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공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하는데 있어 공인중개사 자격이 반드시 필요하지는 않습니다, 다만 공인중개사 자격을 취득하는 과정에서 배우게 되는 부동산에 대한 전반적인 이해와 각 세금에 대한 사항 , 토지이용에 대한 부분등들이 실구매를 할때 도움이 될수 있습니다. 특히나 토지의 경우 건축을 위해서는 지목이나 이용가능성등에 대한 판단이 필요한데, 스스로 이러한 부분을 고려하여 토지를 구매할수 있기에 거래안전성이 높아질수 있고, 권리관계나 다른 리스크에 대해서도 일반인보다는 훨씬 회피가 유리하실수 있습니다.
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25.07.31
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재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축아파트도 매매하실수 있습니다. 별도의 매매제한 규정은 없습니다. 다만 재건축의 경우 조합원 지위승계가 안되는 시점이 있는데, 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합설립인가일 이후 양도하게 되면 입주권을 받을수 없습니다. 해당경우를 제외하고는 크게 매매자체에는 크게 문제가 없습니다. 관리처분인가 이후에는 입주할수 있는 권리 즉 입주권 형태가 되고 이때도 입주권 전매는 가능할수 있습니다. 거래가 안된다면 아무래도 수요가 없거나 위 경우에 해당되는 경우로 볼수 있습니다.
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25.07.31
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전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장에 대한 합의가 완료된 상태에서 세입자 대출로 인해 전세계약을 유지할수 없는 경우 책임은 임차인에게 있는게 원칙적인 사항입니다. 다만 사인간의 계약이라는 특성상 임대인과 조율을 해보셔야 하고 , 그에 따라 대응하는 방법은 달라질수 있습니다. 1. 집주인이 나가라고 할 경우대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요? -> 계약만기시점이 맞겠으나, 집을 구하는 문제와 다음 임차인을 구하는 문제가 있기 때문에 일단은 협의에 따라 기간을 잡으셔야 합니다. 대출연장이 되지 않을 경우 만기일 기준으로 대출금액을 반환하여야 하기 떄문에 자금이 없는 임대인의 경우 보통 나가라고 하지는 않습니다. 2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?-> 이 경우가 정말 예매하긴 한데, 대출에 대한 사항은 사실상 임차인이 부담하는 문제입니다. 사실 게약협의전에 대출연장에 대한 부분을 확인하고 협의를 진행하는게 순서상은 맞으나, 질문과 같은 문제가 발생되는 경우에는 임대인에게 보증금을 낮추는 대신 차액을 월세로 전환을 요청하거나하여 최대한 합의를 이끄셔야 합니다. 3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요? -> 주택 점유이잔과 보증금 반환은 동시이행관계이기 때문에 퇴거하는 시점에 보증금은 반환을 받을수 있습니다. 시점으로는 만기일에 퇴거를 하여야 하기에 해당시점이 될것이고, 합의에 따라 일정시간을 주었다면 해당 시기에 퇴거와 동시에 보증금 반환을 받으실수 있습니다
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25.07.31
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정권이 바뀐이후로 부동산 흐름이 어떻게 되고있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정권이 민주당으로 교체된 초기에는 부동산 상승에 대한 기대감이 컸고 실제 수도권내 주택가격은 상승세로 돌아섰습니다. 이유는 과거 민주당 집권시 부동산 시장 상승이 나타났기 때문입니다. 아이러니하게도 부동산에 대한 규제를 많이 한 민주당 집권시기에 부동산 가격은 오히려 상승되었던 경험이 있기 떄문입니다. 하지만 이번 이재명 대통령 취임이후 첫 부동산 정책인 6.27 부동산대출규제로 인해 기대와 다르게 수도권 주택시장내 가격상승세가 줄어들게 되었습니다. 기존과는 완전 다른 강력한규제로써 시장이 예상하지 못하였던 부분이였기 떄문입니다. 그리고 이번 정부에서는 부동산시장에 대한 투자자본을 주식시장등으로 돌리려는 노력을 하고 있기 떄문에 추가적인 부동산 정책도 공급강화와 부동산 투기억제를 중심으로 이루어질 가능성이 높아보입니다.
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25.07.31
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아파트 매수시 저층 중층 구분이요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 기준은 없겠으나, 일반적으로는 전체 층수를 기준으로 저층은 전체층의 3분의 1이하층. 고층은 전체층의 3분에 2 이상 되는 층을 말합니다. 중간층의 경우 고층과 저층을 제외한 나머지 층이라고 할수 있습니다. 예를 들어 24층 아파트라면 1~8층이하는 저층(1/3), 16층~25층(2/3)이 되게 됩니다. 나머지 9층 ~15층은 중층이 되게 됩니다.
