답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자한테 이사를 통보하고 저희가 바로 들어가서 살수있나요? ->임차인이 전입신고가 되어 대항력을 갖춘 상태라면 안됩니다. 매매를 통해 임대인이 변경되어도 기존임차권이 권리는 그대로 승계받기 때문에 기존 계약기간까지는 임차인에게 퇴거를 요구하실수는 없습니다,2. 월세를 올린다던지 보증금을 올린다던지 계약서를 다시쓸수있나요?-> 임차인이 동의를 한다면 가능할수 있으나, 임차인이 본인에게 불리한 계약조건 변경을 기간이 남아있음에도 동의하고 다시 계약서를 작성 할 가능성은 낮습니다. 결국 현재 남은 임대차기간까지는 현상태그대로를 유지하실수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 순위확인 방법만 알려드립니다. 보통 을구에 기재된 근저당의 등기접수일과 본인의 전입신고일 익일 기준으로 비교하여 빠른 날짜가 선순위가 됩니다. 만약 계약시부터 해당 근저당이 존재하였다면 당연히 본인 임차권 보다는 선순위로 보입니다. 그에 따라 1순위는 근저당 , 2순위는 임차권으로 보입니다. 권리관계변동과 주택가격변동과는 관계가 없습니다. 권리관계는 오로지 등기여부와 등기번호 및 등기접수일자에 따라그 순위가 정해지고 말소여부에 따라 순위가 변동될뿐 이후 추가되는 등기권리에 따라 기존순위가 변동되지는 않습니다. 그에 따라 본인의 전입신고 익일 이후부터의 권리보다는 본인의 임차권 권리는 선순위가 유지됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1) 민간이든, 공공이든 두 유형에서 다 있는 건가요? -> 보통의 특별공급물량은 각 분양건마다 비율의 차이는 있겠이나, 민영청약이나 공공청약 모두에 있다고 보시면 됩니다. 2) 특별공급은 전제가 세대원중에 주택소유이력이 없어야 가능한건가요? 그 이후에 다자녀로도 신청해볼 수 있는 건가요? (장인어른이 예전에 와이프 명의로 집을 송유했던 이력이 있습니다. 지금은 없구요, ) -> 각 부분별 특별공급 요건은 입주자모집공고를 참고하셔야 정확합니다만 일반적으로 특별공급은 무주택자에게 기회가 주어지기에 주택소유이력이 없어야만 가능한 것은 아닙니다, 단, 생애최초특별공급 유형의 경우는 질문처럼 주택구매이력이 세대구성원 모두 없어야 청약이 가능합니다. 3) 다자녀는 미성년자2명부터되나요? 아니면 3명부터 되나요?-> 다자녀의 기준은 이전까지 만19세이하 자녀 3명부터였으나, 현재 2명부터 다자녀에 포함되어 청약이 가능한 것으로 알고 있으며, 태어나지 않은 태아도 1인으로 인정가능합니다,4) 아니면 주택소유 있어도, 지금은 없고, 다자녀(미성년자2명)이면 특별공급 지원할수 있나요?-> 네 입주자모집공고일 기준으로 무주택자이고, 미성년자 2명이라면 다른 소득,자산요건에 충족이 된다면 다자녀특별공급에는 청약이 가능할것으로 보이나, 생애최초 특별공급에 대해서는 주택소유이력이 있기에 청약이 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요? -> 보통 부동산 권리관계에서 선순위 권리가 말소되는 경우 후순위권리가 1순위가 되는게 맞지만 등기부상으로 눈으로 볼때 별도 등기번호가 올라가거나 변뎡되지는 않습니다. 즉 권리분석상 선순위 권리 소멸이 되면 다음 후순위가 선순위라도 볼수 있습니다. 2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데 2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요? -> 임차권은 채권으로써 등기되는 권리가 아닙니다. 보통 임대차계약을 통한 임차권은 채권이고, 특별법에 따라 전입신고와 확정일자을 갖추면 대항력과 우선변제권이 부여됨으로써 순위를 인정받게 되는 것입니다. 별도 임대인과 임차인이 합의하여 전세권 설정등기를 한다면 등기부상 을구에 전세권이 등기가 되겠지만, 그게 아닌 이상 등기부만 가지고는 임차권 존재여부를 알수 없습니다. (미반환등으로 인해 임차권등기신청을 하는 경우 등기부상 등기가 될 수는 있습니다)

