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평택살기좋은동네 궁금합니다 교통좋고 편의시설 좋은곳으로
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.평택의 경우 가장 핫한 신도시는 고덕신도시이며, 삼성전자 평택 캠퍼스와 인접하여 있으며, 상권이나 학군이 최근 가장 좋아지는 지역에 해당됩니다. 장기적으로도 발전가능성이 높은 지역으로 보실수 있고, 그외 지역으로는 동삭동주변 입지로 해당 입지는 구도심에 해당되지만 행정타운, 학교, 상권등이 이미 형성되어있어, 생활권이 안정화되어 있는 곳이며, 교통입지상 1호선 지하철과 ktx역이 있기 때문에 서울 출퇴근시 유리한 입지라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 사유는 부동산 거래질서교란행위에 해당되지 않습니다, 보통 거래질서교란행위는 시세에 영향을 미치는 행위에 해당되는 문제이지 위와 같은 계약관계상의 문제를 말하는 것이 아닙니다. 그리고 질문의 상황에서는 질문자님은 만기 2개월전이으므로 갱신청구권을 사용하여 연장을 하시던 임대인과 협의하여 연장을 하시던 하시면 되는 부분입니다. 만약 갱신청구권을 사용하였을 경우 별도 거절사유가 있지 않다면 계약은 연장될 것이고, 이런상황에서 체결된 가계약에 대한 부분은 임대인과 중개사가 알아서 처리를 하든 손해배상을 하던 할 문제입니다. 다만 질문자님에게 갱신청구권이 없다면 계약연장을 강제할 권리는 없기에 다음 임차인을 구하였다면 당연히 임대인이 재계약을 거절할 것이므로 만기퇴거를 하셔야 하는 상황으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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요즘 호텔 값 많이 비싼가요? 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 어느 지역에 어느시기, 어떤 요일에 이용하는냐, 또한 호텔등급에 따라서도 차이가 있습니다 . 거기에 본인 생각하는 적절한 가격대 기준에 따라 비싸다 적절하다 판단이 달라질듯 보입니다. 즉 객관적인 답변자체가 어려울수 있고, 호텔의 경우 일반적은 모텔이나 팬션보다는 편의시설이나 서비스가 뛰어난 만큼 등급상 위에 해당되고 그만큼 비용적은 부담이 있다는 점을 고려하여 가격대비 좋은 호텔을 찾으시는게 우선되어야 할 부분입니다. 이러한 호텔을 찾기위한 방법으로는 인터넷상 호텔가격비교 사이트나 각 숙박사이트를 통해 직접비교를 해보시면 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세나 월세등의 임대차수요는 대출규제에 따라 시장내 구매수요가 하락하면서 늘어나고 있습니다. 쉽게 대출이 막혀 자금조달이 쉽지 않으나, 구매 대신 현 임대차를 유지하는 사람들이 많아졌기 때문입니다. 그런데 문제는 갭투자가 서울 상급지에 대해서는 토지거래허가구역에 따라 막혀있고 , 일반 수도권 아파트에서는 전세낀 매매를 진행하는 경우 전세대출제한이 생김으로써 어느정도 막혀있다고 할수 있기에 갭투자 수요가 줄어들면 그만큼 전세매물도 줄어들게 됩니다, 또한 경기가 어려울때에는 보증금 반환 대한 불안감이 생겨 월세수요가 늘어나게 되면서 현재 시장에서도 월세수요증가에 따라 월세가 오르고 있는 추세입니다. 단, 현 규제가 모든 탈출구를 막고있는게 아니며, 갭투자의 경우 지가자금이 있는 경우 주담대 대출없이도 진행이 가능하기에 결국 자금이 있는 투자자들에게는 크게 영향이 없게 되므로 일시적인 효과는 나타나지만 장기적으로는 이를 보완하기 위한 추가정책 특히 공급정책등이 필요하다고 볼수 있습니다. 마지막으로 부동산 투자의 경우는 자금에 대한 조달계획이 미흡하거나, 시장분위기가 어느정도 안정되지 않는다면 당장은 직접투자를 하기보다는 관망을 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 확정일자는 우선변제권을 부여하는 것이고 , 전입신고는 대항력을 부여하는 전제조건입니다. 확정일자를 생략하고 전입신고만 했을때 생길수 있는 문제는 만약 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 순위 배당을 진행하게 되는데, 임차권은 본질적으로 채권에 속하기 때문에 순위배당이 아닌 후순위 물권과 안분배당을 받게 됩니다. 즉, 채권액(보증금)에 대한 순위배당에 문제가 생길수 있어 보증금 손실이 생길수 있습니다, 그러므로 임차인 입장에서는 확정일자부여와 전입신고 모두를 받으셔야 안전합니다. 그리고 임대차신고를 먼저 하셨다면 해당 신고만으로 확정일자부여가 의제되기 때문에 별도 안받으셔도 확정일자는 자동 부여가 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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6000만원 아파트 소유권이전 법무사비 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 인터넷상 부동산 계산기 홈페이지를 통해 등기비용 계산을 이용하시면 대략적인 비용은 확인이 가능합니다. 