답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 학군은 장기거주를 판단하는데 있어 중요한 요인이라고 할수 있습니다. 보통자녀가 있는 경우 주변 초, 중, 고가 배치되어 있는 지역에 장기거주를 하는 경우가 많고, 이런 초,중,고의 배치는 사실상 살고싶어 하는 지역에 형성이 된다기 보다는 주로 주거지 개발등에 따라 학교가 같이 지어지면서 해당 지역중심으로 사람들이 몰리면서 형성되는게 일반적이고, 명문고나 자사고처럼 이미 유명학교가 있는 지역중심으로 사람들이 몰리면서 유명학군이 형성되는 경우가 있습니다. 보통 전자의 경우가 신도시 개발에 따라 신생학군이 형성되는 경우이고 후자의 경우가 강남8학군과 같은 특정지역 유명학군이 해당하게 됩니다. 자녀교육에 진심인 한국사람들 특성상 주변학군은 사실상의 주거선택요인중 가장 우선되는 경우가 많기에 주택시세 역시도 학군에 따른 영향을 많이 받는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 가격은 주로 서울 상급지, 고가주택에 대해서는 하락세가 나타나고 있습니다. 이는 다주택자 양도중과세 유예중단 발표에 따라 매물이 크게 늘어난 것으로 보이며, 문제는 구매자들 입장에서 현 대출규제에 따른 자금조달의 문제와 더블어 중과유예중단이후 보유세에 대한 규제가 추가되면 매물이 더 나오고 가격은 하락할수 있다는 생각으로 구매시점을 늧추고 있기 떄문으로 이해가 됩니다. 다만 서울 상급지를 제외한 지역에서는 매물들이 조금씩 소화가 되면서 가격하락폭이 크지 않고 일부지역에서는 오히려 보합세 또는 소폭상승하는 곳도 나타나고 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과거 양도세중과를 시작하였을때 다주택자들은 버티기를 선택하게 되면서 시장내 매물이 크게 감소되어 거래절벽이 나타났습니다. 이번 양도 중과세 유예가 중단되는 시점에서도 전문가들 의견으로는 매물잠김현상이 나타날수 있다는 의견이 있으나, 현정부가 이런 상황을 대비하여 보유세에 대한 인상카드를 계속 이야기하고 있기에 단순히 버티는 전략으로 세금을 피하기는 더 어려워질것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 중과세유예중단 이후 추가적인 보유세 관련 정책이 발표에 따라 시장에서도 다른결과가 나타날수 있어 보이며, 보유를 하는게 더 손해가 크다는 인식이 생길정도의 정책내용이라면 매물잠김은 나타나기 않을수 있지만, 반대로 버티기를 하는데 큰 문제가 없다는 인식이 퍼지면 다시 매물잠김이 나타날수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 주택구매시매매대금의 40~50%의 자기자금를 가지고 진행하시는게 안정적이긴합니다. 그리고 주택담보대출시 LTV70%을 한도로 하기에 5억주택의 경우 대략 3~3.5억정도가 최대한도가 될듯 보여, 현 기재된 보유자금기준으로 약간 부족할수 있고, 구매시 발생하는 세금,비용등을 고려하면 다른 조달방법을 추가적으로 고려를 하셔야 할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련 글에서는 공사구역을 나눠 공구단위로 표현한 것으로 나며, 최초 계획시부터 11공구로 나누어 게획하였고 각 공구별로 개발계획 및 단계별 진행을 한것으로 개발순서나 땅이 매립된 순서대로 하나씩 부여한게 아닌것으로 이해가 됩니다. 즉, 개발계획단계부터 구획을 나누어 각 공구번호를 매긴뒤에 진행을 한것으로 보이고, 특히 개발이후에 해당지역의 주요개발기능에따라 구분을 해둔것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안전한지 여부를 판단하시려면 해당주택의 시세정도와 보증금(질문자님, 현거주중인 세입자) 을 기재하셔야 판단이 가능합니다. 위등기로 알수 있는 것은 해당주택을 담보로써 채권최고액 6.6억이 설정되어 있다는 사실과 처음 공동명의에서 지분권자한분이 나머지 지분을 인수하여 주택단독명의가 된 상태로 이전 공동명의자의 대출 또한 인수하였다는 정도입니다.