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전세계약시 혼인신고를 안했는데 공공명의가 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부부가 아니라도 전세공동명의는 가능합니다. 다만 대출을 신청할때에는 둘 중 한사람의 명의로 신청해야하며, 보통은 다른 명의자의 동의와 연대보증등을 요구하는 경우가 있을수 있습니다. 버팀목 전세대출시에는 부부인 경우 공동명의로써 한사람이 대출신청은 가능한 것으로 알고는 있는데, 법적 타인이 두분에 대해서 전세대출이 가능할지는 확인이 필요합니다, 즉 전세공동명의는 가능하나 대출에 대해서는 은행에 확인이 필요합니다. 단독명의로 하고 본인이 와이프에게 1억을 주면 증여가 되겠지요, 보통은 차용증등을 작성하여 금전소비대차로 해서 지급한 다음에 혼인신고를 하고 부부간 증여로써 10년간 6억까지 비과세되기 때문에 아마도 채무에 대해서는 면제을 받을수 있고 비과세 이내 이므로 증여세도 비과세 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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아파트 매매 시 매도인 근저당권 말소, 잔금일에 은행 같이 가야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 잔금일에 매수자와 매도자가 만나지는 않습니다. 즉, 은행에 동행을 하는 경우는 거의 없습니다. 이유는 잔금일 전에 법무사에게 등기이전을 위한 필요서류를 양쪽당사자 모두 제출한뒤 잔금을 지급받으면 매도자는 은행에 이체상환하고 법무사는 근저당 말소 등기접수를 확인하고 소유권이전등기를 진행하는 구조이기 때문입니다. 사실상 매수자는 잔금지급후에 중개사를 통해 매도인이 은행에 상환을 한뒤 상환영수증을 팩스등으로 은행으로부터 받서 매수자에게 확인시켜 주거나, 동일한 법무사가 진행하는 경우 근저당 말소 등기접수한뒤 소유권 이전등기를 하기 떄문입니다, 동행할것 없이 중개사에게 잔금지급후에 매도인으로부터 은행 상환 후 중개사무소 팩스로 상환영수증을 보내달라고 하시거나, 처음부터 위 글처럼 동일한 법무사에게 등기말소와 소유권이전등기를 모두 맡기시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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외국인들에게도 이번 정부의 6억원 한도 대출 건은 동일하게 적용이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국내 금융기관을 이용하는 경우 동일하게 적용되나, 외국인의 경우 해외금융기관을 통할 경우 사실상 해당 대출규제를 받지 않습니다. 즉, 해외 금융을 통해 자금을 조달하게 되면 대출에 따른 제한은 피할수 있습니다. 안그래도 이번 정책에 대해 비판하는 입장에서 말하는 근거가 내국인들은 주택구매가 더 어려워지고 외국인들의 주택구매가 더 유리해져서 외국인 주택구매만 늘어날 것이라는 주장을 하는 것을 알고 있습니다. 물론 전혀 근거가 없는 이야기는 아니지만, 상식적으로 외국인이 국내주택을 구매하는 이유는 거주가 아닌 투자목적이 더 강합니다. 그런데 대출제한에 따라 중형 아파트에 대한 수요가 줄면 부동산 가격상승이 나타나기 어렵고 이럴 경우 외국인이 주택을 구입하고하는 수요역시도 높아지기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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무순위, 불법행 줍줍 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원주 제일 풍경채 센텀포레의 경우 무순위 1세대 , 불법행 1세대씩 총 2세대가 나온것으로 알고 있고, 발표일역시 동일한 7월 17일로 나와 있습니다. 다만 당첨자 발표일이 같더라도 비규제지역내 무순위청약의 경우 당첨자 관리를 하지 않고 있기 때문에 무순위와 불법행 동시 청약이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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이번에 무순위 리슈빌이랑 리버센 같이 접수해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무순위 청약의 경우라도 중복청약 여부가 다르기 때문에 청약공고문을 통해 중복청약에 대한 사항을 먼저 확인해보셔야 합니다. 