질문의 요건 6000만원 생에최초 구매의 경우 취득세는 전액감면되고 , 법무사 이용에 따른 등기비용은 보수와 부가세, 대항비용, 법무사 일당, 교통실비등을 고려하면 대략 54만~60만원정도 나올것으로 보입니다. 거기에 최종 채권할인액과 수입중지등을 고려하면 최종 65만원에서 70만원사이가 최종 등기비용이라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션 등 숙박시설이 흉가가 되어버렸던데 그 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관광수요가 없기 때문에 운영자체가 어려워지면서 질문처럼 되었다고 볼수 있습니다. 질문에서도 기재된 것처럼 과거 한때 유행했으나 지금은 수요가 없는 관광지에서 주로 발생되는 부분입니다. 특히나 내수 관광수요를 중심으로 했던 관광지들이 유독 더 심한 피해가 늘어나고 잇으며, 이는 해외관광수요가 크게 증가하면서 국내보다는 해외로 출구하는 여행이 많고, 국내 입국하는 외국인 관광객들 역시도 주요 관광지는 한정되어 있어 시장수요가 변화되었기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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임차인의 전세 계약 연장 요구에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두분이 작성한 계약서의 특약도 효력이 있습니다. 보통 임대차보호법을 통해 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 효력이 없음을 인정하지만 반대의 경우로써 임대인에게 불리한 특약의 경우는 적용대상이 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 법률상 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우 임대인이 실거주를 원할 경우 거부할수 있고 이는 법률적 사항이기 때문에 질문과 같이 특약이 있더라도 법률적 강행규정이 우선적용된다고 할수 있습니다. 그렇기 때문에 실거주가 목적이라면 계약연장자체를 거부할수 있는 사유이므로 해당 요구를 거부하실수 있을 것으로 판단됩니다. 물론 개인적판단이기 때문에 법률적인 판단과는 차이가 있을수 있다는 점은 참고부탁드립니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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부동산 중개 시험을 단 시간 내로 잘 볼 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1차시험의 경우 우선 과목수가 2과목(부동산학개론, 민법)이기 떄문에 단기간 준비를 해도 합격할 가능성은 있습니다. 그리고 다음해 1차시험 면제를 받고 2차시험을 치루어 최종합격하는 전략으로 접근은 할수 있습니다. 보통 중개사시험의 경우 10월 마지막주 토요일 1회 시행이 되기 때문에 현재 시점(8/2)을 기준으로도 열심히하신다면 합격할 가능성은 있습니다. 단, 꾸준하게 매일 공부를 하셔야하는데, 공부방법은 인강 수강을 통해 매일 2~3시간씩 두과목을 번갈아 들으시면서 준비를 하시는게 가장 효율적이라고 할수 있습니다. 매일 2~3시간 강의를 듣는 것은 보통 학원에서는 2~3개월 단위로 입문, 기본, 심화 과정으로 순환하기 때문에 기본, 심화과정 모두를 들으시려면 매일 하셔야만 가능하기 때문입니다. 즉 단기간이라도 본인 스스로 열심히 하시면 충분한 기간이겠으나, 그렇지 않다면 2~3개월내 합격은 어렵다고 보시면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.08.02
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아파트 월세 1년 계약 후 임대인 개인사정으로 인한 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 판단할때 2022년 7월 ~2023년 7월까지는 합의된 계약기간, 그리고 2023년 7월부터 2024년 7월까지는 임대차보호법상 최소거주기간 2년 미충족에 따른 1년 연장, 그리고 2024년7월이후부터는 묵시적갱신에 따라 연장된 상태로 지금까지 이어진것으로 보입니다. 법률상 묵시적갱신의 경우 주택임대차에서는 기간정함이 없는 경우 2년으로 보기 때문에 최종 만기시점은 2026년 7월로 보입니다. 그에 따라 현재 매매가 되고나 전세로 새로운 임차인을 다시 구하더라도 현 질문자님에게 퇴거를 요구할수는 없을것으로 판단이 됩니다. 즉, 질문자님과 합의 없이는 위 기간까지 퇴거를 요구할수 없기 때문에 계속 거주가 가능하다 판단이 되고, 임대인이 사정상 중도해지를 요구하는 경우에는 임차인이 입장에서 통상적으로 이사비용등을 요구하고 동의를 해주는 것도 가능할수 있다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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