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 활용가능한 예산을 기준으로 가장 거주가능한 지역을 선택하시고 해당 지역내 매물을 앱이나 네이버부동산등을 통해 둘러보셔야 합니다. 그리고 마음에 드는 매물이 있다면 해당 중개사무소에 연락하여 스케줄을 맞추어 실제 방문하여 임장을 진행하시면 됩니다. 물론 이때 해당 매물외 비슷한 가격대의 다른 매물 몇군데를 같이 볼수 있도록 사전에 요청해두시면 하루에 여러 주택을 방문하실수 있어보입니다,보통 주택 선택시에는 특히 단독거주의 경우 관리비에 대한 사항, 건물내 보안(공동현관잠금 및 cctv등)을 확인하시고, 시설물에 대한 상태등을 두루 보시면 됩니다. 그리고 실제 내부방문시에는 옵션의 종류와 상태등을 꼼꼼히 확인하시는게 필요합니다. 그리고 남향,동향과 같은 주택방향보다는 실제 창문으로 눈에 보이는 시야가 높은 건물이나 다른 장애등으로 인해 가려져 있는지를 확인하셔야 하는데 이는 일조권등의 문제가 없는지를 대략적으로 예상가능하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매를 진행하는 때 기존 임차인과의 임대차계약은 그대로 승계가 되기 떄문에 관련한 특약들도 계약기간까지는 그대로 유지가 된다고 보시면 됩니다. 그리고 선순위 임차인이 있는 상태에서 후순위 대출의 경우 원칙적으로 임차인 동의를 필요로 하지는 않았으나, 최근에는 전세사기 방지 및 세입자의 권리보호로 위해 후순위 담보대출시 세입자의 동의를 필수로 하는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러 이유가 있을 수 있기에 공실이라도 해서 반드시 문제가 있다고는 보기 어렵습니다. 물론 인기가 있는 지역의 경우라면 임차인의 입주와 퇴거가 잘 이루어지기에 공실가능성이 낮지만 질문에서 말한 것처럼 임차인의 사정으로 우선 이사를 하여 공실로 되어 있을수도 있고, 별도의 인테리어등을 위해서 단기간 공실로 남아있을 가능성도 있기 때문입니다. 그리고 공실의 경우 거주자가 있을 때보다 구조나 시설상태를 더 꼼꼼하게 둘러볼수 있기에 유리한 부분도 있고, 계약을 진행하고 입주하기전에 도배나 입주청소등을 진행하는데 있어 시간적여유가 있을수 있는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격을 취득하고 중개사무소를 개설할때에는 별도 수습기간등의 요건은 필요하지 않습니다. 다만 업무개시전까지는 중개사법에 정해진 실무교육을 이수하셔야만 개설등록 및 업무진행이 가능합니다. 실무교육의 경우 이전까지는 28~32시간을 받으면 되었으나, 25년부터 64시간으로 확대적용될것으로 예고하였으나, 현재기준으로는 적용되지 않고이전대로 28~32시간만 받고 개설등록을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약기간만료전 중도해지는 임의대로 하실수 없습니다. 다만 임대차보호법에 따라 현재의 계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약기간중이라며 질문처럼 법에 따라 중도해지시 임대인에게 통보한 3개월이후 계약이 자동종료가 되지만 그게 아닌 일반적인 합의를 거쳐 연장된 경우라면 임대인의 동의를 반드시 받아야만 중도해자가 가능합니다.