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공인중개사 시험 독학으로 많이 어려운가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사의 경우 독학으로는 불가능하지 않겠으나, 직장인이시라면 인강등을 통한 준비를 추천드립니다. 우선 독학이 쉽지 않은 이유는 일단 법률과목이 5과목이고 익숙하지 않은 용어와 내용으로 이해가 쉽지 않고, 주로 개정된 사항에 대해서 출제가 많이 되기 때문에 이러한 부분을 질문자님 스스로 확인하는데 한계가 있습니다. 그리고 일단 6과목의 범위역시도 매우 넓기 떄문에 같은 속도와 노력으로 모든 단원을 다 공부하는 것은 비효율적이고, 그에 따라 선택과 집중이 필요한데 공부하는 사람이 이러한 선택과 집중을 정확하기 판단하기도 어렵습니다. 그리고 현재 직장이 있는 경우 시간이 제한적이기에 가장 효율적이게 공부하는게 필요할수 밖에 없습니다. 중개사 시험은 전문 자격증들과 비교해서 매우 어렵다는 아니겠으나, 우리들이 흔하게 취득하는 기본적인 자격증에 비해서는 난이도가 높고 그에 따른 합격률도 낮은 편이기에 대부분은 인강위주로 커리큐럼에 따라 공부하시는게 부담이 덜할수는 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.11
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주택담보대출 시 세대분리 필요할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약,세금등에 있어서는 만60세가 넘으신 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하게 될 경우 본인의 무주택자격은 유지가 됩니다만, 생애최초 주택담보대출의 경우는 세대원 전원의 주택보유여부를 따지기 때문에 유주택자부모님과 동일세대를 구성하고 있는 경우에는 만60세가 넘으셨더라도 생애최초 주택담보대출을 요건에는 해당되지 않습니다. 즉, 생애최초 혜택은 기준자체가 더 엄격하기에 세대원의 주택보유나 이력도 없어야 합니다, 그에 따라 본인이 혼인신고전에 신청을 하실경우 반드시 세대분리를 한뒤에 신청하셔야 하고, 혼인신고 이후라도 배우자 역시도 동일한 기준을 적용하기 때문에 이러한 점을 잘 참고하여 진행하셔야 합니다. 즉, 세대분리요건에 해당이 된다면 부모님과 주소지 분리만으로 세대분리가 가능하기에 세대분리후 신청하시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.11.11
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현재 보유 중인 빌라를 매도 후 전세로 아파트에 들어가려고 하는데, 매도 전 전입신고 해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 별다른 문제는 없을것으로 보입니다. 보통 전입신고의 경우 임대차시 보증금 보호를 위한 대항력 때문에 반환전까지 전출을 하지 않는것인데, 질문의 경우 자가로써 이러한 대항력 자체가 필요하지 않고 소유권 자체로 권한이 있기 때문에 전입신고여부는 중요하지 않습니다. 그에 따라 29일에 전세주택 잔금을 치루시면 해당 주소지에 전입신고를 하시는게 맞을것으며, 하루뒤에 매매를 진행하시고 소유권을 넘기시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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허그 전세보증보험 연장 전세금 증액관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 인상에 따른 보증보험 연장은 연장시 인상된 금액으로 다시 조정하여 연장하셔야 하며, 이런 경우 보증료도 인상될수 있습니다. 그리고 보통은 연장신청시 계약서 제출을 기본으로 하기에 재계약협의후 계약서 작성을 마친후에 연장신청을 하시면 되나, 만료일 전까지는 갱신신청을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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공인중개사와 주택관리사 두개를 취득하면 시너지 효과가 어느정도있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자격증이 취득한 것 자체는 시간낭비라고는 볼수 없습니다. 다만 본인이 하고자하는 목적에 따라 취득여부를 판단하시는것이지 일반적인 경우로써 판단은 하기 어렵습니다. 보통 중개사 자격과 주택관리사 자격을 동시에 취득한 경우에는 건물하나에 대한 임대차관리 및 운영관리에 대한 전반을 위임받아 진행하실수 있습니다. 보통 중개사가 건물하나에 대해서 임대차관리를 하더라도 건물관리에 대한 전문성이 낮기에 별도 관리주체에게 맡기는 경우가 많으나, 중개사가 두 자격모두를 가지고 있다면 건물주입장에서도 한사람에 전부위임하는게 편리한 장점이 있기 때문에 이러한 부분에서는 유리할수 있습니다 . 다만, 개인적으로 느끼기에 위와 같은 상황이 흔하지 않고, 일반 중개를 하는 중개사 입장에서는 실무상 기대만큼 시너지효과는 크지 않습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.11