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25.07.31
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우리나라에서 중산층이라고 하는 사람들은 연봉이나 재산이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중산층의 기준을 어떤것을 하느냐에 따라 판단이 달라집니다. OECD기준에 따르면 가구원 소득기준이 전체 중위소득 75%~200%까지에 해당되면 중산층에 속하게 되고 우리나라 50%이상이 중산층에 속하게 됩니다. 다만 , 사람들이 느끼는 중산층의 기준과는 차이가 있으며, 직장인들 설문조사를 통해 중산층이라고 볼수 있는 기준을 조사한 것에 따르면 부채없는 아파트 30평이상 소유, 월급여 500만원이상, 자동차는 2000CC 이상, 예금잔고 1억원이상, 해외여행 1년 한차례 다닐수 있는 사람이 중산층이라고 판단하였다고 합니다.
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25.07.31
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동생 명의 집을 내 명의로 변경하려면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 형제간 증여비과세 한도는 10년간 1000만원입니다. 그리고 질문의 경우는 부담부증여를 받으실 경우라도 주택가액을 고려하였을 때 증여세부담이 있으실것으로 보입니다. 매매로 하실 경우 시세대비 30%이내로 거래금액을 맞추어 진행하실 경우 자금마련이 가능하다면 별도 증여세가 없기에 유리할듯 보입니다. 보통 매매시 양도소득세의 경우 양도차익이 있을 떄 발생되기 때문에 현시세와 구입가의 차이가 적다면 양도차익이 없는 가겨대로 맞추어 매매를 진행하시면 양도소득세 부담은 없을것으로 보입니다. 보통 1주택 2년이상 보유면 양도소득세가 비과세되나, 보유기간이 짧아 양도소득세 부담은 피하기 어려워보입니다. 차라리 어머님 명의로 증여를 받을 경우 비과세한도가 5000만원이 되기 떄문에 유리할수도 있으므로 증여라도 누구에게 할지등을 전체적으로 판단하셔야 할듯 보입니다.
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25.07.31
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부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 최종적으로 기존 만기까지 거주하고 퇴거하기로 합의를 하신것으로 보입니다. 이런 경우 만기퇴거가 되기 때문에 부동산 중개수수료등을 부담할 이유는 없습니다, 만기일에 정상적으로 보증금 반환을 받고 퇴거를 하시면 됩니다. 보통은 중도해지를 원할 경우 동의조건으로 중개수수료부담등을 하는 것이기에 만기퇴거를 한다면 적용될 여지는 없을것으로 보입니다. 다만 만기 6~2개월전에 반드시 한번더 만기퇴거통보를 하셔야 할것으로 보입니다.
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25.07.31
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이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주시 주택에 해당되는 옵션과 질문처럼 전 세입자가 놓고 간 가구는 조금 다른 부분입니다. 만약 옵션의 경우라면 당연히 퇴거시에 놓고 가셔야 하고 폐기를 해야 한다면 임대인이 그 비용을 부담하게 됩니다. 반대로 전 세입자가 놓고간 경우에는 현 세입자가 사용의사가 없다면 임대인이 이를 전세입자에게 요청하여 치워주거나 비용을 들여 폐기를 해야하나, 입주하는 세입자가 사용을 원할경우에는 퇴거시에도 현 임차인이 폐가를 하셔야 합니다. 질문에서 "C는 부동산 계약 당시 중개사에게 “B가 가구를 두고갔다, 사용하겠냐” 라고 했을 때 사용하겠다는 의사를 밝혔고, -> 해당 부분을 볼때 임차인 C가 이에 대한 폐기비용을 부담하는게 맞을것으로 보입니다.
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월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공시지가외 정확한 시세확인이 필요할수 있습니다. 주어진 조건만보면 공시지가 5.8억이라면 대략 시세는 7~8억정도로 보이며 이럴 경우 선순위 보증금+근저당+본인 전세금을 합친 금액이 6.8억 정도로 시세대비해서는 80%가 넘을 것으로 보여 전세가율만 보면 위험할수 있습니다. 다만 보증보험 가입은 가능할수 있어 보이는점, 현 질문자님 보증금이 최우선 변제에 해당이 되기 떄문에 선순위 근저당보다는 일부금액에 대해서는 최우선 변제가 가능한점은 안전성을 높여줄수 있으나, 계약자체가 후순위 임차권이라는 점이 있기에 리스크가 있는 계약에 해당이 될수 밖에 없습니다. 또한 세입자가 많고, 근저당까지 있다는 점은 임대인의 자금상환능력에도 부족한 점이 있을것으로 판단되기에 개인적으로 안전하다라는 평가는 어렵고 보증금에 대한 전액손실가능성은 크지 않다정도로만 볼수 있습니다,
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