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공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대가 붙은 것은 입주자가 주택을 소유하는게 아닌 임대차계약을 통해 임차하여 사용하는 것입니다. 일반임대차보다는 공공임대의 경우 임차료가 시세보다 낮고 장기거주가 가능한 장점이 있지만 결국에는 내 집은 아니라고 보시면 됩니다, 공공분양주택의 경우는 청약을 통해 분양을 받아 입주시부터 내 소유의 주택으로 하는 것으로 민간건설에 비해서는 분양가가 낮은 게 특징입니다. 당연히 각 주택별 입주신청자격요건에는 차이가 있으며, 세가지 모두 무주택자를 기준으로 신청이 가능하며, 각 부분에 따라서 소득, 자산요건에서는 차이가 있다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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전세 1억 1000을 월세로 한다면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세로 전환하였을 때 얼마의 보증금을 하실지를 기재하셔야 대략적인 계산이 가능합니다. 단순히 1.1억 전세를 무보증금의 월세로 모두 전환한다고 한다면 대략 41만원정도 될것으로 보이는데 , 이는 전환율에 따라 산출되는 부분이고 사실상 전세에세 월세로 전환하는 경우는 임대인과 협의와 주변시세에 따라 이와는 다르게 정해질수 있는 부분입니다. 즉, 해당주변월세시세를 기준으로 보시는게 가장 정확할수 있고, 해당 산출금액을 기준으로 임대인과 협의를 하여 정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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근린생활 시설이 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고여부 관계없이 본인명의와 배우자명의로 주택을 보유하고 있다면 그자체로 주택수에는 합산되게 됩니다, 근린생활시설의 경우는 실제로 주거용으로 사용되고, 임차인이나 다른 누군가가 해당주소지로 전입신고를 하고 거주를 하는경우에는 주택으로 간주되어 주택수에 포함이 되게 됩니다. 단, 근린생활시설을 본래의 용도대로 상업용, 상가등으로만 이용하는경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 즉, 질문에서 현재 보유중인 2주택외 근린생활시설 명의가 본인이나 배우자이고 해당 근린생활시설이 임차인이 존재하는등, 주거용으로 사용하고 있다면 주택수에 산입되어 3주택자가 될수 있습니다. 단, 상가로만 이용하고 있다면 기존대로 2주택자입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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오피스텔 주민등록 사실조사 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록 말소와는 다른 의미이니 이를 걱정하실 부분은 아니고, 일단은 현재 오피스텔의 경우 업무용시설로써 임대인의 부가세 환급관련해서 전입신고 불가특약을 넣어둔 것으로 보입니다. 보통 이렇게 된 상황에서 이전 주소지에서 전출이 되지 않을 경우 해당 주소에 다른 임차인이 전입신고를 할때 문제가 생기기 떄문에 다른 주소지(부모님댁)이라도 전입신고를 하여야 합니다. 주민등록사실조사를 통해 위장전입등을 확인하는 과정이기 하나, 부모님댁에 전입신고를 한다고 해서 사실조사에서 크게 문제가 될 여지는 적습니다. 무조건 거주지와 다른 주소지에 전입되어있다고 위장전입으로 보고 처벌을 하지는 않기 때문입니다. 그리고 부모님과 동일세대를 구성하게 될 경우 세대간 주택수가 통합되어 청약이나 혹 다른 관련세금 책정시 불편한 사항이 있을수는 있으나, 이는 케이스별 확인이 필요한 사항이고, 질문의 내용에서 질문자님이 선택할수 있는 경우의 수가 사실상 없기 때문에 일단은 부모님댁이라도 전입신고를 하시는게 맞을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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요즘 금리와 집값 흐름을 고려할때 전세와 매매사이에서 고민됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가주택과 임대차 선택여부는 장기적인 관점에서 자가주택이 당연히 유리합니다. 이유는 자가주택의 경우 2년, 4년단위의 갱신이 필요없기 떄문에 장기거주가 가능하고 이 자체로 주거안정효과가 있기 때문입니다, 임대차의 경우는 결국에는 언젠가 이사를 해야하고 시기에 따라 주변 시세가 상승되었거나, 정부의 정책이 변경되는 경우등 많은 요인에 따라서 해당 시기에 전세보증금이나 자가주택구매시 필요한 자금조달이 더 어려워질수 있는 단점이 있습니다. 물론 시세가 하락하였다면 반대로써 유리할수 있겠으나 과거의 지표상 부동산 가격은 지속적으로 우상향하고 있기에 장기적으로는 시세하락이 나타날 가능성은 높지 않다는게 일반적이기에 주택을 구매할수 있는 상황이라면 자가주택을 더 이른 시기에 구매하는게 유리할수 있습니다. 그리고 시기상 금리의 인상보다는 인하가능성이 향후 더 높기에 시기상으로도 나쁜 시기는 아닙니다