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근저당 금액이 높은 아파트 매수해도 될까요...도와주세요ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금을 거시는 목적이 근저당권 상환의 이유라면 현실적으로 잔금을 다 받아야만 상환이 가능할것으로 보이기에 매도자가 이에 동의를 하기는 어려워 보입니다. 중도금의 유무에 따른 거래안전성이 확보되는 것은 아니기에 질문처럼 진행하셔도 문제되지는 않을것으로 보입니다. 네, 문제 없습니다. 매수자 입장에서는 어차피 내 매매대금으로 모든 권리관계를 정리하도록 계약서상 특약을 남겼고 질문에서는 사실상 기존권리금액이 매매가를 초과하지는 않기때문에 크게 문제되지는 않을것으로 보입니다. 다만 잔금일에 동일 법무사를 통해 근저당말소등기접수여부를 확인하거나 중개사를 통해 상환영수증등은 반드시 확인을 하셔야 합니다. 물론 입주전 현세입자의 보증금 반환여부도 확인하셔야 합니다,앞에서 말했지만 중도금 자체가 거래안전성을 보장하는 것은 아니기에 크게 의미없습니다. 본인 자금의 여유가 있다면 중도금을 대출잔액만큼을 걸고 지급한뒤 상환하도록 할수 있지만 이럴 경우 결국 본인 자금만 잔금일보다 먼저 내는 것이기에 크게 의미가 있다고는 보기 어렵습니다. 위 상태로 진행하시고 잔금일에 근저당 말소여부와 현세입자 보증금 반환여부만 체크하시면 크게 문제없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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중개보수비 계산 하는 방법 알려주세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전용면적 85제곱이하의 주거용오피스텔의 경우 임대차시 중개보수는 0.4%가 맞습니다. 지역에 따라 요율한도에 조금씩 차이는 있겠으나, 일반적인 한도요율은 위 기준으로 보시면 됩니다,질문의 경우 2.4억 / 16만 5천원이라면 환산보증금은 2억 5650만원이 되고 여기에 0.4%을 적용하여 1,026,000원이 나오게 됩니다, 그리고 해당 중개보수에 부가세 10%을 더해 총 1,128,600원이 산출됩니다. 위에 기재된 1,137,400원의 경우는 사실상 월세가 16만5천원이 아닌 18만5천원일때 나오는 금액으로 월세에 대한 기재가 잘못된 게 아니라면 위부분은 부동산에 정확한 문의가 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.10
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아파트 매도시 고지없이 에어컨 떼가도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 보통의 에어컨은 매도자의 물품이기 때문에 철거후 가지고 퇴거를 하시면 됩니다. 다만 분양시부터 설치된 시스템에어컨이라면 이떄는 옵션에 포함된 부분으로써 별도 계약상 특약이 없다면 놓고 나가시는게 맞을수 있습니다. 일반적으로 본인이 구매하여 설치한 스탠드에어컨 또는 벽결이 에어컨인 경우에는 퇴거시에 해당 에어컨 소유자인 집주인 또는 거주자가 설치해제하여 가지고 이사를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.10
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복비 네고관련 문의드립니다!!!!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금이라도 물어보시고 중개사와 협의를 해보시는게 나을듯보입니다. 사실 내고를 해주겠다는 것 외에 구체적인 사항이없는 상황에서 이미 계약을 모두 체결하였다면 중개보수 청구권은 이미 생겼기에 중개사 마음에 따라 내고여부를 결정할수 있습니다. 이렇게 되면 협의시 중개의뢰인이 불리할수 있고, 보통은 위와 같은 내고에 대한 부분은 계약을 진행하기전에 미리 협의를 하시고 계약을 진행하셨어야 의뢰인 입장에서 협상우위를 점하실수 있었을 것으로 보이긴 합니다. 다만 중개사에 따라서도 본인이 한 말에 따라 기대했던 만큼의 내고를 생각하고 있을수도 있기에 현 시점에서 어느정도의 중개보수를 원하는지를 물어보시고 협의를 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.10
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청약시 자금운용에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도금대출은 잔금시점에 모두 일시상환을 하게 됩니다. 즉, 본인이 현재 지급한 계약금 10%을 제외한 나머지는 90%는 모두 잔금시에 대출을 통하든 해서 납입을 하셔야 합니다. 또한 중도금도 보통은 6회차중 4회차까지는 대출을 통해 진행이 되나 2회차분은 자납을 하는 경우가 대부분입니다. 그래서 평균적으로 자납기준으로 보면 계약금 10% 중도금 20% 잔금 70%로 진행되는 게 일반적이고, 이는 분양계약서상 대금지급에 대한 내용을 정확하게 확인을 해보셔야 합니다. 위 내용을 기준으로 하게 되면 잔금시에 본인이 최대 대출을 받는다고 가정하여 을때 규제지역은 LTV40%, 비규제지역은 70%가 적용됩니다. 만약 40%일떄에는 2.5억 대출 자기자금 3.7억이 필요한것이고, 70%일때에는 2억정도의 자기자금이 필요합니다. 이는 대략적인 수치일뿐 실제 소득과 기존신용대출, 스트레스 3단계 DSR에 따라 대출한도는 크게 낮아질수 있다는 점은 참고하여 자금계획을 마련하셔야 합니다. 질문의 경우라면 보증금 1.2억 + 계약금 6천3백 총 1.8억정도가 자기 자금이기에 사실상 4.5억의 대출한도가 나오지 않는다면 그 부족만큼의 자금은 별도 마련을 하셔야 합니다. 물론 신용대출도 주담대 산정시 영향을 주기 때문에 받더라도 주담대 심사이후에 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.10
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