답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 대항력은 점유를 전제로하여 전입신고를 하게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 그에 따라 전입신고와 점유를 모두 유지하여야 대항력이 유지가 되는 것인데, 원칙상 점유여부를 임의 판단하기는 어렵기에 보통은 전입신고여부에 따라 대항력을 판단합니다. 그에 따라 미리 이사를 하더라도 해당 주택의 전입신고는 유지를 하셔야 하고, 주택인도도 하시면 안되므로 현관비번등은 보증금반환전까지 오픈하지 않는게 필요합니다. 그리고 새로운 주택 대항력확보를 위해 전입신고가 필요한 상황이라면 현재 주택에 가족한분이 전입신고를 하여 동일세대를 구성한다음 본인만 전출을 하시면 대항력은 기존대로 유지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가구역 내 주택을 부담부증여(대출채무를 포함한 증여)는 무상거래에 해당되므로 사전허가 대상이 아닙니다. 즉, 토지거래허가는 받지 않아도 됩니다. 그리고 이게 아닌 유상매매로써 할머니와 손녀간 매매를 하신다고 해도 현재 서울 및 경기12곳 토지거래허가구역은 아파트와 아파트 1개동이 포함된 연립주택등이 허가대상이고 단독주택은 포함되지 않아 허가를 필요로 하지 않습니다. 즉, 유상거래를 하신던 증여방식의 무상거래를 하시던 해당 주택기준으로는 허가 대상이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약자 명의를 변경하기 위해서는 상대방인 임대인의 협조가 필요합니다. 그리고 보통 명의자가 변경되는 경우 신규계약으로 볼수 있기에 합의이후 원칙상은 보증금을 돌려받고 다시 지급하는 방식으로 하여야 합니다. 다만 대출이나 보증보험등이 없다면 새 계약서를 작성하는 것으로 마무리할수는 있는데, 이에 특약등에 임차권 양도 또는 지위이전이라는 명시등이 필수적으로 포함되어야 하고 보증금반환청구권 승계등의 명시도 필요할수 있습니다. 보통 중개사무소마다 진행하는데 비용적 차이가 있을수 있으며 단순 서류대필이라면 10~15만원정도이지만, 인장등이 포함될 경우 중개수수료에 준하는 중개보수를 요구할수도 있어 부동산별 확인이 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 동일날짜에 맞추셔야 퇴거와 전입을 하는게 비용측면에서 유리한데, 질문처럼 퇴거일과 입주일간 차이가 벌어지게 되면 가장 큰 문제는 본인 거주문제보다는 현재 이사짐을 보관하는 문제입니다. 질문자님이 지인이든 호텔이든 하루이틀 거주를 하면 되지만, 이사짐의 경우는 쉽게 맡길수 있는 곳이 없기 떄문입니다. 일반적으로 보관이사를 선정하여 진행하게 되는데, 이런 경우 보관비용도 발생되지만 이사비용 역시도 이중으로 발생될수 있습니다. 이유는 퇴거 -> 보관장소 다시 보관장소 -> 입주 이렇게 되기 떄문입니다. 그럼에도 어쩔수 없이 일정을 맞추지 못하신다면 짐보관이사 견적을 받아 진행하셔야 할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청년월세지원의 경우는 지자체를 통해 자격요건등을 별도 확인을 해보셔야 하는 부분으로 집을 구하는 것과는 별개로 주택요건과 본인 자격요건에 따라 지원여부가 달라집니다. 그에 따라 이를 원하시면 보증금 1억이하 월50만원이하의 주택을 구하셔야 하고, 전세로 하실 경우 임차보증금 이자만 지원이 가능합니다. 단, 요건에 1인가구의 세대주 요건이 있어 남자친구와 동거를 하는 경우 제외될수 있는점은 확인이 필요합니다. 