경제 / 부동산
25.09.04
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반전세 재계약 시에 월세를 올려도 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약서 작성은 두 당사자간 선택사항입니다. 다만 보증금이 인상되었을 경우 확정일자 재부여나 대출이 있는 경우 대출연장등이 필요하고 이를 신청하기 위한 임대차계약서가 필요하기에 대부분 새로 작성하는 경우가 많습니다. 질문처럼 월세만 인상된 재계약의 경우 확정일자부여는 필요하지 않지만 대출이 있는 경우라면 연장신청이 필요하기 떄문에 케이스별로 새로 작성할수도 있고 위와 같은 재작성의 필요성이 닞아 작성하지 않는 경우도 있습니다. 즉 보증금 변동에 따라 작성유무가 달라지는 것은 아니며, 당사자(임차인)의 필요에 따라 작성여부가 달라진다고 보시면 됩니다. 사실 기존계약서에 수정을 통해서도 위와 같은 진행은 가능하기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 전세보다는 월세 계약건수가 늘어나고 있고 매물도 전세보다는 월세매물이 늘어나고 있는 상황은 맞습니다. 이러한 이유에는 전세사기에 대한 불안감도 이유가 있지만 정부의 전세대출규제등으로 인해 자금조달이 쉽지 않아 전세 수요가 크게 감소된 이유도 있습니다, 특히나 HF의 공시지가 126%제한등으로 인해 빌라나 다가구등에서는 전세보증보험 가입자체가 쉽지 않아 전세수요가 크게 감소될 것으로 보이고, 그에 따라 월세의 수요증가로 월세의 시세 상승등이 나타날수 있어보입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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우리나라 공공임대주택 확대 정책이 주거 안정에 어느 정도 기여하고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공임대주택은 시세보다 낮은 임대료로 장기간 거주를 보장함으로써 서민들의 주거안정을 돕는 정부의 지원정책입니다. 특히나 공공임대주택을 확대하여 공급하는 경우 임대차를 통한 주거비용이 절감될수 있고, 나아가 시장내 공급이 늘어나는 것이기에 주택가격안정의 효과도 어느정도 있다고 볼수 있습니다. 다만, 현재 공급되는 공공임대주택의 경우 필요한 지역내 공급량은 턱없이 부족하고, 입주를 위한 경쟁역시 심각하기 떄문에 많은 서민들이 이용하기는 어려운 부분이 있습니다. 그래서 눈에 띄는 주거안정 효과가 나타나 보이지는 않지만, 만약 수도권내 공공임대주택이 확대되는 경우라면 서민들 및 사회적약자계층들에게는 주거안정효과가 매우 클수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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주택청약 후 대출을 일으킬 때 과정이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.ltv. dsr.dti는 모두 대출한도를 제한하는 일종의 규제요소로 보시면 됩니다. 보통 ltv 주택가격 대비 대출을 받을 수 있는 한도를 말하는데 ltv70%라고 하고 주택가격이 5억이면 대출 최대한도는 3.5억이 된다고 보시면 됩니다. 그리고 dsr. dti는 쉽게 개인 소득과 부채대비해서 대출을 가능한 한도를 말합니다. 보통 dsr의 경우 40~50%이내로 제한이 되어 있기 때문에 사실상 ltv, dsr. dti 세가지 한도중 가장 낮은 한도를 대출최대한도로 하게 됩니다. 특히나 최근에는 스트레스 dsr 3단계로 인해 원리금에 가산금리가 더 해지면서 대출한도는 더 크게 줄어들었다고 볼수 있습니다. 사실상 계산기를 통해 확인하실수도 있겠으나 , 정확한 사항은 은행을 통해 대출한도를 확인하시게 필요합니다 분양권 전매의 경우는 사인간 거래를 통해 진행하는부분으로 보통은 중개사무소등을 통해 분양권전매를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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집주인아줌마가 끝까지 정말 사람 불편하게 하시네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임차기간중에 집을 보여주는 것은 임차인의 선택사항이기 때문에 중개사무소나, 다음임차예정인이 주택을 방문할때에는 현 임차인이 불편하지 않도록 하는게 일반적입니다. 질문처럼 붙박이장이나 냉장고등을 열어보는 행위도 예의에 어긋나는 행동인건 맞습니다. 다만, 글에서 볼때 임차인이 불편할수는 있지만, 임대인 스스로 나쁜 목적이나 감정으로 행동하는 것으로 보이지는 않기에 조금 불편하시더라도 만기가 얼마 안남은 만큼 좋게 마무리하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 본인 소유의 가구나 상품들은 임대인이 놓고가길 요청하더라도 임차인이 원치 않으면 그대로가지고 가시거나 매하셔도 무방합니다. 반드시 임대인요청에 따라 놓고 가야하는 것은 아니기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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