그리고 다세대가 아닌 다가구형태로써 건물전체가 하나의 등기부로 되어 있어 현 거주하는 세입자들의 보증금까지 내 보증금권리관계에 영향을 줄수 있어 보입니다. 결국 확인하셔야 할 부분은 현 건물내 거주하는 세입자의 보증금 리스트와 그에 따라 총액 그리고 선순위근저당과 내보증금을 더한 금액이 현 건물시세대비 어느정도 수준인지 입니다. 그리고 보증보험에 가입가능여부까지 고루 확인이 필요해보이고 이후 판단을하시는게 맞을듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 아파트가 속한 지역에 따른 차이는 있지만 보통 주택담보대출을 통해 조달가능한 자금은 주택가격의 대략 60%정도입니다. LTV70이라고 해도 소득에 따른 DSR, 방공제여부, 주택평가가액과 매매가격간의 차이등으로 한도만큼 받기는 어렵기 때문입니다 .그에 따라 4.5억 주택의 경우 대략 60% 2.7억 그에따라 자기자금은 대략 세금과 비용고려하면 2억정도는 있으셔야 합니다. 2.7억대출시 원리금부담은 두 분의 소득기준으로 크게 무리가 되지는 않아보이기에 해당 2억정도의자금을 최대한 빠르게 모으시는게 필요하지 않을까 생각이 됩니다. 다만 2~3년후 해당주택의 시세가 상승할 경우 다시 또 자금이 필요하기 때문에 일단은 구매가능한 주택범위내에서 주택을 매수한후 갈아타는 방식으로 원하시는 최종주택으로 가시는 방법도 고려해볼수 있고, 신혼부부특례를 통한 특별공급이나 관련 혜택을 찾아보시는것도 방법이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금하시는 아하를 더 열심히 하시는게 제 경험상에서는 가장 수익이 좋습니다. 그리고 부수적으로 각 은행앱등의 포인트 적립이나 출석체크등을 하시는 것과 그외 코인관련 앱등도 단기적으로는 수익확보기 쉽지 않지만 이후 상장등의 과정을 거치면 수익이크게 발생할수도 있습니다 물론 상장실패나 중간에 갑자기 사라지는등의 리스크도 있긴 합니다. 결과적으로앱태크는 하나만으로 일정수익창출에는 한계가 있고 여러앱을 동시에 사용하시는게 가장 효율적이긴 합니다. 참고로 단기적으로 몇만원 수익실현이 가능한 건 최근 틱톡라이트가 해당됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 없다고 보시는 게 맞습니다 보통 투자위험도가 높다는 건 원금손실의 위험이 있다는 의미로써 투자자가 이러한 위험을 지는 정도의 보상으로서 수익율이 상향되는 것이지만 투자위험도가 낮다는건 누군가는 그 원금을 보장해준다는 의미이고 그만큼 발생한 수익에 대해서 더 많은 비중으로 투자가가 아닌 실제운용사가 챙겨가도록 만들기 때문입니다. 결국 상품에 따른 실제수익률은 알수 없지만 누가 더 많은 리스크를 부담하는지가 더많은 수익율 배분의 기준이 되기에 위험도가 낮은 상품인데 기대수익이 높은상품은 존재하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 현 주택에서 전출이 되면 기존 대항력을 잃고 이럴 경우 보증금보호가 어려울수있는데, 특히 미반환이 될 경우 보증보험청구등은 지급거절사유에 해당될수 있습니다 .그렇기에 반환전까지는 전입신고는 유지하셔야 합니다. 2. 네, 그때까지는 질문자님의 계약상태가 유지되는 것이기에 선택에 따라 열어줄수도 거부할수도 있습니다. 다음세입자가 청소를 원한다고해도 잔금일이후에 주택인도를 받는게 원칙이기 때문입니다. 개인적으로는 전입신고를 유지하는 상태에서는 주택점유도 막고계시는게 맞긴한데 질문처럼 이미 다음세입자가 구해저 해당일자 반환이 거의확실시 되는 경우라서 꼭 그렇게 까지는 안하셔도 될듯 보이긴 합니다. 3. 돈만 받으시면 되는데, 해당 일자에 관리비정산과 입주시 받았던 물품들(음식물쓰레기 키나 아파트 출입카드등등)은 서로 수량확인후 인수인계를 하여야 하기에 참석이 필요할수도 있습니다 4. 얘기를 안하시는게 맞죠 . 얘기할 이유도 없는게 미리 나간다고 해당일자에 보증금반환이 되는 것도 아니고 빈집상태에서 관리비 부담을 피할수 있는 것도 아닌 내가 만기일까지 온전히 부담하고 있는상태에서 내편의상 이사만 가는것이기에 특별히 말할 이유가 없습니다.