그리고 임대차 주택 검색의 경우 네이버부동산이나 개별 앱을 통해 확인이 가능한데, 지역이 다른 경우 매번 지역방문을 하기 쉽지 않아 당일에 여러개의 매물을 볼수 있도록 사전에 중개사무소와 스케줄 조정을 잘 하셔야 합니다, 그중 마음에 드는 매물이 있다면 계약을 진행하시면 되고, 매물 검색시 자취특성상 기본 옵션 여부와 시설상태, 그리고 보안CCTV여부등을 잘 보시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대매물은 온라인 검색으로도 찾아볼수 있는데 대표적으로는 전세임대포털 사이트를 통해 찾아보실수 있고 , 개별적인 부동산관련앱인 직방이나 피터팬등에서 해당하는 매물을 찾아보실수 있습니다. 최근에는 각 앱들마다 AI검색등을 활용하고 있어 원하는 지역과 주택요건을 기재하면 그에 맞는 매물을 한번에 검색해보실수 있는 것으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공매와 경매의 차이는 주관기관이나 법적근거, 목적, 입찰방식등에서 차이가 있습니다. 가장 쉽게 공매는 세금체납에 따라 이를 처분하여 세금을 회수하는 과정이라면, 경매는 일반 채권자의 채무회수를 위해 담보를 처분하는 과정으로 이해를하시면 됩니다. 그에 따라 주관기관도 공매는 행정기관이지만 경매는 법원이 주체가 됩니다. 또한 법적근거는 공매는 국세,지방세 징수법이고, 경매는 민사집행법이 적용이 됩니다. 입찰방식에서의 차이는 공매는 온라인 입찰방식으로 온비드사이트에서 진행이 되지만, 경매는 법원에 참석하여 현장입찰식으로 진행이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH전세임대는 개인이 소유한 주택에 대해서 LH가 전세임대차를 맺고, 일반 임차인에게 재임대를 하는 것을 말하며 이를 통해 임차인의 주거비용을 줄이고, 보증금에 대한 안정성을 높이는 방식의 주거지원정책중 하나입니다. 해당 매물이 LH전세임대가 가능한다는 것은 임차인이 LH전세임대 대상자에 해당이 되고 해당 매물도 이러한 LH전세임대 진행이 가능하다는 의미로 볼수 있는데, 기본적으로 임차인이 사전에 LH청약플러스등을 통해 신청 및 승인을 받은 상태여야 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 남향, 북향등 건물의 방향등이 중요하게 생각되었으나 최근에는 조망권과 일조권이 우선시 되면서 층수와 어떤 조망권인지가 수요에 더큰 영향을 미치며, 이는 가격에 반영이 되게 됩니다 . 보통 앞에 막힘이 없이 트여있고, 도로보다는 공원이나 강이나 바다가 보이는 전망을 선호하기에 이에 유리한 최고층 선호도가 높아지고 있습니다. 그에 따라 이전까지 로얄층도 이전 전체층의 3분의 2 해당되는 층에서 최고층으로 변화되고 있는 상황이고 대표적으로 팬트하우스가 최고층에 위치하는 것도 위와 같은 이유라고 할수 있습니다. 앞에서 말한 주택방향의 경우는 사실 북향만 아니면 나머지 방향등에 대해서는 크게 가격차이가 없는데 이유는 건축기술이 발전하면서 냉난방등에 문제가 없기 떄문에 주택방향에 따른 생활상 불편정도는 크지 않기 때문입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 임차인에게도 임대인의 정당한 보수행위에 대해서는 협조해야 할 의무가 있습니다만, 이를 이행하는데에서는 일방적으로 강제하여 실행하기는 어렵습니다. 이유는 임차인의 주거권과 충돌되는 부분이 있기 때문입니다. 보통은 최대한 임차인 편의를 고려하여 시간과 기간등을 협의하여 진행하시는게 최선이며, 만약 협의자체가 불발이 되는 경우 어쩔수 없이 퇴거이후에 하자보수를 하셔야 하고 그 비용자체를 임차인과 조정을 하셔야 하나, 무조건으로 비용을 임차인에게 전가를 할수는 없습니다. 만약 임차인이 끝까지 협조를 하지 않는 경우 법원에 임차인의 협조의무이행청구등을 제기할수는 있습니다. 실무상 이렇게 임차인이 협조를 거부하는 경우 보통 임대인이 일정한 보상을 임차인에게 해주는 조건으로 협의를 이끌어 내어 하자보수를 진행하는 경우가 많은 편이긴 합니다.