용될수 있습니다. 문제는 시가를 판단하는 기준인데 보통은 매매 실거래가 다수 존재하는 경우 이를 기준으로 할수 있지만 그렇지 않은 경우에는 판단이 모호하기에 일반적으로는 감정평가액을 기준으로 시가로 하여 매매가격을 정하시는게 안전할수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.08
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지금 시점에서 주택 구입이 적절한 선택일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자관점에서는 현재 부동산시장은 양극화로 인해 투자대상이 제한적이고, 정부의 부동산시장 안정화정책에 따른 불확실성, 추세적인 인구감소등이 나타나게 되면서 좋지 않은 환경인것은 맞습니다. 특히나 강력한 대출규제와 더불어 토지거래허가구역지정등 갭투자가 불가한 조건등이 발생하면서 투자에 있어서는 더욱 신중한 접근이 필요한 시기인것은 맞아보입니다. 그래서 지금은 투자의 방식이 이전처럼 여러 발전가능지역에 주택수를 늘려 시세차익을 노리는 것보다는 서울 상급지내 똘똘한 한채에 집중투자를 하는 방식으로 변형되었기에 단순히 주택을 구매하는게 유리한 시점이냐보다는 어떠한 지역에 어떤 매물에 대해서 투자를 하는지에 따라서 투자성과가 크게 달라진다고 볼수 있습니다. 부동산 시장이 살아나도 결국 가격이 오를 지역은 제한적이기 떄문입니다,
경제 / 부동산
25.09.08
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지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합은 일반 재건축, 재개발과 다르게 기존 소유자가 조합원이 되는게 아닌 직장,지역등 무주택자들이 모여 조합을 구성하고 부지를 구매하고 아파트를 건설하여 입주하는 방식의 개발입니다. 즉, 부지에 대한 확보가 늘 늦어지거나 문제가 되면서 사업자체가 계획대로 운영되지 않으면서 분담금 증가와 조합원간 마찰등 여러 문제가 나타나는게 일반적입니다. 다만 지주택에 참여한 조합원의 경우는 일반분양보다는 낮은 가격에 신규주택에 입주를 할수 있는 장점이 있고 그에 따라 현재까지도 지주택사업이 여러곳에서 진행되고 있는 상황입니다. 또한 청약통장없이도 선착순 계약에 따라 참여가 가능하고 일반분양과 다르게 규제가 적은 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 9.7일에 발표한 부동산대책은 주요 공급관련한 공급대책입니다. 주요사항은 2030년까지 수도권에 연평균 27만호 총 135만호 이상의 주택을 공급하겠다는 계획이고 이를 위해 LH가 보유한 택지를 더이상 민간에 팔지않고 직접설계 및 시공(건설외주포함)하여 진행하는 방식으로 공급속도를 높이고 분양가를 낮추겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 특히 노후 공공임대 재건축, 도심청사부지 복합개발, 유휴상가전환, 모듈러주택 같은 다양한 방식까지 총동원하겠다고 발표하였습니다. 그외 시장과열 방지를 위해 1주택자 전세대출 2억한도 제한과 규제지역 LTV를 50% 에서 40%로 줄었고, 주택매매, 임대사업자대출은 아예 막았습니다. 이는 현금 없으면 규제지역내 주택을 사지말라는 강력한 의미를 포함하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 질문과 같이 공동명의 취득시에 실거주의무가 누구에게 있는지에 대해서는 명확한 기준이 없는 것으로 알고 있습니다. 보통은 명의자 두사람 모두가 실거주를 해야한다는 의견이 대부분이나 , 이에 대해서는 허가를 진행하는 구청등에 문의를 해보시는게 정확할듯 보입니다. 만약 부모님이 전입을 하지 않는 경우라면 계약전에 토지거래허가가 가능한지 여부까지도 반드시 확인을 하셔야 불허가등의 문제를 피하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 부모자식간(직계존비속간) 거래는 증여로 추정하게 됩니다. 질문처럼 증여가 아닌 매매로써 명의를 넘기시려면 정상적인 매매계약서 작성과 더불어 자금에 대한 이체기록등을 반드시 남겨두셔야 합니다. 현금으로 주고 받을 경우 해당 매매에 대해 증여로써 추정되었을때 소명요구가 어렵기 때문입니다. 그러므로 직계존비속간 거래에서는 반드시 이체를 통해 자금입출입 근거를 남겨두셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역에서 1주택자가 추가주택을 구매하는 경우 취득세는 중과세율이 적용되어 8%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 일시적 2주택으로 인정받으면 기본세율 1~3%가 적용되게 되는데 일반적으로 기본세율을 낸 이후 종전주택을 일정기간내 처분하여 그대로 인정이 되나, 처분하지 않을 경우 8%의 중과세율을 적용해 차액분을 추가로 납부하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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공인중개사 자격증을 취득하는 데에는 어느정도의 시간이 걸리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자격증 취득의 있어 공부기간은 개인의 학습능력에 따라 차이가 있습니다, 난이도만 보면 일반적인 공무원시험보다는 낮은 편인데 이유는 공무원시험처럼 상대평가가 아닌 절대평가로써 합격점수만 넘으면 합격이 되기 때문입니다.다만 공인중개사의 경우 직장인 및 나이 많으신 분들의 참여가 많기에 합격률이 생각보다는 낮은 편이나, 본인만 열심히 하시면 합격에는 크게 문제가 없습니다. 일반적으로 인터넷강의 커리큐럼을 기준으로 하면 1,2차 동차 기준으로 10개월정도의 시간을 준비하며 해당기간내 꾸준하게 공부를 하신다면 합격에는 크게 문제가 없습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.09.08
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