답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 다른 요건들이 일정하고 금리만 변동이 된다면 금리상승기에는 부동산 가격은 하락하는게 맞습니다. 이는 부동산 구매시 대출을 통해 자금조달을 하기 때문에 금리의 상승이 대출금리상승으로 이어지고 구매자는 자금조달에 부담을 느끼고 구매수요가 줄어들기 때문에 가격도 하락하게 됩니다. 다만, 실제 부동산 시장엥서는 많은 수요변화요인들이 있고 그중에서 가장 크게 영향을 주는 요인에 따라 수요와 가격이 변화하게 됩니다. 결국 금리인상이 있는 시기에 이에 반대되는 다른 가격상승 요인이 더 크게 영향을 준다면 가격은 오히려 상승할수도 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 대필료는 법적으로 정해진 한도나 기준이 없기 때문에 보통은 지역이나 중개사무소마다 차이가 있습니다. 보통은 5~10만원사이이나, 최근에는 지역에 따라 20만원까지도 받는 사무소가 있는 것으로 알고 있습니다. 일단은 해당 금액은 일반적인 경우보다는 높은 수준이기 때문에 중개사와 협의를 통해 가격을 낮추시는게 필요해보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 원상복구 의무에 해당되지 않는 부분은 사용에 따른 노후화가 대표적입니다. 쉽게 벽지가 처음 입주시때보다 색이 변색되었거나 사용상 미세한 기스등에 대해서는 적용되지 않습니다. 그리고 임차인의 과실이 없는 하자에 대해서도 원칙적으로 원상복구 의무가 없고, 퇴거시 청소비용등도 포함되지 않습니다. 법률상 원상복구는 임대인의 과실에 따라 발생된 하자에 대해서 해당이 된다고 보시면 되고, 벽지의 경우라면 찢김이나 낙서, 벽에 설치한 임의 구조물(에어컨)등에 따른 타공흔적등이 해당이 되고, 옵션전자기기의 경우 고장이나 파손등이 해당될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 실거주지에 전입신고는 주민등록법상 전입후 14일내 하셔야 하고 이를 하지 않을 경우 과태료 처분이 있을수 있습니다. 다만 실제 전입신고를 하지 않았다고 해서 과태료가 부과되는 경우는 많이 보지 못했습니다. 그외 임대차에서 전입신고는 대항력을 부여하는 전제조건이고 아무리 보증금이 낮더라도 대항력이 없을 경우 권리상 위험도가 높아질수는 있습니다. ,쉽게 대항력이 없는 상태에서 임대인이 갑자기 변경될 경우에 새로운 임대인이 퇴거를 요구해도 이에 대항할 근거가 없습니다. 임차권은 본질상 채권이고 상대성이 있기에 제3자에 대해서 주장을 할수 없기 떄문입니다. 그러므로 되도록 전입신고는 하시는게 좋습니다. 그리고 2년 게약은 단기계약이 아닙니다. 정상적인 임대차로 보실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고는 주택을 온전히 인도받은뒤에 할수 있으며 보통은 잔금일에 잔금을 치룬이후에 가능합니다. 잔금전에 전입신고를 하려면 임대인의 동의를 얻어야 하고, 질문처럼 이전 세입자가 거주중인 상태에서는 미리 전입신고를 하기도 어렵습니다. 질문 중 3번에서 중개사가 말하는 것은 전입신고가 아닌 전월세신고를 말하는 것으로 보이고, 확정일자는 전입신고와 관게없이 계약서만 있으면 부여가 가능합니다. 즉, 임대차계약서를 작성하신뒤 30일이내 전월세신고를 하시고 잔금일에 잔금을 지급한후 전입신고를 하시면 됩니다. 이사일이 휴일이라면 돌아오는 평일에 바로 하시면 됩니다. 그리고 전세대출이 신청시 임대차계약서 원본을 제출하는데 이때는 전입신고가 아니 확정일자가 부여되어 있다면 관계가 없습니다. 그리고 대출실행일이자 잔금일에 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 등기부상 경매개시등기가 되어있다면 대법원 경매사이트에서 사건번호등을 통해 조회가 가능한것으로 알고 있습니다. 그외에는 해당 경매를 진행하고 있는 법원 경매과에 직접문의하시는것도 가장 정확하게 확인할수 있는 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계획에 대해서는 별도 답변이 어려우나 각 조건상 예상되는 문제만 답변드립니다. 우선현재 주택담보대출은 최대 6억이지만, 실제 방공제나 LTV, DSR적용시 최대한도로 대출이 나오는기 어려울수 있습니다. 또한 3억 증여는 법률상 타인에 대한 증여이기 때문에 증여세에 대한 문제가 크게 발생될수 있어 보통은 차용의 방식으로 진행하셔야 할듯 보이고 이러한 진행시에는 반드시 정해진 순서와 절차에 따라 진행하셔야 이후 증여관련 문제를 피하실수 있습니다. 참고로 혼인전 차용은 증여로 간주될수 있고, 2.17억 초과에 대해서는 그 이자분에 대해서도 증여에 포함될수 있습니다. 두분이 공동명의로 진행하고 대출없이 전세보증금을 기초로 하여 갭투자를 하신다면 가능할수 있겠으나 , 본인은 2주택에 따른 세금등에서 불리하실수 있습니다, 개인적으로 현재 보유주택을 매도하고 무주택상태가 되신 이후 혼인신고를 하시고 1이나 2방법으로 투자를 진행하시는게 자금흐름이나 세금면에서는 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 본인이 거주하는 주택의 보증금을 담보로하여 실제 대출을 받을수 있습니다. 보통은 만기시 보증금 반환청구권이 있기 때문에 해당 청구권을 담보로하고, 은행에 따라 해당 상품을 운영하는 경우 신청이 가능할수 있습니다. 그리고 압류는 원칙적으로 판결문이나 집행권원을 가지고 전세보증금 반환 채권에 대해서 압류등을 할수 있는데, 보통은 가압류를 신청한뒤에 본안 소송을 제기하여 판결문을 받고 압류를 하셔야 합니다만, 질문의 경우 차용증의 내용상 반환기일등이 도래하지 않은 경우 인정받기 어렵기 때문에 정확한 법률적 진행에 대해서는 전문가의 도움을 받으시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.노후 아파트의 지자체 안전점점 주기는 법적으로 명확하게 기준이 정해진바 없습니다, 그렇기에 지자체별로 차이가 있으며 보통은 지자체가 모든 30년이상 건물에 대해서 안전점검을 실시하는지 않으며, 주택법에 따라 각 아파트별 연2회 정기점검을 자체적으로 진행하는게 일반적입니다, 다만 지자체를 통해 안전점검을 신청할수 있으며, 신청은 입주자대표회의나 관리사무소가 필요성 여부에 따라 신청을 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 신축건물의 경우는 등기부가 아직 생성되지 않았기 때문에 실제 등기부생성 및 등기권리증 부여까지는 시간이 꽤 걸리게 됩니다. 보통 신축아파트의 경우 입주가 등기생성보다 빠르기 때문에 입주하여 거주하는 도중에서 집단등기를 위한 절차를 진행하는 경우가 대부분이고, 해당 시점에 보존등기 및 실제 소유권이전등기를 진행하게 됩니다. 질문의 경우도 일반적인 경우와 크게 다르지 않기에 특별히 문제가 있다고 보기는 어렵습니다.