원칙상 청약당첨일이 같은 경우에는 중복청약이 불가하지만, 무순위경우 각 청약건이나 지역 에 따른 당첨자관리여부에 따라 중복청약 가능성이 달라지기 떄문입니다,질문에서 말하는 리슈빌과 송파 위례리버센 무순위 청약의 경우는 불볍행 재공급으로 중복청약이 안되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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같은 월세라고 한다면 반지하가 좋을까요 옥탑이 좋을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 좋은 선택지는 아닌듯 보이나, 그 둘중에 하나를 꼭 선택해야 한다면 옥탑이 더 나을 듯 보입니다. 이유는 반지하는 지면 아래에 위치하고 있고 햇빛이 잘 들지 않아서 매우 습한 특징이 있습니다. 이는 곰팡이등이 잘 생겨나게 되서 거주하는 사람의 주거환경이 점차 악화될 가능성이 높습니다. 더욱이 몇년 전에 집중호우에 따른 침수등이 발생하여 인명사고가 나게 되면서 점차 반지하에 대한 거주를 정부차원에서 막고 있는게 현재 상황입니다. 그리고 반지하의 경우 접근이 쉽다 보니 사생활보호가 어렵고 범죄에 노출되기도 쉬워 주거환경이 매우 열악한 구조입니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 정부가 산정하는 부동산 가격으로 주로 세금을 산정할떄의 기준이 되는 가격을 말합니다. 이에 반해 실거래가는 말그대로 개인과 개인이 만나 계약을 통해 형성되는 실제 거래가격입니다. 질문처럼 이 두가지가 차이를 보이는 이유는 공시지가가 현실화되어 매매가격과 동일해지게 되면 그만큼 소유자들의 세금 부담이 늘어나게 떄문에 현재 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 유지가 되고 있는 것입니다. 이전 문재인 정부시설에 이러한 공시지가의 현실화정책에 따라 공시지가를 시세수준으로 올리는 정책이 진행되었으나, 세부담에 따른 반감이 매우 컸던 것도 이와같은 이유입니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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공인중개사 자격증이 없으면, 집에 대해 언급이 불가능한건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개대상물에 안내와 설명은 중개사뿐 아니라 중개보조인도 할수 있고, 그밖에 제3자도 하는 것이 문제가 되지는 않습니다. 중개사법에서는 중개보조로 등록된 사람의 경우 공인중개사의 업무를 보조하는 것으로 명시되어 있고 이중에는 중개대상물에 대한 안내등도 포함되어 있기 떄문입니다. 단, 계약서 작성등은 할수 없습니다. 그리고 일반인들이라도 업이 아닌 일회성으로써 중개를 하는 경우에도 무자격 중개행위로 보지는 않습니다. 즉, 중개사무소에서 실질적인 계약서 작성등에 대해서는 공인중개사만이 할수 있지만, 의뢰인의 임장을 안내하거나 건물에 대한 설명정도는 중개보조인도 할수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.14
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부동산 용어 중에서 테라스와 발코니는 어떤 점에서 차이가 나는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 용어의 의미는 사실 다릅니다. 일반적으로 테라스는 1층에 위치한 옥외공간을 의미하며, 주로 외부와 직접연결되어 있는 특징이 있습니다. 또한 보통 지붕이 없는 구조를 가지고 있습니다. 이에 반해 발코니는 큰 창문이라는 뜻으로 건물의 벽으로부터 확장된 플랫폼의 공간으로 실내와 연결되어 있는 구조가 특징입니다. 일반적으로 아파트에서 말하는 베란다가 발코니라고 보시면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.14
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집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이 2년이였다면 21년도 묵시적갱신 ,23년도 묵시적 갱신, 그리고 25년도 만기 2개월전까지 아무런 의사통보를 하지 않았다면 이미 묵시적갱신은 성립되었다 볼수 있고 그에 따라 동일조건으로 계약은 연장되었다 판단이 됩니다. 그에 따라 위 임대인의 조건은 묵시적갱신의 성립을 이유로 임차이닝 거절하실수 있는 부분으로 보입니다. 갱신청구권 역시 만기 2개월전까지 사용의사를 통보하셔야 하는데 이미 기간이 초과된 만큼 사용하실수 없고, 만약 사용이 가능한 시점이였더라도 5%이내 인상이 가능할수 있는 부분으로 현재와 크게 다르지 않은 상황입니다. 즉, 묵시적갱신만을 이유로 인상을 거부하고 계속 거주하시면서 퇴거를 진행하시면 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.07.14
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